Đất nền phía Nam giảm cả tỷ đồng vẫn ế

Chị Hoa (TP HCM) mua lô đất hơn 200 m2 tại xã Đức Lập (Tây Ninh) từ năm 2023 với giá gần 1,5 tỷ đồng, nay chấp nhận hạ xuống còn 800 triệu đồng vẫn chưa thể sang nhượng.

Thời điểm xuống tiền, chị Hoa kỳ vọng đón đầu thông tin điều chỉnh bảng giá đất và Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, diễn biến thị trường sau đó đi ngược dự đoán. Cả hai lô đất chị mua tại Tây Ninh và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ đều không phát sinh giao dịch. Lô đất tại Tây Ninh giảm gần nửa giá vẫn không có khách mua, trong khi đất tại Bà Rịa - Vũng Tàu vướng quy hoạch đường khiến giá trị sụt giảm mạnh.

"Áp lực tài chính buộc tôi phải bán ra để xoay dòng tiền. Dù đã giảm một nửa giá vẫn chưa thể thoát hàng. Riêng lô đất ở Bà Rịa - Vũng Tàu gần như mất thanh khoản", chị nói.

Không riêng chị Hoa, anh Tùng, một nhà đầu tư tại TP HCM, cũng đang kẹt vốn với lô đất gần 1.200 m2 tại Bảo Lâm (Lâm Đồng). Đầu năm 2022, anh mua khu đất với giá 4,8 tỷ đồng theo mô hình "farmstay nghỉ dưỡng", kỳ vọng đón sóng cao tốc Dầu Giây - Liên Khương và xu hướng bất động sản nghỉ dưỡng ven đồi.

Thời điểm đó, khu vực liên tục xuất hiện các đoàn môi giới đưa khách đi xem đất cuối tuần, giá nhiều lô tăng vài trăm triệu đồng chỉ sau vài tháng. Tuy nhiên từ giữa năm 2023, thanh khoản gần như đóng băng. Đến nay, anh Tùng chấp nhận rao bán còn khoảng 3,6 tỷ đồng nhưng vẫn chưa tìm được người mua.

Tình trạng khó thoát hàng cũng xuất hiện tại nhiều điểm nóng đất nền phía Nam từng tăng giá mạnh giai đoạn 2021-2022. Một nhà đầu tư tại Đồng Nai cho biết đang rao bán lô đất thổ vườn tại xã Tân Tiến với giá khoảng 3 tỷ đồng, thấp hơn cả tỷ so với thời điểm mua vào.

Theo người này, đầu năm 2022, khu vực liên tục xuất hiện thông tin về mở rộng hạ tầng giao thông và phát triển công nghiệp, khiến giá đất tăng nóng. Lô đất rộng hơn 2.000 m2, trong đó có 200 m2 thổ cư, được tách thửa từ đất cao su với giá mua gần 5 tỷ đồng. "Hiện khu vực này dân cư thưa thớt nên giao dịch kém, các khu đất giá trị lớn rất khó bán ra dù giá giảm sâu", nhà đầu tư này cho biết.

Bất động sản khu Đông TP HCM với các dự án nhà phố, đất nền. Ảnh: Quỳnh Trần

Các đơn vị môi giới cho hay thanh khoản đất nền tiếp tục suy giảm rõ rệt. Nhiều sàn hiện ngại nhận ký gửi đất nền phân lô do khó bán, dù chủ đất chấp nhận giảm giá sâu. "Giai đoạn 2023-2024, chủ đất còn giữ giá, chỉ giảm 10-15%. Sang năm 2025, mức giảm phổ biến tăng lên 25-30%. Đến đầu năm nay, nhiều trường hợp chấp nhận cắt lỗ tới 50% vẫn khó bán", đại diện một sàn giao dịch tại Đồng Nai thông tin.

Theo môi giới, tại các "điểm nóng" từng sốt đất như Chơn Thành, Hớn Quản, Lộc Ninh (Bình Phước cũ), Lâm Hà, Bảo Lâm (Lâm Đồng), Phú Giáo (Bình Dương cũ) hay Thủ Thừa, Cần Giuộc (Long An cũ), không khó để bắt gặp các nền đất phân lô có nguồn gốc từ đất nông nghiệp đang được rao bán với mức giảm sâu. Nhiều lô từng được đẩy giá lên hàng tỷ đồng nay chấp nhận bán lại chỉ còn khoảng một nửa nhưng thanh khoản vẫn rất thấp.

