Địa ốc phân hóa sau mùa báo cáo quý II

Báo cáo tài chính quý II/2026 cho thấy bức tranh trái chiều của nhóm bất động sản. Trong khi nhiều doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận tăng vọt nhờ thoái vốn và doanh thu tài chính, một số đơn vị lại tạo dòng tiền từ hoạt động bán hàng, phản ánh sự phân hóa ngày càng rõ nét của thị trường.

Khang Điền, Phát Đạt và Nam Long đang lựa chọn những chiến lược khác nhau để duy trì tăng trưởng trong bối cảnh thanh khoản thị trường chưa phục hồi đồng đều. Điều này cũng tạo ra sự phân hóa về chất lượng lợi nhuận và triển vọng của từng doanh nghiệp.

Khang Điền (KDH) vừa ghi nhận lãi ròng quý 2 gần 750 tỉ đồng, gấp 4 lần cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, doanh thu thuần từ bán hàng giảm 85%, xuống mức thấp nhất 4 năm. Động lực tăng trưởng chính đến từ khoản doanh thu tài chính hơn 906 tỉ đồng từ thoái vốn tại dự án Bình Trưng Mới. Chiến lược này cho thấy KDH ưu tiên thu hồi vốn và cải thiện bảng cân đối kế toán, trước áp lực nợ vay gần 16.700 tỉ đồng. Lũy kế 6 tháng, doanh thu thuần giảm 75% nhưng lợi nhuận ròng tăng gấp 3,2 lần cùng kỳ.

Nam Long (NLG) thể hiện gam màu tích cực hơn từ hoạt động kinh doanh cốt lõi. Trong 6 tháng đầu năm, công ty ghi nhận lãi sau thuế 176 tỉ đồng. Điểm sáng nằm ở khoản tiền khách hàng trả trước ngắn hạn đạt hơn 2.900 tỉ đồng, tăng 13% so với đầu năm, chứng tỏ các sản phẩm phân khúc trung cấp và bình dân (Ehome, Flora, Valora) vẫn có tỉ lệ hấp thụ tốt. Với doanh số bán hàng hơn 5.000 tỉ đồng nửa đầu năm và lượng tiền mặt dồi dào hơn 6.100 tỉ đồng, Nam Long sở hữu cấu trúc tài chính an toàn với hệ số nợ/vốn chủ sở hữu chỉ 0,75 lần.

Phát Đạt (PDR) ghi nhận doanh thu chuyển nhượng bất động sản bằng 0 quý 2, với doanh thu chủ yếu từ cung cấp dịch vụ 51 tỉ đồng. Giống KDH, hoạt động tài chính là điểm sáng của kỳ kinh doanh này. Đầu tháng 6, Phát Đạt hoàn tất chuyển nhượng 99,34% cổ phần Serenity cho San Fortis, thu về hơn 2.500 tỉ đồng. Cùng đó, chuyển nhượng 30% vốn tại Tam Hiệp giúp PDR thu 637 tỉ đồng. Đầu tháng 7, Phát Đạt thanh toán hơn 2.444 tỉ đồng để tham gia dự án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm với tỉ lệ góp vốn 35%. Báo cáo tài chính cho thấy PDR vẫn báo lãi hơn 80 tỉ đồng, nhưng áp lực thực sự nằm ở hàng tồn kho hơn 13.500 tỉ đồng tại các dự án cũ.

Bối cảnh thị trường chưa khởi sắc buộc các doanh nghiệp bất động sản phải lựa chọn: hoặc thoái vốn từ các dự án cũ để cải thiện tài chính, hoặc duy trì dòng tiền từ bán hàng để giữ hoạt động kinh doanh. KDH và Phát Đạt ưu tiên thoái vốn, trong khi Nam Long tập trung vào bán hàng ổn định. Mỗi chiến lược đều phản ánh tình hình tài chính và triển vọng từng công ty, nhưng đều hướng tới mục tiêu chung là duy trì sự sống trên thị trường khó khăn.