Chuyên gia IVS: Doanh nghiệp có quỹ đất nền lớn sẽ hưởng lợi khi luật mới có hiệu lực

Tại Vietstock LIVE với chủ đề: Bất động sản sẽ ngừng “bất động”?, ông Phạm Nhật Huy, Giám đốc Tư vấn Đầu tư chi nhánh TPHCM - CTCP Chứng khoán Guotai Junan (Việt Nam) (IVS) dự báo triển vọng thị trường cũng như chỉ ra những điểm cần lưu ý khi đầu tư cổ phiếu bất động sản (BĐS).

Ảnh chụp màn hình

Doanh nghiệp có quỹ đất nền lớn sẽ hưởng lợi khi luật mới có hiệu lực

Ông Huy nhận định thị trường bất động sản thời gian qua đang dần tích cực khi các yếu tố vĩ mô đang được tháo gỡ, khó khăn của doanh nghiệp được giải quyết.

Về mặt vĩ mô, yếu tố thứ nhất tác động đến cổ phiếu bất động sản là mức tăng trưởng kinh tế được thể hiện qua GDP. Khi nền kinh tế tăng trưởng, thị trường chứng khoán nói chung và cổ phiếu bất động sản nói riêng cũng sẽ tăng theo. Một năm trở lại đây, GDP của Việt Nam đã có những cải thiện đáng kể so với giai đoạn trước.

Thứ hai là lãi suất do đây là yếu tố quan trọng của nền kinh tế, khi lãi suất tăng thì cả nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản sẽ gặp khó khăn, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Mỗi doanh nghiệp sẽ có đòn bẩy tài chính riêng, khi lãi suất có dấu hiệu tăng trở lại, sẽ có doanh nghiệp bị tác động mạnh, cũng sẽ có doanh nghiệp chịu tác động không đáng kể. Nếu doanh nghiệp có tình hình tài chính lành mạnh, đòn bẩy không quá cao thì lãi suất có tăng vài % cũng sẽ không ảnh hưởng nhiều.

Thứ ba là tỷ giá, thời gian gần đây, việc tỷ giá hối đoái đang duy trì ở mức cao đã gây áp lực cho việc kiểm soát nền kinh tế của Chính phủ. Tỷ giá tăng sẽ tác động đến lãi suất, làm ảnh hưởng tiêu cực đến giá cổ phiếu bất động sản.

Thứ tư là diễn biến chung của thị trường chứng khoán thể hiện thông qua chỉ số VN-Index. Khi thị trường chứng khoán có xu hướng tăng tích cực thì cổ phiếu bất động sản sẽ hưởng lợi theo, nhìn chung là tác động cùng chiều.

Ngoài các yếu tố kể trên, còn 1 yếu tố khá thời sự hiện nay là luật đất đai sắp có hiệu lực. Việc này sẽ có tác động 2 chiều. Ở hướng tích cực, Luật Đất đai sửa đổi sẽ giúp tăng tính minh bạch, giảm thiểu rủi ro, hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội. Ngược lại, luật này sẽ siết chặt hoạt động đầu cơ của một bộ phận nhà đầu tư, doanh nghiệp cũng cần thời gian để bắt kịp việc thay đổi quy trình hành chính nhưng về lâu dài vẫn là tác động tích cực.

Luật Đất đai sửa đổi khi có hiệu lực sẽ siết chặt việc phân lô tách thửa, dẫn đến giá đất nền tăng, do đó doanh nghiệp nào sở hữu quỹ đất nền lớn sẽ hưởng lợi rất lớn. Một trong những công ty có quỹ đất nền, dành cho nhà thấp lớn hiện nay là VHM với dự án Vinhomes Vũ Yên tại Hải Phòng.

Liên quan đến vấn đề huy động vốn, vị chuyên gia cho rằng khó khăn của doanh nghiệp bất động sản không nằm ở việc thiếu tiền mà chủ yếu đến từ việc ách tắc về mặt pháp lý. Thị trường Việt Nam không dư cung như thị trường Trung Quốc, nguồn cầu còn rất lớn, khi giải quyết được pháp lý thì sẽ rất khả quan.

