Đại gia Tống Đức Hiếu chấp nhận trả lãi 12.5%/năm để huy động trái phiếu cho dự án Imperial Oasis

Phải chịu lãi suất lên tới 12.5%/năm, lô trái phiếu 200 tỷ đồng của chủ dự án Imperial Oasis ở Gia Lai vừa được huy động.

Trái phiếu được phát hành ngày 29/05/2026, kỳ hạn một năm, lãi suất 12.5%/năm. Số lượng phát hành 2,000 trái phiếu, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, tương ứng tổng mệnh giá 200 tỷ đồng.

Theo ghi nhận trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), đây là lô trái phiếu đầu tiên của Công ty phát hành. Về điều khoản trái phiếu, Lạc Việt Quy Nhơn có nghĩa vụ mua lại bắt buộc theo yêu cầu của người sở hữu trái phiếu trong trường hợp phát sinh sự kiện vi phạm không thể khắc phục, bao gồm các vi phạm liên quan đến quy định chào bán trái phiếu hoặc phương án phát hành, trừ khi được tối thiểu 65% người sở hữu trái phiếu chấp thuận. Lạc Việt Quy Nhơn không có kế hoạch thực hiện hoán đổi đối với lô trái phiếu này.

Lạc Việt Quy Nhơn thành lập năm 2021 tại tỉnh Gia Lai. Vốn điều lệ ban đầu 360 tỷ đồng, do hai thành viên sáng lập góp vốn gồm CTCP Bamboo Capital góp 15% và CTCP Phát triển và Đầu tư Lạc Việt 85%. Công ty có nhiều lần thay đổi vốn điều lệ và thành viên góp vốn, có thời điểm vốn lên đến 1,250 tỷ đồng vào cuối 2025.

Tuy nhiên, vào tháng 4 năm nay, vốn điều lệ bất ngờ giảm còn 450 tỷ đồng; trong đó ông Tống Đức Hiếu (Tổng Giám đốc kiêm đại diện pháp luật từ khi thành lập) nắm 39%, ông Nguyễn Thị Thanh Hà 58.6%, ông Nguyễn Ngọc Cảnh Huy 1.8%.

Lạc Việt Quy Nhơn là chủ đầu tư dự án cửa ngõ Cát Tiến tại xã Cát Tiến, tọa lạc tại khu vực trung tâm xã Cát, nằm trên trục Quốc lộ 19B – tuyến giao thông huyết mạch kết nối trực tiếp giữa Khu kinh tế Nhơn Hội, Quy Nhơn và Cảng hàng không Phù Cát, tỉnh Gia Lai.

Tên thương mại là Imperial Oasis, quy mô diện tích 8.9ha, với hai dự án thành phần: Khu đất ở, dịch vụ thương mại 03 (TM03) và Khu đất ở, dịch vụ thương mại 04 (TM04). Các sản phẩm gồm nhà ở liền kề 209 căn, shophouse thương mại 104 căn, khách sạn 24 lô…

Hồi tháng 3, Imperial Oasis được Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Gia Lai quyết định điều chỉnh dự toán tổng mức đầu tư hiện nay là 2,059 tỷ đồng. Trong đó, mức đầu tư của TM03 947 tỷ đồng và TM04 khoảng 1,113 tỷ đồng.

Nguồn vốn triển khai được huy động từ ba nguồn chính, gồm vốn chủ sở hữu 617.8 tỷ đồng (chiếm 30% tổng dự toán đầu tư); (vốn vay thương mại 595 tỷ đồng (chiếm 29%); và vốn huy động từ khách hàng mua bất động sản khoảng 847 tỷ đồng (chiếm 41% tổng dự toán đầu tư).

Báo cáo xếp hạng tín nhiệm vào tháng 5 năm nay cho biết, mô hình kinh doanh của Công ty là doanh nghiệp dự án phát triển bất động sản – SPV. Do đó, đặc thù của Công ty là nhu cầu huy động nguồn vốn đầu tư lớn, gắn với việc thực hiện chính sách đòn bẩy tài chính ở mức cao, trong giai đoạn triển khai đầu tư phát triển Khu đô thị Cát Tiến. Kết quả kinh doanh và dòng tiền của Công ty trong ngắn và trung hạn, phụ thuộc đáng kể vào tiến độ triển khai và khả năng tiêu thụ các sản phẩm dự án.

