Doanh nghiệp bất động sản bán dự án, xoay tiền trả nợ

Mặc dù thị trường bất động sản (BĐS) le lói tín hiệu phục hồi nhưng nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn trong cảnh thiếu vốn. Trước áp lực trả nợ ngân hàng, đáo hạn trái phiếu, nhiều doanh nghiệp đã phải xoay xở đủ cách…để tồn tại, trả nợ.

Dự án đổi chủ để trừ nợ

Mới đây, Vinhomes thông báo hoàn tất việc mua lại 100% vốn Công ty Du lịch Cá Tầm trong hệ sinh thái của doanh nhân “Đức Cá Tầm”, và chính thức sở hữu dự án bất động sản tại Cam Ranh (Khánh Hòa). Công ty Du lịch Cá Tầm được giới thiệu là chủ đầu tư của dự án Cam Ranh Bay Cottages, tại lô D4a Khu du lịch Bắc Bán đảo Cam Ranh và được tỉnh Khánh Hòa giao đất thực hiện vào tháng 9/2015 với diện tích hơn 15 ha.

Tại Công ty Du lịch Cá Tầm, ông Lê Anh Đức giữ vai trò Tổng giám đốc, người đại diện theo pháp luật đến đầu năm 2022. Theo đăng ký kinh doanh thay đổi gần nhất ngày 21/8, bà Mai Thu Thủy, Phó Tổng giám đốc Vinhomes giữ chức Tổng giám đốc và người đại diện theo pháp luật công ty này.

Công ty CP Đầu tư LDG cũng vừa thông qua chủ trương tái cơ cấu tài sản, dự án để trả nợ trái phiếu, ngân hàng nhằm đảm bảo dòng tiền phát triển dự án. Cụ thể, LDG sẽ chuyển nhượng 2 dự án cỡ nghìn tỷ đồng, gồm Khu du lịch biển Bãi Bụt - Sơn Trà và Khu chung cư lô C1 tại phường Bình An (thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương).

Dự án khu du lịch biển Bãi Bụt - Sơn Trà có tên thương mại LDG Grand Miền Trung, tổng vốn đầu tư hơn 4.600 tỷ đồng. Còn khu chung cư lô C1 tại phường Bình An, TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương là một phần của dự án Sky Đông Sài Gòn. Dự án có quy mô 1,8 ha, vốn đầu tư dự kiến 3.400 tỷ đồng, gồm 5 khối căn hộ cao cấp và sẽ cung ứng cho thị trường hơn 1.700 sản phẩm sau khi hoàn thành.

Một trường hợp khác phải bán tài sản để cơ cấu dòng tiền là Công ty Hải Phát Invest. Công ty này cho biết, HĐQT đã quyết định bán hoặc chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp đang nắm tại Cty TNHH HP Hospitality Nha Trang giá trị hơn 176 tỷ đồng, tương ứng 78% vốn điều lệ.

Nhiều doanh nghiệp địa ốc khác cũng cho biết phải bán dự án do khó tiếp cận được vốn từ các tổ chức tín dụng, không phát hành được trái phiếu và đến hiện tại vẫn còn nhiều khoản nợ phải thanh toán. Trong danh sách vay của không ít doanh nghiệp, ngoài phải trả lãi trái phiếu, lãi vay ngân hàng, còn có các khoản vay cá nhân với lãi suất cao.

Theo đó, việc bán bớt dự án là giải pháp tự “cứu mình” của nhiều đơn vị trong hoàn cảnh này.

Bán dự án cũng gặp khó

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản vẫn tiềm ẩn những yếu tố gây bất ổn, từ nguy cơ bong bóng sang suy thoái, thiếu nguồn cung ở các phân khúc, nhất là nhà giá rẻ. Số doanh nghiệp đã giải thể quý 2 đã tăng khoảng 30,4% so cùng kỳ năm trước, số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới cũng giảm khoảng 61,4% so cùng kỳ năm trước.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ cho hay, ở Hà Nội có nhiều doanh nghiệp địa ốc không có doanh thu từ đầu năm đến nay. Doanh nghiệp không có tiền trả lương nhân viên, nợ ngân hàng, trái phiếu nên phải bán tài sản, dự án.

