Cú trượt dài của đế chế bất động sản Trung Quốc

Chỉ mới năm ngoái, tỷ phú Vương Kiện Lâm (Wang Jianlin) còn nằm trong số ít đại gia bất động sản tránh được làn sóng vỡ nợ đang càn quét ngành địa ốc Trung Quốc. Nhưng giờ chính tập đoàn của ông cũng đang chìm trong khủng hoảng và phải tìm mọi cách để tồn tại.

Trước đây, tỷ phú sáng lập tập đoàn Dalian Wanda từng tỏ ra tự tin vào tình hình tài chính của công ty mình, thậm chí ông còn đề nghị giúp đỡ một đại gia bất động sản khác đang muốn bán các trung tâm mua sắm với giá 700 triệu Nhân dân tệ (tương đương 98 triệu USD), theo nguồn tin thân cận. Nhưng giờ thì thời thế đã thay đổi.

Ông Vương (68 tuổi) đã lên kế hoạch chuyển các trung tâm thương mại vào công ty quản lý bất động sản thương mại, với mục đích chuẩn bị cho một đợt chào bán cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO).

Nhưng đợt IPO này cũng đang bị hoài nghi. Ngoài ra, ông Vương còn phải ra sức cứu lấy những gì còn lại của đế chế 35 năm tuổi. Với hoạt động tập trung vào các mảng giải trí, mua sắm và khách sạn, ông Vương từng tham vọng tạo dựng nên Walt Disney của Trung Quốc.

Trong bối cảnh khó khăn, ông yêu cầu các giám đốc công ty cập nhật về việc tái cấp vốn và tình hình hoạt động mỗi tuần, thay vì hàng tháng như trước đó. Mọi kế hoạch mới đều bị hoãn lại. Khối tài sản của ông Vương cũng “bốc hơi” phần lớn, từ 40 tỷ USD xuống 6.6 tỷ USD.

Dalian Wanda từng dễ dàng tiếp cận nguồn vốn ở một số ngân hàng lớn nhất Trung Quốc, nhưng giờ phải chạy vạy tìm kiếm nguồn vốn ở các ngân hàng nhỏ hơn.

Xét tổng thể, công ty vẫn có khoảng 40 tỷ Nhân dân tệ tiền mặt, đủ để trả các khoản nợ ngắn hạn. Nhưng Dalian Wanda sẽ gặp khó trong việc thanh toán cho nhà đầu tư nếu đơn vị quản lý bất động sản thương mại của tập đoàn, Zhuhai Wanda Commercial Management Group, không thể IPO trong năm nay.

Từ cuộc khủng hoảng của ông Vương Kiện Lâm, nhà đầu tư cũng có cái nhìn sâu hơn về khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản. Trước đó, đã từng có lúc nhà đầu tư hy vọng ngành bất động sản sẽ nhanh chóng hồi phục với các biện pháp kích thích từ phía Chính phủ. Nhưng giờ hy vọng này dần dần tan biến và các “tay chơi” cứng cựa như ông Vương cũng phải chật vật tìm cách khôi phục lòng tin từ các chủ nợ và đối tác.

“Trong 10 năm qua, các công ty bất động sản tăng trưởng quá nhanh và vay quá nhiều nợ”, Louis Tse, Giám đốc tại công ty môi giới Wealthy Securities, cho hay. “Những ngày tháng tươi đẹp đã qua, nhất là với những tỷ phú bất động sản Trung Quốc”.

Tại cuộc họp nội bộ hồi tháng 4/2023, ông Vương thừa nhận một số khó khăn trong công ty, nhưng khẳng định Dalian Wanda có thể vượt qua thách thức, dựa trên nguồn tin thân cận.

Cú trượt dài của tỷ phú từng giàu nhất châu Á

Từng là tỷ phú giàu nhất châu Á, ông Vương chuyển sang thế phòng thủ kể từ khi Trung Quốc siết chặt gọng kìm với ngành công nghiệp bất động sản.

Các ngân hàng quốc doanh bắt đầu hạn chế cấp vốn cho Dalian Wanda từ 6 năm trước, buộc tập đoàn phải giảm tham vọng mở rộng toàn cầu của mình.

Có thời điểm, Dalian Wanda từng là công ty điều hành rạp phim lớn nhất thế giới. Năm 2012, Dalian Wanda đã mua lại chuỗi rạp phim AMC Entertainment Holdings của Mỹ với giá 2.6 tỷ USD. Nhưng cách đây hai năm, tập đoàn gần như rút toàn bộ vốn khỏi chuỗi rạp này.