Sản phẩm của dự án thuộc phân khúc đô thị ven biển kết hợp nghỉ dưỡng – thương mại. Hiện Công ty đang triển khai kế hoạch kinh doanh chào bán với giá dao động trong khoảng là 75 triệu đồng/m², mức này được đánh giá khá cao với mặt bằng thu nhập bình quân của dân cư địa phương cũng như các dự án cùng phân khúc xung quanh.

Báo cáo cũng cho biết, TPBank là ngân hàng cung cấp tín dụng, nhận bảo đảm và bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với nhà ở hình thành trong tương lai cho dự án TM03 và dự án TM04. Đồng thời, 136 sản phẩm tại dự án TM03 đã được đăng ký thế chấp và bảo lãnh liên quan đến nghĩa vụ bàn giao.

Chủ đầu tư đã ký Hợp đồng hợp tác đầu tư, khai thác kinh doanh 125 sản phẩm bất động sản tại dự án TM04, với CTCP Tài chính - Bất động sản Hà Thành, theo tỷ lệ phân chia lợi ích Công ty 66% và 34% cho đối tác.

Theo kế hoạch đầu tư của Công ty, Imperial Oasis sẽ được đầu tư hoàn thành trong tháng 10/2027. Saigon Ratings nhận thấy, dự án TM03 và dự án TM04 đều đã đủ các điều kiện pháp lý quan trọng để có thể khai thác kinh doanh. Đối với dự án TM04, cơ quan chức năng đã xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở liền kề hình thành trong tương lai cho 48 căn qua hai đợt (32 căn năm 2024 và 16 căn tháng 09/2025). Ngoài ra, Chủ đầu tư đã ký hợp tác kinh doanh 125 sản phẩm với đối tác phân phối, qua đó hỗ trợ gia tăng khả năng tiêu thụ. Dự án TM03 đã có 136 căn nhà ở liền kề và hỗn hợp đủ điều kiện đưa vào kinh doanh từ tháng 06/2025.

Phối cảnh dự án Imperial Oasis.

Tổng doanh số bán hàng dự kiến của dự án TM03 khoảng 1,654 tỷ đồng dự án TM04 khoảng 1,703 tỷ đồng.

Tại dự án TM03 dự kiến doanh số bán hàng đạt 1,654 tỷ đồng. Chủ đầu tư xây dựng diện tích thương phẩm khoảng 17,824 m² với giá bán ban đầu khoảng 82 triệu đồng/m2, sau đó sẽ tăng lên 92-94 triệu đồng/m2. Theo kế hoạch kinh doanh, toàn bộ các sản phẩm sẽ được Công ty chào bán hoàn thành trong hai năm 2027, 2028. Tuy nhiên, dòng tiền thu về theo hợp đồng chỉ ghi nhận 70% trong năm 2027 và 30% trong năm 2028, tương ứng với 815.6 tỷ đồng và 838.8 tỷ đồng.

Dự án TM04 ước tổng doanh số bán hàng 1,703 tỷ đồng, với giá bán khởi điểm 75 triệu đồng/m2 trong năm 2024, tăng dần lên 81 triệu đồng/m2 vào năm 2027. Kế hoạch bán hàng được triển khai sớm và phân bổ đều trong giai đoạn 2024-2027. Như vậy, kế hoạch khai thác kinh doanh dự án TM04, đã được Công ty triển khai sớm hơn, so với dự án TM03 và thời gian thực hiện kéo dài gần 4 năm (2024-2027).

Đáng chú ý, công ty có khoản phải thu ngắn hạn 1,596 tỷ đồng, gồm ủy thác đầu tư cho các cá nhân liên quan khoảng 1.440 tỷ đồng (ông Ngô Thế Hiếu 640,6 tỷ đồng và bà Đoàn Diệu My 800 tỷ đồng để ủy thác đầu tư), khoản phải thu từ Công ty Hà Thành khoảng 142 tỷ đồng và các khoản phải thu không đáng kể khác. Bản chất đây là vốn xoay vòng trong hệ sinh thái nội bộ, Saigon Ratings nhận định.

* Công ty của ông Tống Đức Hiếu trúng thầu khu đô thị ở trung tâm Cát Tiến hơn 4.8 ngàn tỷ

Thu Minh

FILI