Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khu công nghiệp có “của để dành” hơn 23,000 tỷ đồng

Trong bối cảnh đại dịch COVID-19 làm gián đoạn hoạt động sản xuất của nhiều doanh nghiệp, doanh thu khối doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp (KCN) vẫn tiếp tục ghi nhận tăng trưởng trong năm 2021. Đáng chú ý, tổng doanh thu chưa thực hiện tại thời điểm 31/12/2021 đạt hơn 23 ngàn tỷ đồng, tăng 8% so với đầu năm.

Theo CTCK VNDirect, diện tích cho thuê đất khu công nghiệp tại hai thị trường phía Nam và phía Bắc lần lượt tăng 4.4% và 6% trong năm 2020, đạt tổng diện tích gần 37,000ha. Dù vậy, nguồn cung mới vẫn không đủ để đáp ứng nhu cầu, dẫn đến giá thuê trung bình tăng lần lượt 8%-10% tại thị trường phía Nam và 6%-8% tại thị trường phía Bắc. Trong bối cảnh đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản KCN đã ghi nhận những kết quả tích cực trong năm 2021 bất chấp đợt bùng phát dịch COVID-19 hồi quý 3.

Theo dữ liệu từ VietstockFinance, doanh thu của 15 doanh nghiệp bất động sản KCN trên sàn trong năm 2021 tăng hơn 13% so với năm trước, đạt gần 22 ngàn tỷ đồng. Tuy nhiên, tổng lợi nhuận ròng lại giảm gần 7%, về mức gần 6 ngàn tỷ đồng.

Kết quả kinh doanh của 15 DN bất động sản KCN năm 2021

(Đvt: Tỷ đồng)

Dẫn đầu tăng trưởng cả về doanh thu lẫn lợi nhuận là Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HOSE: KBC) khi doanh thu của Công ty tăng gấp đôi trong năm 2021, lợi nhuận ròng đạt gấp 3.5 lần. Kết quả KBC đạt được chủ yếu từ việc các dự án KCN của Công ty lần lượt được đưa vào kinh doanh.

Tuy nhiên, trừ doanh thu thì các yếu tố còn lại của KBC lại có diễn biến kém khả quan. Tiêu biểu nhất là việc chi phí trong năm tăng mạnh khi cả chi phí lãi vay và chi phí bán hàng đều tăng bằng lần. Bên cạnh đó, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Công ty tiếp tục âm gần 1,000 tỷ đồng.

Một doanh nghiệp bất động sản KCN tại khu vực phía Nam là CTCP Sonadezi Châu Đức (HOSE: SZC) cũng ghi nhận kết quả tích cực nhờ giá thuê bình quân đã tăng trong năm qua. Theo đó, SZC với KCN Châu Đức ghi nhận doanh thu tăng 65%, đạt 713 tỷ đồng, trong đó, riêng doanh thu từ hoạt động cho thuê đất đạt hơn 702 tỷ đồng, tăng gần gấp đôi so với năm trước. Nhờ vậy, lợi nhuận ròng tăng 74%, đạt gần 324 tỷ đồng.

Những doanh nghiệp có lợi nhuận đi lùi

Bên cạnh các doanh nghiệp tăng trưởng, một số doanh nghiệp bất động sản KCN lại không may bước lùi trong năm 2021, đặc biệt trong đó có cả hai “ông trùm” KCN tại Đồng Nai và Bình Dương là Tổng Công ty IDICO (HNX: IDC) và Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (HOSE: BCM).

Đối với BCM, dù doanh thu cho thuê KCN chỉ giảm nhẹ 3% nhưng doanh thu từ thu phí cầu đường và xây dựng lại giảm khá mạnh do ảnh hưởng đợt bùng phát dịch COVID-19, dẫn đến tổng doanh thu chỉ tăng 7%, thấp hơn mức 15% của giá vốn. Ngoài ra, do phát sinh khoản chi phí liên quan đến hoạt động ủng hộ các chương trình phòng chống COVID-19, BCM ghi nhận khoản lỗ khác gần 472 tỷ đồng. Kết quả, lợi nhuận ròng của BCM giảm đến 36%, còn 1,273 tỷ đồng.

Dù vậy, xét về giá trị tuyệt đối, BCM là đơn vị có lợi nhuận cao nhất trong ngành và cũng là đơn vị duy nhất có lãi trên ngàn tỷ đồng.

Còn đối với trường hợp của IDC, do Công ty thực hiện hồi tố kết quả quý 4/2020 sau khi hoàn thành dự án KCN Mỹ Xuân A nên kết quả kinh doanh năm 2020 cũng được điều chỉnh tăng tương ứng. Do mức nền so sánh được nâng cao, doanh thu và lợi nhuận ròng của IDC lần lượt giảm 19% và 48%.