Theo ông Toản, việc bán dự án trong bối cảnh hiện nay cũng không dễ. “Nếu pháp lý chưa hoàn chỉnh, vị trí không đẹp thì rẻ cũng khó bán. Chưa kể có trường hợp rao bán nhưng giá trên trời”, ông Toản nói.

Ngoài ra, kinh tế khó khăn, để tìm kiếm được các đối tác có tiềm lực tài chính mua lại dự án là “không đơn giản”. Trước khi xuống tiền, các đối tác phải tính hiệu quả, tiềm năng dự án khi bỏ ra một số tiền lớn. Nhưng hiện nay, thực hiện dự án gặp khó khăn vì các vấn đề pháp lý, thanh khoản vô cùng ảm đạm.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, thị trường bất động sản thời gian qua vô cùng khó khăn. Thị trường hiện đối mặt tình trạng “thiếu nguồn cung”, “giảm cầu”, “giảm giao dịch”, “thiếu vốn”, “thiếu cơ chế”, “thiếu sự quan tâm của chính quyền địa phương”.

Theo ông Đính, sức khoẻ của các doanh nghiệp bất động sản đang suy yếu nghiêm trọng. Để có thể tồn tại, các doanh nghiệp đã phải cắt giảm số lượng nhân sự, các khoản chi tiêu, thậm chí phải bán dự án để tồn tại.

Theo ông Đính, Hội Môi giới Việt Nam khảo sát 500 doanh nghiệp kinh doanh, phát triển bất động sản, có khoảng 23% doanh nghiệp chỉ có thể “cầm cự” được hết quý III năm nay và 43% doanh nghiệp chỉ có thể “cầm cự” đến hết năm 2023 nếu Chính phủ không có các chính sách điều hành vĩ mô quyết liệt và việc thực thi chính sách nhanh chóng, hiệu quả.

Khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp địa ốc lúc này, theo ông Đính là dòng tiền mặt. Dù ngân hàng đưa ra nhiều gói vay ưu đãi, lãi suất hạ nhưng doanh nghiệp vẫn phải đáp ứng nhiều điều kiện “khó như leo cột mỡ” buộc các chủ đầu tư phải xoay xở theo nhiều hướng khác.

“Nhu cầu chuyển nhượng trong thời gian tới vẫn cao nhưng sẽ còn vướng mắc nếu chưa có quy định cởi mở. Các quy định mua bán, chuyển nhượng hiện nay khá khó khăn, ngặt nghèo nên các dự án không dễ bán.

Nhà nước cần tháo gỡ những rào cản, vướng mắc về pháp lý, làm sao để quy định vừa chặt chẽ nhưng cũng vừa thông thoáng, tạo điều kiện cho thị trường phát triển, giúp doanh nghiệp thoát ra khỏi tình trạng trầm lắng này, nếu không các doanh nghiệp sẽ “chết lâm sàng hàng loạt”, ông Đính nói.

Đề xuất giải pháp để thị trường bất động sản nhanh hồi phục, ông Đính nhấn mạnh việc cần nhanh chóng hoàn thiện các luật, cơ chế, chính sách liên quan đến thị trường. Trong quá trình chờ đợi các quy định pháp luật có hiệu lực, cần xem xét đẩy nhanh các nghị định, quy trình, thủ tục hành chính để hỗ trợ thủ tục đầu tư cho các doanh nghiệp, nhanh chóng giải quyết vướng mắc, gỡ khó cho các dự án mới để tăng nguồn cung ra thị trường. Nguồn cung dồi dào sẽ giúp tăng giao dịch, tăng mua bán trên thị trường và doanh nghiệp sẽ dần thoát khỏi khó khăn.

Bộ Xây dựng cho biết, nguồn cung bất động sản, nhà ở vẫn hạn chế trong quý II khi số lượng dự án hoàn thành chỉ bằng một nửa so với quý I và chỉ bằng khoảng 29% so với cùng kỳ 2022. Nhiều dự án bị dừng hoặc chậm triển khai do vướng mắc về pháp lý, vốn.