Thị trường đất nền tiếp tục trầm lắng trong quý I khi mức độ quan tâm và giao dịch đồng loạt suy giảm. Dữ liệu từ chuyên trang nhà đất trực tuyến Batdongsan cho thấy lượng tìm kiếm đất nền phía Nam giảm trên diện rộng. Các khu vực vừa sáp nhập vào TP HCM ghi nhận mức giảm mạnh, trong đó Bình Dương cũ giảm hơn 22%, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ giảm 15%. Những điểm nóng như Tây Ninh và Đồng Nai cũng lần lượt sụt 2% và 8% so với quý trước.

Thanh khoản thị trường vẫn ở mức thấp. Báo cáo của DKRA Consulting cho thấy quý vừa qua, TP HCM và các tỉnh lân cận có 94 dự án đất nền mở bán với gần 7.500 sản phẩm sơ cấp nhưng chỉ tiêu thụ khoảng 224 nền, tương đương tỷ lệ hấp thụ 3%, giảm một nửa so với quý trước. Giá thứ cấp ghi nhận tiếp tục giảm 5-7% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đánh giá về thị trường đất nền phân lô, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng điểm nghẽn lớn nhất của loại hình này hiện không còn nằm ở giá bán mà là khả năng tìm đầu ra. Nếu trước đây nhiều chủ đất vẫn kỳ vọng thị trường phục hồi và không chấp nhận giảm sâu, nay phần lớn đất nền phân lô, đất nông nghiệp đều phải hạ giá mạnh để thu hồi vốn.

Tuy nhiên ở phía người mua, niềm tin vào khả năng tăng giá nhanh của đất nền như trước đây đã không còn. "Tâm lý đầu tư đang chuyển sang phòng thủ, chủ đất càng giảm giá, người mua càng dè dặt vì sợ mua phải hàng tồn". Theo ông Tuấn, điều này tạo ra vòng giằng co khi bên bán muốn thoát hàng còn bên mua tiếp tục chờ đợi, thanh khoản kéo dài trạng thái trầm lắng.

Ngoài ra, môi trường tín dụng và chính sách hiện cũng không còn đóng vai trò "nuôi sóng" đất nền như trước. Dòng vốn vào bất động sản tiếp tục bị kiểm soát, chi phí vay neo cao, trong khi các quy định mới về đất đai và bảng giá đất khiến chi phí đầu vào gia tăng. Dòng tiền theo đó dịch chuyển về các sản phẩm có giá trị sử dụng thực thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng diễn biến hiện tại không chỉ là nhịp điều chỉnh ngắn hạn mà phản ánh quá trình thanh lọc sau một chu kỳ tăng nóng. Theo ông, giai đoạn 2015-2022, đất nền được ưa chuộng nhờ tâm lý "lướt sóng" theo hạ tầng. Nhiều khu đất nông nghiệp phân lô được quảng bá rầm rộ, giá tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba chỉ sau vài tháng. Tuy nhiên, phần lớn sản phẩm khó khai thác giá trị thương mại thực tế.

"Khi thị trường đảo chiều, dù giảm giá 40-50%, nhiều tài sản vẫn chưa phản ánh đúng giá trị thực nên thanh khoản tiếp tục đóng băng", ông Thắng đánh giá.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt. Giám đốc thị trường nhà ở CBRE, cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn chấm dứt "kỷ nguyên phân lô" đối với đất nền, đất nông nghiệp. Quy định hạn chế phân lô bán nền tại đô thị loại I, II và III sẽ khiến nguồn cung đất nền tự phát giảm mạnh.

Theo ông Kiệt, trong chu kỳ mới, các loại đất nông nghiệp hoặc đất rừng "núp bóng" bất động sản nghỉ dưỡng sẽ mất dần thanh khoản do chính sách siết chặt định danh tài sản và quản lý pháp lý. "Thị trường sẽ không còn chỗ cho tình trạng phân lô bán nền tràn lan như trước", ông nhận định.

Các chuyên gia cũng cho rằng, khi người mua bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến pháp lý, quy hoạch và khả năng sử dụng thực, những lô đất chỉ được chia nhỏ về mặt hình thức nhưng thiếu nền tảng pháp lý sẽ rất khó giữ thanh khoản, kể cả khi giảm giá sâu.

Trong ngắn hạn, thanh khoản đất nền được dự báo khó cải thiện khi tâm lý chờ đợi vẫn chiếm ưu thế. Hiện tượng cắt lỗ và kẹt hàng nhiều khả năng tiếp tục diễn ra, đặc biệt với các tài sản mua ở vùng giá cao hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính.

Về dài hạn, đất nền vẫn là kênh tích lũy tài sản có giá trị, song dòng tiền sẽ ưu tiên những sản phẩm có vị trí tốt, hạ tầng hoàn chỉnh, pháp lý minh bạch và gắn với nhu cầu sử dụng thực, thay vì các lô đất tăng giá chủ yếu nhờ kỳ vọng đầu cơ như giai đoạn trước.