Cung không đủ cầu, thị trường bất động sản căn hộ nhảy múa với giá bán

Giá thị trường bất sản căn hộ đang tăng cao trong bối cảnh nguồn cung chưa thích ứng kịp với nhu cầu của thị trường, đặc biệt trong xu hướng đô thị hóa ngày càng rõ

Số lượng người tìm thuê tăng vọt

Các tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản Tp.HCM đã sôi động trở lại nhờ vào chính sách mở cửa thị trường khi dịch bệnh được kiểm soát.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, số lượng doanh nghiệp thành lập mới cao kỷ lục, đạt 15.000 doanh nghiệp chỉ trong tháng 4. Nếu tính cả số doanh nghiệp quay trở lại hoạt động, số doanh nghiệp tham gia thị trường trong tháng 4 gấp hơn 2 lần so với doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường.

Đây là những dấu hiệu tích cực cho thấy hoạt động kinh tế đang sống động trở lại. Nhu cầu chỗ ở của người dân vì thế cũng tăng cao.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thống kê từ các văn phòng môi giới nhà đất cho thấy số lượng người hỏi thuê nhà/phòng tại các khu chung cư đã tăng vọt, đặc biệt tại Tp.HCM. Với nhu cầu tăng cao, các hợp đồng thuê nhà trước đó (có thời hạn thông thường 1 năm) đều được ký với mức giá tăng tới 10% hoặc hơn.

Ông Đinh Minh Tuấn, CEO batdongsan.com.vn cho biết trong quý I/2022, mức độ quan tâm tới căn hộ cho thuê tại Tp.HCM tăng vọt (so với cùng kỳ 2021). Nguyên nhân là vì nhiều khách hàng có nhu cầu mua hoặc thuê chỗ ở. Bên cạnh đó, lượng khách chuyên gia quốc tế trở lại làm việc cũng làm gia tăng nhu cầu thị trường vào phân khúc này.

Tuy nhiên, trong khi lượng cầu lớn thì nguồn cung căn hộ tại Tp.HCM lại giảm mạnh. Ước tính, các tháng vừa qua, nguồn cung căn hộ mới ước đạt gần 2.200 căn, giảm hơn 60% so với cùng kỳ 2021.

Được biết, nguồn cung mới tại Tp.HCM trong quý vừa qua chủ yếu đến từ 4 dự án Vinhomes Grand Park (Beverly The Resort) - Tp.Thủ Đức, Akari City Phase 2 - quận Bình Tân, Masteri Centre Point - Tp.Thủ Đức, Picity High Park - quận 12. Các dự án mới đều thuộc phân khúc trung cấp và có mức giá bán trung bình 2.500 USD/m2 (tương đương 57,1 triệu đồng).

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, tính đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5 - 7%. Sang quý I/2022, giá căn hộ chung cư tiếp tục tăng khoảng 3% so với cuối năm 2021.

Đại diện VARS cho biết, đơn vị nhận thấy thị trường bất động sản căn hộ đang hình thành mặt bằng giá mới khi nguồn cung tiếp tục chưa thích ứng kịp với nhu cầu của nhà đầu tư, cư dân. Đặc biệt trong xu hướng đô thị hóa ngày càng rõ rệt như hiện nay.

"Phần lớn các dự án sắp ra mắt tại Tp.HCM đều nằm ở các quận/ huyện cách xa trung tâm, nơi quỹ đất vẫn dồi dào. Cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá các dự án này lên cao hơn nữa trong tương lai" - VARS dự báo.

Thiết lập giá mặt bằng mới

Theo Tạp chí Tài chính, giống như Tp.HCM, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội Hà Nội ở các phân khúc và vị trí đều thiết lập mặt bằng giá mới. Theo báo cáo quý I/2022 của Batdongsan.com.vn, giá chung cư ở Thủ đô đã tăng từ 5% - 8% so với giá bán trung bình năm 2021.

Nếu như cách đây 2 năm, căn hộ khu vực trung tâm Cầu Giấy, Thanh Xuân.. được chào bán ở khoảng 30 - 40 triệu/m2 thì đến nay mặt bằng giá đã tăng lên tới 45 - 60 triệu/m2.

