Đà giảm giá bất động sản mạnh dần cuối năm

Đầu tháng 12, mức cắt lỗ chung cư tại TP Thủ Đức đã tăng từ 300 triệu đồng lên 600 triệu đồng một căn do nhà đầu tư đuối tài chính.

Ghi nhận của VnExpress cho thấy tình trạng người ôm bất động sản xả hàng giảm giá diễn ra ngày càng phổ biến trên thị trường thứ cấp vào cuối quý IV. Tại quận 9 cũ (thuộc TP Thủ Đức) xuất hiện tình trạng chung cư cận ngày bàn giao, nhà đầu tư tăng mức giảm từ 300 triệu đồng lên thành 500-600 triệu đồng đối với căn hộ 2 phòng ngủ để xả hàng.

Anh Lư, nhà đầu tư đang nỗ lực thoát hàng căn hộ 3 tỷ đồng trong tháng 12 tiết lộ buộc phải giảm giá nhiều gấp đôi so với quý III do thời điểm nhận nhà đã cận kề nhưng áp lực thanh toán bàn giao căn hộ ngày càng nặng. "Lãi vay tăng từ 9% lên mức trên 13%, rao bán một năm qua không ai mua, nhận nhà lại phải đóng thêm tiền trong khi vẫn phải gồng gánh nợ hàng tháng khiến tôi buộc phải cắt lỗ 600 triệu đồng", anh Lư nói.

Trong khi đó, đối với các tài sản giá trị lớn ghi nhận các trường hợp giảm giá khá mạnh. Tại phường An Phú, quận 2 cũ, thuộc TP Thủ Đức xuất hiện giá chào bán đất mặt tiền giảm từ 185 triệu đồng một m2 xuống còn 135 triệu đồng một m2, tức giảm giá 27% so với giữa năm.

Cũng trên địa bàn quận 2 cũ, tại phường kế cận phường An Phú, TP Thủ Đức ghi nhận một giao dịch thành công đất mặt tiền với giá 156 triệu đồng một m2 dù đầu năm từng chào giá 215 triệu đồng một m2, mức giảm 27,5% so với đầu năm.

Ông Chiến, môi giới bất động sản khu vực TP Thủ Đức cho biết các tài sản rao bán đa phần rơi vào nhóm chủ nhà đất ngộp tài chính, cần tiền mặt để cơ cấu lại dòng vốn hoặc đang có khoản vay đến hạn bị nâng lãi suất. "Các giao dịch giằng co rất lâu vì bên mua thận trọng, luôn ép giá bên bán do biết thanh khoản thị trường kém. Hơn 90% khách mua thường không vội đưa ra quyết định nhanh thời điểm này vì cho rằng năm 2023 thị trường sẽ khó khăn nhiều hơn", ông Chiến cho hay.

Ghi nhận tại khu Nam TP HCM, khu vực quận 7, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ cũng cho thấy giá chào bán bất động sản tiếp đà giảm mạnh hơn so với giữa đầu năm nay. Tại quận 7 xuất hiện các trường hợp nhà đầu tư đang chào giảm giá 500-700 triệu đồng một căn đối với chung cư cao cấp do cần thoát hàng xử lý nợ. Tại Bình Chánh, đối với căn hộ đang bàn giao, nhà đầu tư bán giá gốc dù đã xuống tiền 2,5-2,7 tỷ đồng, lỗ chi phí tài chính 8-9% một năm.

Trong tuần đầu tiên tháng 12, nhà đầu tư ôm đất mặt tiền biển lô lớn trên 2.500 m2 tại Cần Giờ cũng chào bán giảm giá từ 52 tỷ đồng hồi năm 2020 xuống còn 37 tỷ đồng nếu giao dịch ngay thời điểm cuối năm nay, tức giảm giá 29%. Chủ đất cho biết, do thiếu hụt dòng tiền nên giảm giá sâu để cơ cấu lại danh mục đầu tư.

Nói với VnExpress, ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Ngọc Châu Á cho biết, trên thị trường bất động sản thứ cấp nhà đầu tư mua đi bán lại đang rơi vào tình trạng thanh khoản kém. Người đang nắm giữ bất động sản khó tiếp cận vốn tín dụng hoặc lãi vay tăng và áp lực nợ đáo hạn cuối năm rất lớn. Vì vậy các trường hợp dùng đòn bẩy tài chính đều phải giảm giá bán tài sản để xử lý nợ.

Ông Hạnh xác nhận đà giảm giá thứ cấp càng về cuối quý IV đã tăng lên đáng kể so với quý II và III. Bởi lẽ, nếu không thoát hàng trước Tết nhà đầu tư có thể dẫn đến kịch bản sa lầy (mất thanh khoản nhưng vẫn phải gồng trả lãi) trong khi các cảnh báo năm 2023 thị trường nhiều khả năng diễn biến xấu hơn năm nay.

Với những người trường vốn, không dùng đòn bẩy tài chính và có sẵn tiền mặt, từ cuối quý IV đến đầu năm sau sẽ có nhiều lợi thế đàm phán mua nhà đất giá mềm hơn khoảng trên dưới 30-40% so với năm 2021, thậm chí mức ép giá từ phía bên mua có thể cao hơn.

CEO Ngọc Châu Á cho hay, những nhà đầu tư căn hộ "vô tình lướt sóng thành cư dân" thường giảm giá mạnh hơn và lỗ nặng hơn so với đất nền do tốc độ tăng giá của căn hộ chậm hơn. Trong khi đó, nếu nhà đầu tư nào đã nắm giữ đất trên 3-5 năm, tỷ trọng giảm giá 30% chỉ là cắt lời. Riêng các trường hợp chỉ mới nắm giữ đất trong vòng 6-12 tháng gần đây đều là đu đỉnh (mua với giá cao) nên xả hàng giảm giá sẽ rơi vào nhóm cắt lỗ.