Cổ phiếu bất động sản: 'Đãi đất' tìm vàng

Khi các cổ phiếu bất động sản bắt đầu trở nên hấp dẫn hơn cũng là lúc các thành viên thị trường “đãi đất tìm vàng” để tìm cho mình “ba chữ cái” có tiềm năng tăng giá.

Điểm rơi lợi nhuận

Trên thị trường chứng khoán, các mã cổ phiếu bất động sản chủ yếu thuộc 2 lĩnh vực chính là nhà ở và khu công nghiệp. Tuy nhiên, hai nhóm này cũng đang cho thấy có những đánh giá khác nhau.

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Việt Quang, Giám đốc Trung tâm Kinh doanh 03 Hà Nội, Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam cho biết, nhóm cổ phiếu bất động sản là một trong những nhóm cổ phiếu trụ cột, hiện chiếm tới 21,39% tổng vốn hóa thị trường và chỉ đứng sau nhóm cổ phiếu ngân hàng.

Thực tế, trong nửa đầu năm 2021, nhóm cổ phiếu nhà ở không có nhiều khởi sắc, còn nhóm khu công nghiệp cũng đã chững lại từ những tháng đầu năm. Tuy nhiên, do tính chất chu kỳ nên nhóm ngành này thường tăng chậm hơn so với các ngành khác và sẽ tích cực hơn vào cuối năm.

Theo ông Quang, dịch Covid-19 quay trở lại, giáng thẳng xuống nhiều khu công nghiệp trọng điểm phía Nam, khiến không ít chủ đầu tư khu công nghiệp rơi vào tình trạng “đóng băng”, các dự án bị đình trệ và điều này sẽ được thể hiện rõ nhất trong kết quả kinh doanh quý III/2021.

Còn với nhóm nhà ở, với việc các dự án sẽ được đẩy ra thị trường vào cuối năm nay, nên nguồn cung dự báo tăng khoảng 40% so với cùng kỳ năm trước.

Bên cạnh đó, việc giá nhà đang neo ở mức cao và môi trường lãi suất hấp dẫn 9,2 - 9,5%/năm trong nửa đầu năm - mức thấp nhất trong 10 năm qua, cũng là yếu tố hỗ trợ cho doanh nghiệp bất động sản.

Do đó, các doanh nghiệp bất động sản có quỹ đất lớn sẽ thu hút được sự chú ý của nhà đầu tư, các mã như VHM (CTCP Vinhomes), NLG (CTCP Đầu tư Nam Long), KDH (CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền) dự kiến sẽ có triển vọng với các dự án được cấp phép xây dựng/giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm, trong đó chủ yếu là quỹ căn hộ thuộc phân khúc trung cấp và bình dân.

Còn theo ông Lê Ngọc Nam, Giám đốc Phân tích và Tư vấn đầu tư Công ty Chứng khoán Tân Việt (TVSI), dòng cổ phiếu bất động sản nhà ở đã có sự thay đổi lớn bắt đầu từ quý II/2021, chẳng hạn VHM, lợi nhuận quý này gấp 3 lần cùng kỳ năm 2020, đáng lưu ý là gần như không có lợi nhuận từ hoạt động tài chính, mà chủ yếu từ một trong những hoạt động chính là chuyển nhượng dự án.

Không chỉ các mã blue-chip, vốn hóa lớn như VHM, nhiều mã vốn hóa trung bình như NTL (CTCP Phát triển đô thị Từ Liêm), DPG (CTCP Đạt Phương), IDC (Tổng công ty IDICO), HDC (CTCP Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu)… đều có kết quả kinh doanh tích cực. Kết quả này có thể đến từ chu kỳ hạch toán lợi nhuận các dự án được triển khai trong giai đoạn 2015 - 2018 và bắt đầu được thể hiện tại báo cáo tài chính quý II/2021.

“Ngoài ra, sức hấp dẫn của cổ phiếu bất động sản còn đến từ việc giá cổ phiếu đã về mức hợp lý. Ví dụ, cổ phiếu VHM có P/E khoảng 11 lần, trong khi trước đó có năm lên đến 36 lần. Tương tự, các cổ phiếu IDC, HDC, DPG cũng có mức P/E hấp dẫn”, ông Nam cho biết.

Với cổ phiếu bất động sản công nghiệp, theo ông Nam, nhóm này đã nóng lên từ vài năm gần đây nên xu hướng chính trong thời gian tới chủ yếu là đi ngang, tất nhiên cũng có một vài cổ phiếu đơn lẻ sẽ tăng nhờ có câu chuyện riêng.

Đọc vị cổ phiếu tốt

Ở một góc nhìn khác, ông Trần Minh Tuấn, cố vấn Hội đồng quản trị Công ty Chứng khoán Smart Invest cho rằng, giá cổ phiếu bất động sản thời gian qua có tăng, nhưng mang tính chất đầu cơ nhiều hơn là nội tại doanh nghiệp tốt lên.