Đáng chú ý, Gia Lâm, Hoài Đức, Đông Anh... là những khu vực còn nhiều quỹ đất hơn nhưng cũng đang có xu hướng tăng giá nhà ở lên mức tiệm cận với vùng trung tâm. Cụ thể, giá căn hộ trước đây từ 18 - 20 triệu/m2 thì nay đã đạt mức trên 30 triệu/m2.

Theo khảo sát tại một số dự án, chung cư The Nine (số 9 Phạm Văn Đồng, Cầu Giấy) đã được điều chỉnh tăng giá 2 lần kể từ đầu năm, mức chênh lệch so với thời điểm trước Tết Nguyên Đán là 5 - 6%. Tương tự, dự án chung cư mới bàn giao The Park Home (Thành Thái, Cầu Giấy) cũng tăng giá khoảng 5%.

Tại Long Biên, căn hộ Phương Đông Green Home ghi nhận mức tăng 2% ngay trong quý đầu năm 2022, giá bán hiện tại từ 33 triệu đồng/m2. Ngay gần đó, dự án Rose Town (Ngọc Hồi, Hoàng Mai) từng được chủ đầu tư chào bán từ 1,8 - 2,4 tỷ/căn thì nay đã tăng lên mức 2,2 - 3,2 tỷ đồng/căn.

Ở khu vực quận Hà Đông, thị trường thứ cấp “tăng nhiệt” đáng kể khi nhiều căn hộ chuyển nhượng tại Dương Nội, La Khê, Vạn Phúc tăng giá tới vài trăm triệu đồng chỉ trong thời gian ngắn. Mặt bằng giá tại khu vực này đã đạt trung bình 33 triệu/m2.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung căn hộ tại Hà Nội, nổi bật là các chính sách siết chặt thủ tục pháp lý, tín dụng ngân hàng và quỹ đất ngày một cạn kiệt. Ngoài ra, chi phí đầu vào tại các dự án cũng bị “đội” cao do biến động từ giá đất, giá vật liệu xây dựng và chi phí nhân công, từ đó tạo áp lực đẩy tăng giá chung cư.

Dự báo trong khoảng thời gian tới đây, phân khúc căn hộ trong khoảng tài chính từ 2 tỷ đồng sẽ gần như “biến mất” trên thị trường. Trong khi nhu cầu tìm kiếm nhà ở thực vẫn luôn rất lớn, phân khúc căn hộ giá dưới 30 triệu lại ngày càng hạn chế hơn khiến tệp khách hàng này sẽ “mỏi mắt” tìm kiếm. Bởi vậy, các khách hàng tìm nhà ở tại các phân khúc trung cấp và bình dân nên có những quyết định kịp thời.

Bài toán tài chính thách thức doanh nghiệp

Vừa qua, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho biết ngành ngân hàng không hề "khóa, siết" tín dụng bất động sản, mà kiểm soát rủi ro trong hoạt động này.

Theo vị lãnh đạo, đối với bất động sản chỉ kiểm soát chặt với bất động sản có tính chất đầu cơ, phân khúc nhà nghỉ dưỡng, dự án cao cấp. Còn tín dụng đối với nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội, nhà ở cho người nghèo thì luôn khuyến khích.

Tuy nhiên, sau sự kiện hơn 10.000 tỷ đồng trái phiếu đã phát hành của Tân Hoàng Minh bị hủy bỏ, nguồn vốn trái phiếu chảy vào bất động sản trở nên khó khăn. Trong tháng 4, thậm chí không có doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu huy động vốn.

Thông tin từ Dân việt nêu, số liệu của Trung tâm Nghiên cứu Kinh tế (Ngân hàng MSB) cho thấy năm 2022 sẽ có khoảng 231.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn. Với tỷ trọng phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian qua (chiếm xung quanh một phần ba giá trị phát hành), việc đáo hạn trái phiếu sẽ là thách thức mới của các doanh nghiệp bất động sản trong ngắn hạn.