Trên thực tế, nếu không thực hiện hồi tố, doanh thu thuần của IDC vẫn khó có thể tăng trưởng so với kết quả năm 2020 do doanh thu quý 3 sụt giảm nặng nề vì tác động của dịch bệnh. Điểm sáng của IDC trong năm qua chính là doanh thu tài chính đạt gần 593 tỷ đồng, gấp 4 lần năm 2020. Đây là kết quả IDC thu được sau khi thoái vốn khỏi Thủy điện Đak Mi và Công ty TNHH Kính nổi Siêu trắng Phú Mỹ trong quý 2 và quý 3.

CTCP Khu công nghiệp Hiệp Phước (UPCoM: HPI) có mức đi lùi nhiều nhất khi doanh thu cả năm chỉ đạt hơn 158 tỷ đồng, giảm 67% so với năm trước. Doanh thu tài chính cũng không có sự đột biến, thậm chí còn ghi nhận giảm.

Giải thích lý do doanh thu cho thuê KCN giảm, HPI cho biết, theo quy định về hạch toán doanh thu, thông thường doanh thu từ cho thuê đất sẽ được chia đều cho số năm theo hợp đồng thuê và khi đơn vị thuê đất thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng thì Công ty quản lý sẽ được ghi nhận doanh thu 1 lần đối với toàn bộ số tiền thuê. Tuy nhiên trong năm 2021, HPI lại không có nhiều hợp đồng thuê đạt mức thanh toán 95% bằng năm trước, dẫn đến doanh thu giảm đáng kể, kéo theo lợi nhuận ròng đi lùi 84%.

Của để dành hơn 23,000 tỷ đồng

Điểm đáng chú ý đối với nhóm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản KCN trong năm qua là “của để dành” hay doanh thu chưa thực hiện đã tăng lên đáng kể. Xét 15 doanh nghiệp bất động sản KCN, tổng doanh thu chưa thực hiện tại thời điểm 31/12/2021 đạt hơn 23 ngàn tỷ đồng, tăng 8% so với đầu năm.

Doanh thu chưa thực hiện có thể hiểu là tiền doanh nghiệp nhận trước của khách hàng nhưng chưa hạch toán vào doanh thu ngay tại quý nhận tiền mà phân bổ dần sang các quý tiếp theo, tùy vào hợp đồng hai bên đã ký.

Dù kết quả kinh doanh năm 2021 không mấy lạc quan, IDC lại là doanh nghiệp dẫn đầu về mức tăng trưởng doanh thu chưa thực hiện trong năm 2021. Tại thời điểm 31/12/2021, doanh thu chưa thực hiện của Công ty tăng 14% so với đầu năm, mức tăng cao nhất trong 15 doanh ngiệp. Phần doanh thu tăng thêm chủ yếu đến từ tiền cho thuê đất nhận trước tại KCN Quế Võ 2 và KCN Phú Mỹ 2 mở rộng. Vào thời điểm cuối năm 2021, tổng số tiền cho thuê nhận trước tại KCN Quế Võ 2 của IDC đã đạt hơn 928 tỷ đồng, còn tại KCN Phú Mỹ 2 mở rộng đã đạt gần 860 tỷ đồng.

Tương tự IDC, CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (UPCoM: SIP) dù có lợi nhuận đi lùi trong năm 2021 nhưng doanh thu chưa thực hiện lại tăng 12%, ghi nhận hơn 10 ngàn tỷ đồng, toàn bộ đều là tiền thuê đất và nhà xưởng nhận trước của khách hàng.

Bên cạnh việc doanh thu chưa thực hiện tăng, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản KCN được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng nhờ sự thúc đẩy chung của ngành.

VNDirect cho rằng, bất động sản KCN sẽ tiếp tục là điểm sáng trong năm 2022 do xu hướng mở rộng sản xuất diễn ra mạnh mẽ ở các doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước. Bên cạnh đó, việc thương mại điện tử bùng nổ, yêu cầu hàng tồn kho tăng và đa dạng hóa chuỗi cung ứng cũng góp phần thúc đẩy nhu cầu đất KCN cho các dịch vụ kho bãi. Cuối cùng là câu chuyện đẩy mạnh đầu tư công sẽ hỗ trợ gián tiếp cho nhóm bất động sản KCN thông qua nâng cấp và hoàn thiện cơ sở hạ tầng giao thông giữa các địa phương.