Cổ phiếu bất động sản 'thức giấc', nhịp hồi hay khởi đầu cho cơn sóng mới?

Bất động sản bước vào chu kỳ mở rộng 2026–2027: Doanh nghiệp nào hưởng lợi sớm?

Theo báo cáo mới nhất của MBS Research, giai đoạn 2026–2027 được kỳ vọng sẽ đánh dấu chu kỳ mở rộng mới của ngành bất động sản Việt Nam, với hàng loạt yếu tố nền tảng đồng loạt cải thiện. Trong đó, hạ tầng tiếp tục được đẩy mạnh đầu tư, khung pháp lý ngày càng hoàn thiện giúp tháo gỡ điểm nghẽn dự án, nguồn cung mới dự kiến ra thị trường với quy mô lớn, mặt bằng lãi suất dù có xu hướng nhích lên nhưng vẫn được kỳ vọng duy trì ở mức thấp, cùng với sự hồi phục dần của thị trường trái phiếu doanh nghiệp – qua đó mở lại kênh huy động vốn cho các chủ đầu tư.

Cổ phiếu bất động sản 'thức giấc', nhịp hồi hay khởi đầu cho cơn sóng mới?

Tuy nhiên, MBS Research cũng lưu ý chu kỳ mở rộng không đồng nghĩa “dễ dàng cho tất cả”. Chi phí tiền sử dụng đất có thể tăng mạnh khi bảng giá đất mới được áp dụng, gây áp lực lên biên lợi nhuận. Bên cạnh đó, khả năng hấp thụ thị trường có thể chịu thử thách khi mặt bằng giá bán các sản phẩm mới ở mức cao, trong khi lãi suất cho vay tăng nhẹ sẽ làm gia tăng chi phí tài chính, đặc biệt với các doanh nghiệp có dự án pháp lý kéo dài.

Cơ hội thuộc về doanh nghiệp nào?

Trong bối cảnh cơ hội và rủi ro đan xen, MBS Research cho rằng nhóm doanh nghiệp có nền tảng tài chính lành mạnh, quỹ đất sẵn sàng và năng lực triển khai nhanh sẽ là bên hưởng lợi rõ nét, nhất là trước khi thị trường bước vào giai đoạn dư cung.

Ở nhóm chủ đầu tư phát triển dự án, bên cạnh các doanh nghiệp quen thuộc như VHM, NLG – vốn có kinh nghiệm triển khai nhiều dự án song song – một số doanh nghiệp đang cho thấy sự dịch chuyển chiến lược đáng chú ý. KDH là ví dụ tiêu biểu khi chuyển từ mô hình phát triển dự án theo từng giai đoạn sang triển khai đồng thời nhiều dự án, giúp gia tăng tốc độ ghi nhận doanh thu trong chu kỳ mới.

Song song đó, xu hướng mở rộng quỹ đất thông qua M&A đang trở lại mạnh mẽ. Thay vì chỉ “tích lũy tài sản”, nhiều doanh nghiệp chủ động săn tìm dự án để đảm bảo nguồn cung dài hạn. Trong nhóm này, PDR được MBS Research đánh giá cao nhờ liên tiếp thực hiện các thương vụ chuyển nhượng trong thời gian gần đây.

Với nhóm doanh nghiệp môi giới, MBS Research nhận định sự sôi động của thị trường giai đoạn 2026–2027, khi lượng lớn sản phẩm được đưa ra mở bán, sẽ kéo theo sự cải thiện rõ rệt về doanh thu môi giới. Tuy nhiên, khả năng mở rộng thị phần và kiểm soát chi phí sẽ là yếu tố quyết định đến lợi nhuận. DXS được lựa chọn là đại diện nổi bật trong nhóm này.

Về định giá, phần lớn cổ phiếu bất động sản hiện giao dịch với P/B thấp hơn hoặc tương đương trung bình 5 năm, và thấp đáng kể so với đỉnh năm 2021. Trong khi đó, doanh số ký bán và dòng tiền của nhiều doanh nghiệp đã cải thiện rõ rệt. Trên cơ sở triển vọng kinh doanh và dư địa tăng giá, KDH, PDR và DXS được MBS Research đánh giá là những cổ phiếu tiềm năng trong chiến lược đầu tư năm tới.