Chỉ một dự án hạng sang đã đẩy giá sơ cấp căn hộ, nhà liền thổ TPHCM tăng vọt trong quý 2

Trong bối cảnh nguồn cầu đang tìm đến các phân khúc vừa túi tiền, nguồn cung của thị trường căn hộ TPHCM trong nửa đầu năm 2024 lại có hơn 50% là phân khúc hạng sang.

Phân khúc hạng sang chiếm đến 59% nguồn cung căn hộ trong nửa đầu năm 2024

Cushman & Wakefield (C&W) cho rằng sau khi phục hồi mạnh mẽ trong nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản đối mặt với nhiều khó khăn từ quý 3/2022 do siết chặt tín dụng và các vấn đề pháp lý khác. Do đó, giao dịch căn hộ và nhà ở tại TPHCM giảm đáng kể (khoảng 93%) so với đỉnh là quý 2/2022. Tuy nhiên, các quý gần đây đã cho thấy sự gia tăng về lượng giao dịch.

Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2024, gần 1,200 căn hộ mới được tung ra thị trường, giảm 54% theo năm. Đáng chú ý, khoảng 924 căn được mở bán vào quý 2/2024, tăng 240% theo quý nhưng giảm 5% theo năm. Trong nửa đầu năm 2024, chỉ có hai dự án mới ra mắt, đóng góp tới 66% trong nguồn cung mới trong giai đoạn này. Phần còn lại thuộc về các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu trên thị trường.

Các chủ đầu tư vẫn có xu hướng tạm ngưng mở bán mới, quan sát tâm lý thị trường và hoàn thiện các thủ tục pháp lý trong lúc chờ đợi các bộ luật mới có hiệu lực trong các quý tới. Phân khúc Hạng sang chiếm ưu thế trên thị trường với 59% thị phần nguồn cung mới trong nửa đầu năm 2024.

Ở chiều mua, thị trường ghi nhận lượng bán khoảng 2,100 căn. Đặc biệt, hơn 50% lượng bán mới đến từ hiệu quả bán hàng mạnh mẽ của phân khúc Trung cấp trong 6 tháng đầu năm 2024. Ngoài ra, khoảng 34% lượng bán mới trong 6 tháng đầu năm 2024 đến từ một dự án mới thuộc phân khúc hạng sang trong quý 2/2024.

Nhờ sự ra mắt mới của một dự án hạng sang, giá sơ cấp trung bình ghi nhận mức tăng đáng kể 9% so với quý trước và 8% theo năm, đạt khoảng 3,480 USD/m2 trong quý 2/2024. Trước những khó khăn đang diễn ra trong nền kinh tế toàn cầu và địa phương, nhu cầu của người mua còn hạn chế và thận trọng. Chính vì vậy, họ sẽ có xu hướng chú ý đến các dự án được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín và cung cấp phương thức thanh toán hấp dẫn, C&W nhận định.

Với việc quỹ đất đang dần trở nên khan hiếm ở các quận trung tâm, nguồn cung căn hộ đang mở rộng ra các khu vực xa hơn, phù hợp với phát triển hạ tầng trong tương lai. Sự thành lập của TP. Thủ Đức với quỹ đất dồi dào có sẵn tại đã giúp khu Đông trở thành khu vực quan trọng trên thị trường với một lượng lớn bất động sản đang được phát triển. Dự kiến xu hướng thị trường sẽ tiếp tục có chuyển biến tích cực phụ thuộc vào tăng trưởng kinh tế trong tương lai và việc thực hiện khung pháp lý sắp tới vào cuối năm nay.

Giá bán sơ cấp của thị trường nhà liền thổ trong quý 2 tăng 41% so với cùng kỳ

Thị trường nhà liền thổ trong nửa đầu năm 2024 có khoảng 131 căn nhà được giới thiệu ra thị trường, chủ yếu tập trung ở khu vực phía Đông và phía Nam. Trong bối cảnh hạn chế về quỹ đất tại các khu vực đô thị đã hình thành, các chủ đầu tư ngày càng sáng tạo và linh hoạt hơn trong việc thiết kế sản phẩm nhằm tận dụng lợi thế của nguồn lực sẵn có và tối đa hóa giá trị dự án.

Trong thời kỳ thị trường trầm lắng, các chủ đầu tư đưa ra các chương trình thanh toán hấp dẫn, được coi là giải pháp tối ưu về mặt dòng tiền cho người mua như khoản thanh toán ban đầu nhỏ, thời gian thanh toán dài hơn và chiết khấu cho lựa chọn thanh toán nhanh,…

Dù vậy, thị trường bất động sản nhà liền thổ tại TPHCM ghi nhận sự sụt giảm về số lượng giao dịch, với 173 căn nhà được bán, giảm 59% so với năm trước. Lượng bán mới vẫn còn hạn chế do thị trường vẫn còn tâm lý thận trọng và có xu hướng quan sát.

Một dự án chào bán mới ở khu vực phía Nam đã đẩy giá bán sơ cấp trung bình quý 2/2024 tăng mạnh, đạt khoảng 19,146 USD/m2, tăng 17% theo quý và 41% theo năm.

Nhìn chung, việc quỹ đất hạn chế tại thành phố đã thúc đẩy giá bán trung bình và giá trị bất động sản nhà liền thổ tại TPHCM lên cao. Do đó, tính thanh khoản của loại tài sản này đang kém đi do giá trị bất động sản cao. Do đó, các nhà đầu tư có xu hướng dần chuyển sang ưa chuộng tài sản các bất động sản có giá trị thấp hơn và tính thanh khoản cao hơn trong bối cảnh thị trường trầm lắng và không chắc chắn của nền kinh tế toàn cầu.

C&W nhận định TPHCM đang dần tăng tỷ lệ đô thị hóa sang các khu vực mật độ dân số thấp hơn. Ở phía Đông, Thủ Đức đóng vai trò là đầu mối phát triển, trong khi ở khu vực phía Nam, cả huyện Nhà Bè và huyện Cần Giờ đều tích cực tham gia quy hoạch nhiều dự án quy mô lớn.

Trong vòng ba năm tới, hầu hết dự án sắp triển khai sẽ nằm cách trung tâm thành phố từ 5 đến 25km. Đồng thời, các dự án khác, dự kiến trong tương lai xa hơn, sẽ kéo dài tới 50 km. Khái niệm về phát triển các khu dân cư gắn liền với giao thông (TOD) đang dần được hình thành.

Ngoài ra, trong năm 2024, nguồn cung dự kiến sẽ đến từ giai đoạn mới của các dự án quy mô lớn hiện nay.