Đầu tư căn hộ chung cư có chắc thắng?

Không phải đầu tư căn hộ chung cư lúc nào cũng chắc thắng như nhiều nhà đầu tư lầm tưởng.

Nhà đầu tư chung cư mắc kẹt

Giữa lúc chung cư Hà Nội tăng giá mạnh mẽ từ đầu năm 2024, cuối tháng năm vừa qua, một ngân hàng lớn đã công bố mở bán đấu giá hơn 110 căn hộ chung cư tại một dự án cao cấp tại TP.HCM để xử lý nợ xấu.

Đáng chú ý, giá tại thời điểm đấu giá của các căn chung cư này đã giảm từ 20 - 25% so với thời điểm dự án được mở bán cho các khách hàng. Từ mức giá gần 5 tỷ đồng, các căn hộ này đã giảm hơn 1 tỷ đồng.

Đây là số lượng căn hộ không nhỏ trong một dự án. Các khách hàng, nhà đầu tư mua bằng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng không có khả năng trả nợ đã khiến ngân hàng buộc phải thu hồi tài sản, phát mãi để xử lý nợ xấu.

Trước đó, hồi đầu tháng 1/2024, Ngân hàng Vietinbank cũng phát mại tài sản bảo đảm thu hồi nợ theo hình thức bán đấu giá công khai một căn hộ chung cư thông tầng tại Ba Đình, Hà Nội.

Chung cư đã qua sử dụng hết sốt

Mức giá khởi điểm công bố là 54,1 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau khi rao bán, căn hộ này vẫn không có khách mua. Chưa đầy hai tháng sau, căn hộ đã tiếp tục giảm giá gần 1 tỷ đồng so với hồi tháng 1.

Theo ông Phan Lê Thành Long, Tổng giám đốc AFA Group, việc ngân hàng phát mãi tài sản là các căn hộ chung cư đang cho thấy sản phẩm đầu tư này không mang lại lợi nhuận như kỳ vọng của các nhà đầu tư.

Thời gian vừa qua, các nhà đầu tư không có nhu cầu để ở nhưng lướt sóng, đầu tư căn hộ, sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn đã mắc kẹt, không có khả năng trả nợ vay.

Trong bối cảnh sản phẩm không có thanh khoản trên thị trường thứ cấp, nhà đầu tư không thể bán lại để quay vòng vốn, trả nợ ngân hàng. Họ buộc phải "buông xuôi" để ngân hàng phát mãi tài sản.

Việc này đồng nghĩa với số tiền họ đã bỏ ra ban đầu để mua căn hộ gần như mất trắng, không thể thu hồi. Nguyên nhân là do khi bán tài sản để xử lý nợ xấu, ngân hàng sẽ bằng mọi cách để thu hồi vốn vay, cộng tiền lãi mà nhà đầu tư còn nợ, phần còn lại mới được thanh toán trả lại cho khách hàng.

Tuy nhiên, với việc giá căn hộ đã giảm đáng kể so với mức giá chủ đầu tư mở bán, nhiều khả năng, phần vốn bỏ ra ban đầu của nhà đầu tư đã bị khấu hao hết.

Theo ông Long, thực trạng này cho thấy mức giá căn hộ chung cư chủ đầu tư đưa ra đã tăng quá cao, không còn nhiều dư địa và giúp các nhà đầu cơ lướt sóng trên thị trường đạt được kỳ vọng lợi nhuận.

Còn đối với việc mua căn hộ chung cư để cho thuê lại, điều này cũng không cho thấy hiệu quả thực tế. Minh chứng là tất cả hơn 110 căn hộ được đấu giá để xử lý nợ xấu ở trên đều đã hoàn thiện, đi vào hoạt động và bàn giao cho khách hàng.

Song, số tiền từ việc cho thuê không đủ để bù đắp được tiền lãi phải trả ngân hàng, khiến nhà đầu tư không có phương án trả nợ.

"Chỉ cách đây hơn một tháng, thị trường bất động sản đã rộ lên thông tin rằng cứ mua bất động sản là lãi, hay cứ mua chung cư từ móng là thắng lớn. Song, thực tế đã cho thấy điều ngược lại", ông Long nhận định.

Cẩn thận "đu đỉnh"

Theo ông Tô Anh Hùng, Tổng giám đốc A-City, trong bối cảnh thị trường bất động sản thay đổi rất nhanh trước các diễn biến của chính sách vĩ mô, lãi suất, dòng tiền của nhà đầu tư cũng cần thích ứng kịp thời để đầu tư có hiệu quả.

Trong đó, những câu hỏi nhà đầu tư mua chung cư cần trả lời được là mua bán khi nào, ở đâu, của chủ đầu tư nào, vì mục đích gì, cơ cấu nguồn vốn vay và bán cho ai.

Ở thời điểm đầu tư, không phải cứ mua dự án từ đầu, khi nhận đặt chỗ là lãi. Nhà đầu tư cần kịp thời cập nhật các biến cố thị trường như xu hướng hạ lãi suất, xu hướng giá bất động sản để đưa ra quyết định phù hợp và nhanh chóng

Đơn cử như gần đây, sau đợt tăng giá mạnh, thị trường chung cư Hà Nội đang có xu hướng chững lại và đi ngang. Mức giá và kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư đã giảm đáng kể so với cao điểm hồi đầu năm.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cần cân đối dòng tiền và có phương án tài chính hợp lý.

Nhiều nhà đầu tư đã thất bại do lựa chọn lướt sóng căn hộ chung cư, sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều với kỳ vọng có thể xoay vòng vốn nhanh, bán lại dự án trong vòng 3 - 6 tháng để cơ cấu nợ. Song, việc bán lại dự án không dễ do mức giá cao đã khiến nhà đầu tư mắc kẹt.

Đồng quan điểm, lãnh đạo một sàn giao dịch bất động sản cũng cho rằng, chung cư là sản phẩm phù hợp với các nhà đầu tư có sẵn nguồn tiền, không phải vay vốn ngân hàng và đầu tư dài hạn, không kỳ vọng quá cao vào lợi nhuận.

Trước đó, chung cư vốn không nằm trong danh mục đầu tư hấp dẫn do lợi nhuận từ việc cho thuê thấp, chi phí khấu hao lớn. Phải đến gần đây, khi nguồn cung mới tại Hà Nội hạn chế, sản phẩm này mới được nhiều nhà đầu tư quan tâm trở lại.

Tuy nhiên, ở thời điểm này, để xuống tiền đầu tư chung cư, nhà đầu tư cần thận trọng với khẳ năng có thể "đu đỉnh" do mức giá đã tăng cao. Dù thị trường chưa thể tăng mạnh về nguồn cung trong ngắn hạn, nhưng đầu tư chung cư lúc này cũng khó đạt được kỳ vọng tăng giá.

Nguyên nhân là do phân khúc này đã trải qua giai đoạn tăng nóng kéo dài gần nửa năm. Biên độ tăng trong tương lai gần sẽ chậm lại, nhất là khi các luật mới có hiệu lực thi hành sẽ dần cải thiện nguồn cung bất động sản.

Còn việc đầu tư căn hộ cho thuê, nếu dùng đòn bẩy tài chính, lãi vay sẽ bào mòn lợi nhuận cho thuê của căn hộ. Do đó, nhà đầu tư cần cân nhắc thận trọng đối với việc mua căn hộ chung cư để đầu tư nếu phải vay ngân hàng quá nhiều.