Diễn biến trái ngược về nhu cầu và giá bán trên thị trường bất động sản

Tình trạng giá thị trường nhà ở không hướng tới người mua cuối cùng sẽ khiến xã hội và nền kinh tế phát triển không lành mạnh trong dài hạn.

Trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường căn hộ tại TP HCM ghi nhận nguồn cung phân khúc cao cấp và hạng sang vẫn là chủ đạo khi chiếm tới 93% tổng nguồn cung.

TP HCM: Căn hộ cao cấp chiếm 93%

Trong 6 tháng đầu năm 2022, nền kinh tế Việt Nam đang có sự phục hồi tích cực và rõ nét. Số liệu từ Tổng cục thống kê cho thấy quý II, GDP bình quân đạt 7,72%, tăng 1,02% so với cùng kỳ, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) đạt 2,96%, giải ngân vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trên 10 tỷ USD, tăng 8,8% và xuất khẩu đạt 186 tỷ USD, tăng 17,3% so với cùng kỳ 2021.

Bên cạnh đó, Chính phủ đã có chính sách hỗ trợ nền kinh tế hậu dịch​ như giảm 2% thuế suất thuế giá trị gia tăng cho nhiều nhóm hàng hóa và dịch vụ; tăng chi đầu tư phát triển từ ngân sách nhà nước để nâng cấp cơ sở hạ tầng và hỗ trợ lãi suất cho các ngành, hỗ trợ tiền thuê nhà cho người lao động tại các đặc khu/ khu chế xuất/ khu công nghiệp, giảm lãi suất vay…

Nhận định về tình hình thị trường bất động sản nửa đầu năm nay, theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn, hàng loạt động thái kiểm soát huy động vốn vào bất động sản, hạn mức cho vay và các điều kiện với doanh nghiệp bất động sản khi phát hành trái phiếu, siết chặt thu thuế và thực hiện giao dịch bất động sản, siết phân lô, tách thửa, cấp quyền sử dụng đất... đã tác động lớn đến hoạt động của thị trường.

Điều này thể hiện rõ nét trong diễn biến trái ngược về nhu cầu mua và giá bán tại TP HCM. Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, trong khi nhu cầu tìm mua bất động sản có dấu hiệu giảm mạnh, nhưng giá bán các loại hình bất động sản lại tăng thấy rõ.

Cụ thể, nhu cầu tìm kiếm bất động sản để ở tại TP HCM quý II có xu hướng đi xuống với mức giảm 5% so với cùng kỳ. Trong đó, mức độ quan tâm căn hộ chung cư giảm 3%, nhà phố giảm 9% và đất nền/nhà liền thổ giảm 16%.

Ông Tuấn nhận định loại hình đất nền, đất nông nghiệp là dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu đầu tư nên việc siết tín dụng vào bất động sản và ngưng phân lô, bán nền tại nhiều địa phương đã đánh mạnh vào đối tượng đầu cơ, đầu tư khiến giao dịch giảm mạnh.

Bất chấp đà giảm từ nhu cầu tìm kiếm, giá rao bán của cả 3 loại hình trên vẫn tăng mạnh trong quý vừa qua. Dữ liệu của batdongsan.com.vn cho thấy giá rao bán căn hộ tiếp tục tăng từ 4-7% so với cùng kỳ, tăng mạnh nhất ở loại hình căn hộ cao cấp giá trên 55 triệu đồng/m2. Nhà riêng và nhà phố có giá bán tăng 3-8% so với quý trước, cá biệt khu vực quận 2 cũ giá nhà riêng tăng gần 17%. Đất nền tại huyện Củ Chi, quận 7, quận 12 giá bán tăng từ 6-18%, riêng huyện Nhà Bè và quận 9 cũ dù nhu cầu tìm kiếm giảm mạnh từ 29-30% nhưng giá bán vẫn tăng 4-11% so với cùng kỳ 2021.

Chia sẻ về nguyên nhân khiến giá bất động sản tại TP HCM vẫn tăng, ông Đinh Minh Tuấn cho biết yếu tố đến từ sự chênh lệch cung - cầu. Nhu cầu tìm kiếm bất động sản trong quý II có xu hướng giảm so với cùng kỳ, nhưng so sánh với thời điểm 2019 vẫn tăng cao hơn. Nếu xét trên phương diện nguồn cung, rào cản pháp lý và cấp phép xây dựng khiến lượng dự án chung cư triển khai trong 6 tháng đầu năm 2022 rất thấp dẫn đến nguồn cầu thực tế không đáp ứng tương xứng với nhu cầu mua của thị trường. Cầu nhiều, cung thiếu đã tác động mạnh đến giá bất động sản TP HCM thời gian qua.

Dự kiến giá bán vẫn trong xu hướng tăng cao

Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án leo thang do giá nguyên vât liệu xây dựng đội lên cùng với chi phí phát sinh do thủ tục kéo dài khiến nhiều chủ đầu tư buộc phải tính toán lại mức giá mở bán. Điều này vô hình khiến thị trường thời gian qua thiếu hụt các sản phẩm giá rẻ, bình dân và nguồn cung chủ yếu là nhà ở cao cấp.

Thực tế số liệu thống kê của CBRE Việt Nam trong quý II tại TP HCM cũng cho thấy nguồn cung căn hộ mới đạt 15.528 căn. Trong đó, phân khúc cao cấp chiếm ưu thế với 93%, phân khúc trung cấp chỉ ghi nhận duy nhất một đợt mở bán mới, phân khúc bình dân gần như tuyệt chủng nguồn cung mới kể từ quý I/2019.

CBRE cũng ghi nhận sự nâng cấp giá của các dự án tại khu vực vùng ven góp phần thay đổi cơ cấu phân khúc sản phẩm trong nguồn cung mới cũng như thúc đẩy tăng trưởng giá sơ cấp. Giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.455 USD/m2 (56 triệu đồng/m2), tăng 8,6% theo năm.

Theo Bà Dương Thuỳ Dương, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, thị trường đã và đang đối mặt với nhiều khó khăn trước mắt, gồm: vấn đề cấp phép; các thay đổi trong quy định pháp luật và chính sách thắt chặt tín dụng; chi phí tăng và việc mất cân đối cung cầu. Dự kiến nguồn cung căn hộ bán sẽ chào đón khoảng 22.000 căn trong năm nay với phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm ưu thế, do đó, giá bất động sản sẽ vẫn trong xu hướng tăng cao.