Bất động sản dân cư và KCN sẽ tăng trưởng tốt trong thời gian tới

Nhận định về triển vọng thị trường bất động sản nửa cuối năm 2024 và đầu năm 2025, ông Huy cho rằng cần phải xét trên nhiều yếu tố. Những yếu tố tích cực hiện tại là sự gia tăng nguồn vốn FDI, đầu tư công đang được chú trọng, lãi suất ngân hàng nếu giảm thì thị trường sẽ có triển vọng rất lớn, bên cạnh đó là việc đưa vào thi hành của luật mới.

Bên cạnh đó, nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn đang rất cao nên bất động sản dân cư có tiềm năng tăng trưởng liên tục. Còn bất động sản khu công nghiệp (KCN) lại được hưởng lợi nhờ dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam nên cũng còn nhiều dư địa tăng trưởng. Nhìn chung, hai loại hình bất động sản vừa nêu sẽ có tăng trưởng tốt trong thời gian tới.

Ngược lại, dù ngành bán lẻ của Việt Nam đang tăng trưởng nhưng bất động sản bán lẻ thì chưa chắc do xu hướng mua sắm hiện tại chủ yếu là online.

Ông Huy cho rằng trong thời gian tới, giá nhà tại các thành phố lớn chỉ có tăng hoặc chững lại chứ không có giảm. Do đó, nếu mua nhà để ở thì nên mua ngay. Dù vậy, không có công thức chung cho tất cả mọi người, tùy vào thu nhập của từng người cũng như mức chịu đựng khi lãi suất thả nổi biến động để xem xét liệu có nên mua nhà hay không.

"Nhóm bất động sản dân cư đang khá hấp dẫn"

Đối với cổ phiếu bất động sản, thay vì lựa chọn tập trung đầu tư bất động sản nhà ở hay KCN, ông Huy cho rằng quan trọng nhất vẫn là bài toán định giá, nếu định giá doanh nghiệp nào rẻ thì đầu tư nhóm đó. Hiện tại, nhóm bất động sản dân cư đang khá hấp dẫn, giá nhiều cổ phiếu đang dưới giá trị sổ sách. Đặc biệt là VHM khi vùng giá cổ phiếu này hiện tại đang thấp nhất trong 8 năm qua, đây là mức giá hợp lý để đầu tư dài hạn.

Mặt khác, nếu nhà đầu tư thích sự ổn định, ít lùm xùm về mặt pháp lý thì có thể chọn KCN nhưng cần xem xét diện tích cho thuê còn lại.

Để định giá cổ phiếu bất động sản, hiện tại có 3 phương pháp khả thi là lý thuyết thị trường hiệu quả, lý thuyết định giá theo yếu tố cơ bản và lý thuyết tài chính hành vi.

Khi nhìn vào BCTC của doanh nghiệp bất động sản, ông Huy cho rằng nhà đầu tư cần chú ý 2 chỉ số. Đầu tiên là hàng tồn kho do chỉ số này cho biết lượng sản phẩm doanh nghiệp đang có, kể cả quỹ đất, do đó nếu giá trị này lớn thì có thể kỳ vọng tăng trưởng lợi nhuận của doanh nghiệp sẽ lớn.

Chỉ số quan trọng thứ hai là người mua trả tiền trước do thể hiện nhu cầu mua nhà đất của khách hàng đối với doanh nghiệp là cao hay thấp, từ đó có thể kỳ vọng vào dòng tiền trong tương lai. Bên cạnh 2 yếu tố vừa nêu, nhà đầu tư cũng cần quan tâm đến các chỉ số như ROA, ROE, P/E.

Lưu ý đối với bất động sản KCN, nhà đầu tư khi định giá cần tránh nhầm lẫn giữa tổng diện tích của các KCN và diện tích còn lại có thể cho thuê. Một trường hợp nổi bật khác là nhiều doanh nghiệp hiện nay đang hợp tác với đơn vị khác để thực hiện dự án nên khi định giá cần tính đến tỷ lệ sở hữu của doanh nghiệp đó trong dự án đang thực hiện.

Hà Lễ

FILI