Có nên đầu tư chung cư lúc này?

Chung cư liên tục tăng giá bất chấp thị trường bất động sản khó khăn. Theo các chuyên gia, nhà đầu tư nên cân nhắc bởi khi thị trường ổn định, cho thuê tốt, giá bán tăng 10% sẽ có lời, trường hợp kém thuận lợi, có thể lỗ trong ngắn hạn.

Theo báo cáo quý III của Bộ Xây dựng, tại Hà Nội giá bán căn hộ chung cư mở bán trong quý III trên thị trường sơ cấp trung bình tăng gần 7% theo quý, tăng 14% theo năm và đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2. Việc giá bán có sự điều chỉnh theo xu hướng tăng do lượng nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo (trên 90%). Cùng với đó, một số chủ đầu tư có sự điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ chung cư trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm. Tất cả các quận trên địa bàn Hà Nội đều ghi nhận giá bán thứ cấp trong quý III tăng so với quý II, trong đó các quận Đống Đa, Thanh Xuân, Tây Hồ, Nam Từ Liêm và huyện Gia Lâm tăng trên 3%.

Tại TPHCM, số lượng căn hộ mở bán mới trong quý III đa phần đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Khoảng 60% nguồn cung mới trong 9 tháng đầu năm nay đến từ một dự án khu đô thị ở phía Đông.

Khoảng 96% nguồn cung mới của quý III đến từ phân khúc cao cấp và 4% nguồn cung mới còn lại thuộc phân khúc hạng sang, từ giai đoạn tiếp theo của một dự án tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ TPHCM trong quý III đạt hơn 60 triệu đồng/m2.

Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ trung bình đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước. Trong khi giá thứ cấp ở phân khúc hạng sang và bình dân gần như giữ nguyên so với quý II.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam - cho biết, giá bán các căn hộ đã tăng khoảng 2% sau thời gian giá căn hộ không tăng, thậm chí giảm nhẹ.

Tuy nhiên, trong quý III giá đều tăng ở Hà Nội và TPHCM, trong đó giá ở Hà Nội tăng mạnh hơn, tăng 14% so với cùng kỳ năm ngoái do nguồn cung tăng, nguồn cung cũng thiên về căn hộ cao cấp.

"Tại thời điểm này, bên cạnh các yếu tố tiện ích, người mua quan tâm nhiều hơn cả chính là giá và chính sách thanh toán. Do đó những dự án giảm giá, chính sách thanh toán tốt thì tốc độ bán nhanh", bà Dung nói.

Ông Tạ Thanh Tùng - Trưởng phòng Bất động sản, Công ty Tư vấn đầu tư và Quản lý gia sản FIDT - phân tích, thông thường, khi thị trường bất động sản không bị thanh khoản kém hoặc đóng băng, giai đoạn trước khi nhận bàn giao căn hộ là lúc mang lại nhiều lợi nhuận. Ở những thời điểm sau khi dự án cất nóc hoặc ngay khi nhận bàn giao, người mua có thể chuyển nhượng và có lợi nhuận từ 25-50% giá trị khoản tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư.

Trường hợp người mua nắm giữ căn hộ lâu dài, thống kê của các công ty bất động sản cho thấy, nếu khách nắm giữ căn hộ dưới 3 năm (tính từ khi nhận bàn giao đến lúc bán) có thể đạt mức tăng giá 10% một năm; nắm giữ dưới 6 năm, mức tăng giá khoảng 8% một năm. Ngoài ra, căn hộ chung cư sau khi nhận bàn giao còn tạo ra dòng tiền với hiệu suất cho thuê khoảng 4-6% một năm (hiệu suất tính trên tỷ lệ giữa thu nhập cho thuê chia cho giá trị căn hộ).

Tuy nhiên, ông Tùng lưu ý những căn hộ chung cư hình thành trong tương lai, rủi ro lớn nhất bạn phải đối diện là chủ đầu tư không hoàn thành dự án đúng tiến độ. Do đó thời điểm nhận bàn giao có thể bị trễ hoặc tệ hơn là dự án có thể không thể tiếp tục, dẫn đến người mua bị chôn vốn trong dự án một khoảng thời gian dài.

Ngoài ra, một số căn hộ chung cư sẽ gặp vấn đề về pháp lý của chính chủ đầu tư dự án, khiến cho người mua nhà không nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng). Tất cả những điểm này làm ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư và lợi nhuận.