Theo các chuyên gia, trong ba năm trở lại đây, trái phiếu doanh nghiệp đã trở thành kênh huy động vốn cho các nhà phát triển bất động sản với lượng phát hành của ngành bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành. Hiện tại, bên cạnh việc nắn dòng tín dụng bất động đi cho đúng hướng, việc kiểm soát mạnh trái phiếu doanh nghiệp nói chung và của lĩnh vực bất động sản nói riêng cũng đang được chú ý.

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Asian Holding cho rằng, dòng vốn ngân hàng như mạch máu của thị trường bất động sản. Ngay sau khi có thông tin siết van tín dụng thị trường ngay lập tức bị ảnh hưởng. Cụ thể, hiện nay là nhiều khu vực thị trường đứng yên, không có giao dịch.

Theo ông Hậu, bất động sản là lĩnh vực có đóng góp nhiều cho nền kinh tế và kéo theo sự liên quan của nhiều ngành nghề. Do đó, nếu không có sự điều chỉnh hợp lý thì nguy cơ xảy ra hiệu ứng domino tiêu cực cho nền kinh tế.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị nên có chính sách kiểm soát tốt với những dự án "có vấn đề", ví dụ dự án đầu cơ, tích trữ, mua gom đất, thổi giá... Còn những dự án tốt nên được thúc đẩy, khuyến khích để vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp làm ăn và vừa giúp thị trường có thêm nguồn cung tốt.

Giá bất động sản có thể hạ nhiệt vào giữa năm 2023

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản nhận định, giá bất động sản đang nằm ở trên đỉnh. Nếu so với thời 2009-2010, thị trường của hiện tại giống với giai đoạn trước ở hiện tượng giá cao nhưng độ nóng của thị trường lại khác nhau.

Ông Quang cho rằng, hiện tại, nhà đầu tư đã thông minh hơn. Họ không sẵn sàng mua hàng bất chấp tất cả hay giằng nhau mà mua. Họ thận trọng. Bài học từ trước đó khiến Nhà nước can thiệp từ từ thay vì như trước đây.

Trong khi đó, ông Cao Minh Thành, Tổng giám đốc MLAND Pro cho rằng, thị trường bất động sản của hiện tại không xảy ra bong bóng hay đóng băng như giai đoạn trước. Bởi thị trường đã minh bạch hơn rất nhiều, từ thông tin cho tới các sản phẩm. Các nhà đầu tư cũng đã thông thái hơn rất nhiều.

Cũng theo ông Thành, các sản phẩm bất động sản ở giai đoạn này hiện hữu hơn, thể hiện thông qua pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ. Đặc biệt, giá bất động sản tăng không phải do sốt ảo, tâm lý đầu tư theo số đông như giai đoạn 2010. Giá bất động sản giai đoạn này tăng giá là tăng giá trị thật, do hạ tầng phát triển, và chất lượng dự án tốt.

Dù thị trường có biến động thì những sản phẩm dự án có giá trị thực vẫn thanh khoản tốt. Không như giai đoạn 2010-2011, đa số dự án bất động sản đang còn nằm trên giấy, chưa đầy đủ pháp lý đã được tung ra thị trường giao dịch. Khi ấy, khách hàng đang mua sản phẩm hình thành trong tương lai mà chưa có giá trị hiện hữu. Nên khi Nhà nước siết tín dụng, nhu cầu đầu tư bất động sản giảm mạnh. Những sản phẩm không có giá trị hiện hữu khó thanh khoản.

Còn ở giai đoạn hiện tại, nếu có biến động thì kịch bản xấu nhất là hiện tượng cắt lỗ. Nhưng lợi thế với sản phẩm hiện hữu và pháp lý rõ ràng thì tình trạng đóng băng có thể diễn ra cục bộ ở địa phương hoặc trên 1 số phân khúc mà chắc chắn sẽ không lan rộng toàn thị trường. Yếu tố tích cực khác chính là Nhà nước đang kiểm soát rất tốt về lãi suất và lạm phát.

Tuy nhiên, ông Thành dự báo, nếu giá bất động sản tăng và cao, đến giai đoạn nhất định, giá sẽ đi xuống. Mốc thời gian cho giá bất động sản hạ nhiệt có thể diễn ra vào giữa năm 2023.