Địa ốc bước vào chu kỳ điều chỉnh?

Thị trường bất động sản đang chứng kiến một nhịp điều chỉnh sâu về giá sau giai đoạn tăng nóng. Áp lực chi phí vốn leo thang kết hợp cùng nguồn cung sơ cấp dồi dào buộc nhiều nhà đầu tư thứ cấp phải hạ kỳ vọng lợi nhuận, tạo nên cục diện sàng lọc gay gắt trên toàn thị trường.

Lãi suất cho vay neo cao ở mức 13-14%/năm cộng hưởng với tỷ lệ hấp thụ tại các dự án giảm mạnh xuống còn 50-60%, đẩy doanh nghiệp địa ốc và các nhà đầu tư cá nhân vào thế phải tự tái cấu trúc dòng tiền.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau nhiều năm tăng giá mạnh. Báo cáo mới nhất của Chứng khoán MB (MBS) cho thấy mặt bằng lãi suất và nguồn cung đồng thời gia tăng đang tạo áp lực lên giá bán, thanh khoản cũng như kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư.

Trong quý II/2026, lãi suất huy động tại nhiều ngân hàng tăng thêm khoảng 1-1,5 điểm % so với quý trước, kéo theo lãi suất cho vay mua nhà phổ biến lên 13-14%/năm, cao hơn khoảng 2 điểm % so với cùng kỳ năm trước. Chi phí vốn tăng khiến khả năng tiếp cận tín dụng suy giảm, đặc biệt với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Để kích cầu, nhiều chủ đầu tư đã áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất cố định 7-8% trong hai năm đầu tại các dự án ở Hà Nội, TP.HCM và Quảng Ninh. Tuy nhiên, theo MBS, các chương trình ưu đãi này chưa đủ để cải thiện đáng kể sức mua khi người mua vẫn lo ngại mặt bằng lãi suất sẽ duy trì ở mức cao trong thời gian tới.

Dữ liệu từ OneHousing cho thấy tỷ lệ hấp thụ tại các dự án sơ cấp chỉ còn khoảng 50-60%, giảm mạnh so với mức trên 80% cùng kỳ năm ngoái. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng của người mua, thay vì dòng tiền rút hoàn toàn khỏi thị trường.

Xu hướng điều chỉnh giá đã xuất hiện tại nhiều khu vực từng tăng nóng. Ở phía Tây Hà Nội, căn hộ studio khoảng 28 m² từng được chào bán 3,1 tỷ đồng hiện giảm còn khoảng 2,4 tỷ đồng, tương đương mức điều chỉnh hơn 20%. Một số dự án lân cận ghi nhận giá giảm từ khoảng 95 triệu đồng/m² xuống còn 75 triệu đồng/m².

Tại khu vực Tây Hồ Tây, giá chuyển nhượng nhiều căn hộ giảm từ vùng 145-155 triệu đồng/m² xuống khoảng 120-135 triệu đồng/m². Trong khi đó, tại Ngoại giao Đoàn, nhiều căn hộ từng vượt 110-120 triệu đồng/m² hiện được chào bán quanh 100 triệu đồng/m² nếu chủ sở hữu cần thanh khoản nhanh.

Xu hướng giảm nhiệt cũng lan sang các đô thị vệ tinh. Giá căn hộ tại Ecopark thấp hơn khoảng 10% so với đỉnh năm 2025, trong khi nhiều chủ sở hữu tại các khu đô thị lớn chấp nhận bán thấp hơn giá hợp đồng từ 300-500 triệu đồng/căn để thu hồi vốn.

Ở góc độ doanh nghiệp, thị trường bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét. Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, tỷ lệ đòn bẩy thấp, nguồn tiền mặt dồi dào và sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực được đánh giá có khả năng duy trì thanh khoản tốt hơn. Ngược lại, các doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào vốn vay hoặc tập trung vào phân khúc đầu cơ sẽ chịu áp lực lớn hơn khi chi phí tài chính tăng và tốc độ bán hàng chậm lại.

Đối với ngành ngân hàng, diễn biến này cũng có tác động hai chiều. Lãi suất cho vay tăng giúp cải thiện biên lãi ròng, song nhu cầu tín dụng bất động sản chững lại và áp lực trả nợ của khách hàng có thể ảnh hưởng đến tốc độ tăng trưởng dư nợ cũng như chất lượng tài sản nếu thị trường tiếp tục suy yếu.

Theo các chuyên gia, giai đoạn hiện nay phản ánh quá trình tái cân bằng của thị trường sau chu kỳ tăng giá mạnh. Quan điểm tích cực cho rằng việc điều chỉnh sẽ giúp mặt bằng giá tiệm cận giá trị thực và cải thiện tính bền vững. Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng nếu lãi suất duy trì ở mức cao trong khi nguồn cung tiếp tục gia tăng, áp lực giảm giá có thể còn kéo dài sang các quý tiếp theo.