Ông Vương đã hành động nhanh chóng để cứu lấy đế chế của chính mình. Khoảng 5 năm trước, ông cứu Dalian Wanda thoát cảnh phá sản bằng cách bán các chuỗi khách sạn cho Guangzhou R&F Properties và bán những dự án du lịch và công viên giải trí cho Sunac China Holdings. Tổng giá trị của các thương vụ này lên tới 69 tỷ Nhân dân tệ.

Rồi khi đại dịch COVID-19 kéo đến, ông Vương chứng kiến tài sản bốc hơi dần dần như các tỷ phú bất động sản khác. Ông ứng phó bằng cách cắt giảm nợ, dừng mở rộng ra nước ngoài và bán cổ phần trong hãng phim Legendary Entertainment.

Nhưng nhiêu đó vẫn chưa đủ để chấm dứt những rắc rối. Vào tháng 3, cơ quan giám sát về chứng khoán của Trung Quốc đã gửi thư tới Zhuhai Wanda Commercial Management để hỏi về việc trì hoãn kế hoạch bán cổ phần. Đây là đơn vị điều hành trung tâm thương mại của Dalian Wanda với hơn 400 trung tâm thương mại.

Giới chức Trung Quốc cũng lo ngại về tình hình tài chính của Dalian Wanda vì họ sẽ phải trả 30 tỷ Nhân dân tệ cho những nhà đầu tư trước IPO (pre-IPO) nếu không IPO trong năm nay. Vào đầu tháng 5, đơn đăng ký niêm yết của công ty trên sàn Hồng Kông đã hết hiệu lực lần thứ 3, từ đó khiến giới đầu tư lo ngại.

Giá trái phiếu của công ty lao dốc không phanh. Các trái phiếu đến hạn trong tháng 7/2023 của Dalian Wanda đang được giao dịch ở mức 86 xu trên 1 USD.

Chưa hết, 6 tỷ Nhân dân tệ trái phiếu của Zhuhai Wanda Commercial Management sẽ đáo hạn hoặc bị nhà đầu tư yêu cầu mua lại sớm vào cuối tháng 11.

Tập đoàn đã cố gắng cải thiện thanh khoản bằng cách xem xét bán 20 trung tâm mua sắm và giấy phép kinh doanh mảng thanh toán kỹ thuật số, theo nguồn tin của Bloomberg. Họ cũng đàm phán với các ngân hàng lớn để hoãn trả nợ.

Thời khắc quan trọng

Lĩnh vực bất động sản Trung Quốc vẫn còn mong manh dù Chính phủ nước này đã tung ra kế hoạch hỗ trợ 16 bước vào tháng 11/2022.

Doanh số bán nhà ở bắt đầu chững lại sau khi hồi phục nhanh chóng trong những tháng đầu năm. Căng thẳng cũng lan rộng từ các doanh nghiệp bất động sản tư nhân cho tới doanh nghiệp quốc doanh, và từ các thành phố nhỏ cho tới các thành phố top đầu ở Trung Quốc. Theo các chuyên viên phân tích tại Nomura, thị trường thứ cấp đang chịu áp lực khi hàng loạt người muốn bán ra.

Chưa hết, các doanh nghiệp bất động sản cũng có nguy cơ vỡ nợ. Núi nợ của nhóm này hiện chiếm 12% GDP Trung Quốc và cũng là lý do thôi thúc Chính phủ Trung Quốc lên kế hoạch đưa ra hàng loạt biện pháp hỗ trợ mới cho lĩnh vực bất động sản, theo nguồn tin thân cận.

Cuối tháng 6/2023 sẽ là thời điểm quan trọng, khi các ngân hàng quốc doanh Trung Quốc đánh giá rủi ro tín dụng và các yêu cầu gia hạn nợ. Dalian Wanda đang đàm phán với các ngân hàng về kế hoạch cho phép hoãn trả nợ gốc.

Bản thân ông Vương cũng đang đàm phán với các nhfa đầu tư lớn, với mong muốn được gia hạn trả nợ nếu không thể IPO đơn vị vận hành trung tâm mua sắm kịp lúc, dựa trên nguồn tin thân cận. Các nhà đầu tư bỏ tiền trong giai đoạn tiền IPO có cả Ủy ban Giám sát và Quản lý Tài sản Chu Hải.

Hiện đợt IPO này đang gặp rất nhiều rào cản, khi nhà đầu tư không quá hào hứng và vẫn chưa được cơ quan quản lý chấp thuận.

“Liệu Zhuhai Wanda có được chấp nhận IPO hay không? Khi nào sẽ IPO? Đây là những câu hỏi chưa có câu trả lời ngay lúc này”, các chuyên viên phân tích tại S&P Global Ratings cho biết trong báo cáo hạ bậc tín nhiệm Wanda Commercial xuống “BB”. “Các kênh tài trợ cho Dalian Wanda có thể bị siết thêm nếu không nhận được hồi đáp nào tích cực về đợt IPO”.