“Cơ hội giải quyết khó khăn về vốn của bất động sản Việt Nam là cao so với Trung Quốc”

“Các ngân hàng thương mại có thể xem xét và phân tích kỹ nền tảng tài chính của từng tập đoàn bất động sản để quyết định việc cơ cấu lại nợ. Sau đó, cho vay mới cả nhà đầu tư lẫn người mua hàng trên nền tảng giá cả được chủ đầu tư đưa ra hợp lý và khả năng thanh toán của ngân hàng được đảm bảo”. Đó là chia sẻ của TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia. 

Có những ý kiến cho rằng, Việt Nam nên nghiên cứu và áp dụng chính sách giải cứu bất động sản của Trung Quốc. Ông có bình luận gì?

Tôi muốn nhấn mạnh rằng, thị trường bất động sản của Việt Nam rất khác với thị trường bất động sản của Trung Quốc. Bất động sản của Việt Nam đang là một thị trường thiếu nguồn cung, trong khi nhu cầu lớn kể cả trong ngắn hạn và dài hạn.

Trong vòng 5 năm trở lại đây, việc cấp phép và thực hiện các dự án giảm mạnh, nhất là 2 năm gần đây gần như không có dự án mới ra hàng, dẫn đến nguồn cung bất động sản nhà ở ngày càng khan hiếm.

Nếu thủ tục pháp lý tốt, có dự án, có nguồn lực với mức giá hợp lý thì nhu cầu sẽ rất lớn. Ví dụ căn hộ khoảng 25-30 triệu đồng/m2 trở xuống được vay 60-70% thì nhu cầu sẽ rất lớn. Hay nói cách khác, cho dù thị trường có thể thiết lập mặt bằng giá mới, xu hướng mặt bằng giá sẽ tiếp tục tăng và các nhà hoạch định chính sách mong là tăng ổn định, lành mạnh và chấp nhận được.

Hơn thế, chính mặt bằng giá mới này sẽ cấu trúc lại thị trường bất động sản một cách hiệu quả nhất và lúc đó, doanh nghiệp nào, nhà đầu tư nào chịu được mặt bằng giá này thì tồn tại, còn không chịu được thì phải tái cấu trúc tập đoàn của mình theo nguyên tắc thị trường.

Cũng chính vì thế, có thể thấy rằng cơ hội giải quyết khó khăn của thị trường bất động sản Việt Nam là khá cao so với Trung Quốc. Trung Quốc sau khi giải quyết được 3 vấn đề là thủ tục pháp lý, hệ thống ngân hàng cho vay 1.300 tỷ USD tín dụng đặc biệt để các doanh nghiệp khoẻ mạnh mua lại dự án bất động sản của các doanh nghiệp yếu và đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các dự án, nhưng cuối cùng lại gặp phải trở ngại lớn khác là người dân không có nhu cầu.

Cơ quan giám sát tài chính Trung Quốc đã đưa ra một kế hoạch 16 điểm nhằm tiếp sức cho thị trường bất động sản, trong đó là một gói tín dụng bổ sung cho gói tín dụng đặc biệt nhằm giải cứu các doanh nghiệp… đã đi giải cứu. Diễn biến thực tế cho thấy, thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn rơi vào tình trạng khó khăn. Đây là bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.

Sau Hội nghị trực tuyến toàn quốc về tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã nhấn mạnh ưu tiên vốn tín dụng ngân hàng để phục hồi, phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Ông có nhận định thế nào về định hướng này?

Tôi cho rằng đây là tư tưởng chỉ đạo rất sắc sảo, phù hợp với thực tiễn hiện tại của thị trường bất động sản Việt Nam. Đó là ngân sách của Nhà nước không đủ để tài trợ cho tất cả các phân khúc và càng không thể nào tài trợ cho các doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, không lôi kéo các ngân hàng thương mại vào một thị trường có những rủi ro nhất định.

Nói một cách khác, cần một lá chắn cho hệ thống ngân hàng, vì đây là huyết mạch của nền kinh tế và lòng tin của người gửi tiền có vai trò quyết định tới sự tồn tại và phát triển của kinh tế vĩ mô, thị trường tài chính nói chung và hệ thống ngân hàng nói riêng.