Ông Tuấn lý giải, khi cổ phiếu các dòng khác như thép, ngân hàng, chứng khoán, thực phẩm, phân đạm, dầu khí đều đã tăng thì dòng tiền có xu hướng đổ vào nhóm cổ phiếu có tốc độ tăng chậm hơn, trong đó có cổ phiếu bất động sản, dẫn đến sự tăng giá của cổ phiếu địa ốc thời gian gần đây.

Còn về xu hướng, trong khoảng nửa năm hoặc một năm tới, các doanh nghiệp nhóm này khó có thể đạt được doanh thu và lợi nhuận khả quan, đặc biệt với nhóm bất động sản cho thuê. Do đó, theo ông Tuấn, cổ phiếu bất động sản tăng chưa bền vững.

Trong khi đó, đánh giá về tiềm năng của nhóm cổ phiếu này, anh Nguyễn Chương, chuyên viên tư vấn Công ty Chứng khoán FPT (FPTS) cho rằng, dù đang gặp phải không ít khó khăn vì dịch bệnh, nhưng những tháng cuối năm, cổ phiếu bất động sản nhà ở và khu công nghiệp vẫn có được sức hấp dẫn riêng.

Với nhóm bất động sản về nhà ở, tốc độ bán hàng được duy trì tương đối ổn và 2 quý cuối năm thường sẽ là lúc các doanh nghiệp hạch toán dần các dự án, nên doanh thu và lợi nhuận có khả năng tăng trưởng mạnh.

Vì thế, có thể kỳ vọng trong giai đoạn cuối năm, nhóm này sẽ dẫn sóng thị trường thay cho nhóm ngân hàng. Xét về vốn hóa, đây là nhóm có vốn hóa lớn thứ hai sau ngân hàng.

Đối với các cổ phiếu bất động sản công nghiệp, đặc điểm cổ phiếu ngành này là không phụ thuộc nhiều vào chu kỳ kinh doanh, mà có một xu hướng tăng trưởng bền hơn và đồng pha với dòng vốn FDI chảy vào Việt Nam. Các doanh nghiệp có quỹ đất lớn là một lợi thế rất lớn trong tương lai.

Thông thường, các doanh nghiệp lĩnh vực này đa số sẽ được trả tiền thuê một lần trong một hợp đồng thời hạn dài, nên dịch bệnh chỉ ảnh hưởng đến dòng tiền cũng như lợi nhuận trong ngắn hạn.

Khi được hỏi, đâu là 5 mã cổ phiếu địa ốc tiềm năng, anh Nguyễn Chương cho biết, với nhóm bất động sản nhà ở là DIG (Tổng CTCP Đầu tư phát triển xây dựng) và CKG (CTCP Tập đoàn Tư vấn đầu tư xây dựng Kiên Giang); với nhóm khu công nghiệp là 3 cổ phiếu LHG (CTCP Long Hậu), GVR (Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam - CTCP) và SZC (CTCP Sonadezi Châu Đức).

Theo chuyên viên tư vấn này, mỗi cổ phiếu có câu chuyện riêng, ví dụ với CKG, hiện doanh nghiệp có các dự án tương đối lớn tại Phú Quốc được hạch toán bàn giao trong năm nay như Khu dân cư lấn biển Tây Bắc, hay mới nhất là dự án Biệt thự nghỉ dưỡng Bãi Vọng cũng được đánh giá khá cao.

Với LHG, dự án Long Hậu 3 giai đoạn 1 quy mô 124 ha dự kiến hoàn thành trong giai đoạn 2021-2023 sẽ giúp doanh nghiệp đảm bảo được tốc độ tăng trưởng cao...

“Về cơ bản, yếu tố chính để giá các cổ phiếu bất động sản có thể tăng là điểm rơi lợi nhuận và yếu tố này thường tập trung vào 2 quý cuối năm. Ngoài ra, kỳ vọng thị trường chung phục hồi sau khi dịch bệnh được kiểm soát cũng sẽ tác động tích cực lên thị giá cổ phiếu”, anh Chương nói.

Với câu hỏi tương tự, ông Nguyễn Việt Quang chọn ra 3 cổ phiếu thuộc nhóm bất động sản nhà ở là VHM, NLG, KDH và 2 cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp là GVR và KBC (CTCP Phát triển đô thị Kinh Bắc). “Các cổ phiếu có tình hình tài chính lành mạnh, có câu chuyện riêng sẽ có sự tăng trưởng bền vững và thu hút được dòng tiền”, ông Quang nhấn mạnh.

Còn ông Trần Minh Tuấn khuyến nghị, ở giai đoạn hiện tại, nhà đầu tư nên lựa chọn các mã đầu ngành, ví dụ VHM, nhờ có thương hiệu, uy tín nên dù dịch bệnh thì công tác bán hàng vẫn duy trì tốt, thu hút được người mua có nhu cầu thực.

Nói cách khác, theo ông Tuấn, nhà đầu tư nên lựa chọn các doanh nghiệp có sản phẩm cuối cùng, có thể bàn giao ngay cho khách hàng, hạn chế các doanh nghiệp có dự án mới đang trong quá trình triển khai.