Với phương hướng tái cấu trúc thị trường bất động sản như trên, việc giải quyết vấn đề dòng vốn cho thị trường phải tập trung ưu tiên vốn tín dụng ngân hàng để phục hồi và phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Đây là ưu tiên quan trọng nhất, tạo ra một tái cấu trúc phân khúc quyết định nhất.

Nhìn thực tế thị trường hiện tại, phân khúc cần nguồn cung rất lớn lại không có là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội do không có cơ chế, đất đai, dòng vốn. Vì vậy, Thủ tướng đã chỉ đạo, tập trung toàn bộ nguồn lực để phục hồi và phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, bao gồm 3 nguồn lực cơ bản: thủ tục pháp lý, cơ chế; quỹ đất; nguồn vốn. Tôi tin rằng, khi tập trung nguồn lực vào phân khúc này sẽ tạo ra một mặt bằng giá bất động sản mới và giúp thị trường bất động sản khôi phục, phát triển mạnh trở lại.

Dù vậy, như truyền thống lâu nay về việc dòng vốn tín dụng có vai trò tài trợ lớn nhất với thị trường bất động sản, hiện tại và sắp tới, hệ thống ngân hàng chắc chắn vẫn sẽ đóng vai trò không nhỏ trong việc hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển bền vững trở lại, thưa ông?

Tôi cho rằng, các ngân hàng thương mại có thể xem xét và phân tích kỹ nền tảng tài chính của từng tập đoàn bất động sản. Đánh giá toàn diện về tài sản đảm bảo hoặc tài sản có tiềm năng đảm bảo nhưng do chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý và khả năng trả nợ trong ngắn hạn, trung hạn và khả năng quản trị điều hành của bộ máy quản lý để quyết định việc cơ cấu lại nợ. Sau đó, cho vay mới cả nhà đầu tư lẫn người mua hàng trên nền tảng giá cả được nhà xây dựng đưa ra hợp lý và khả năng thanh toán của ngân hàng được đảm bảo.

Điều này cũng nhằm đảm bảo tái cấu trúc thị trường bất động sản phải là một tái cấu trúc có lựa chọn; trong đó, như Thủ tướng nói, từ mặt bằng giá cả sẽ tái cấu trúc thị trường bất động sản, trên nền tảng đó các ngân hàng thương mại và các tập đoàn bất động sản phải quyết định về giá trị của khoản vay và giá bán sản phẩm.

Quan điểm của tôi cho rằng, phải có cách nhìn rất thực tế về thị trường để giải quyết 2 vấn đề:

Thứ nhất, xác định giá cả để cơ cấu lại nợ trái phiếu doanh nghiệp theo định hướng của Nghị định 65 sửa đổi; trong đó bao gồm việc đàm phán với các nhà đầu tư về việc hoán đổi tài sản để thanh lý trái phiếu doanh nghiệp, thanh lý bớt dự án để trả nợ. Trường hợp tài sản có khả năng thanh toán cao bị suy giảm nghiêm trọng thì doanh nghiệp phải chịu phá sản.

Thứ hai, doanh nghiệp không thể chỉ ngồi im chờ đợi, mà cần nỗ lực tự vận động, thậm chí phải chấp nhận thanh lý tài sản để xử lý nợ cũng như các vướng mắc của mình.

Các chính sách quản lý của Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc khôi phục thị trường bất động sản phát triển trở lại. Ông kỳ vọng thế nào về việc sớm hiện thực hóa các chính sách hỗ trợ vào cuộc sống?

Về phía Nhà nước, tôi kỳ vọng sẽ có những động thái mạnh mẽ hơn nữa, yêu cầu các chính quyền địa phương rà soát lại quy hoạch đất đai liên quan đến thị trường bất động sản và giải quyết dứt điểm, nhanh chóng các vấn đề về thủ tục cho các dự án. Cụ thể như, định giá đền bù giải phóng mặt bằng; định giá thuế quyền sử dụng đất; đấu thầu… cần phải làm nhanh để các dự án nhanh chóng được khởi công xây dựng. Bên cạnh đó, không hình sự hoá các quan hệ kinh tế, để tránh hoang mang và khiến tình hình trở nên xấu hơn.