Bức tranh thị trường bất động sản nửa đầu năm 2023 vẫn phủ gam màu tối

Những vướng mắc về pháp lý, khó khăn về dòng vốn, lãi suất ngân hàng tăng cao, trở ngại trong việc huy động tài chính từ chứng khoán, trái phiếu…là hàng loạt những khó khăn của thị trường BĐS trong năm 2023.

Thị trường bất động sản năm 2022 là khoảng thời gian đầy khó khăn bởi nhiều tác động từ chính sách pháp luật đang trong quá trình thay đổi, cùng với việc kiểm soát tín dụng, tình trạng lệnh pha cung - cầu, giá nhà liên tục tăng, thanh khoản thị trường thấp, khiến thị trường rơi vào trầm lắng. Hàng loạt doanh nghiệp lớn, nhỏ “oằn mình” để tái cấu trúc, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng, dừng triển khai dự án mới, phát hành cổ phiếu để tăng vốn...

Để phục hồi và tiếp tục phát triển trong năm 2023, giới chuyên gia bất động sản cho rằng cần phải phát triển đa dạng các loại sản phẩm, nhất là nhà ở bình dân, khắc phục lệch pha cung - cầu được xem là yêu cầu cấp thiết.

Trao đổi với Reatimes, ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam nhận định thị trường bất động sản nửa đầu năm 2023 vẫn còn phủ nhiều gam màu tối, vì vậy, để vực dậy thị trường cần thiết có sự chung tay từ nhiều chủ thể tham gia.

Khó khăn vẫn "phủ bóng" thị trường bất động sản 2023

PV: Thưa ông, thị trường bất động sản nửa đầu năm 2023 sẽ bước vào giai đoạn như thế nào và liệu có tiếp tục đối mặt với khó khăn như ở năm 2022?

Ông Võ Hồng Thắng: Theo tôi bức tranh thị trường bất động sản nửa đầu năm 2023 sẽ vẫn sẽ còn bị phủ bởi những gam màu tối. Nút thắt pháp lý dự án vẫn chưa được tháo gỡ, tình trạng “người bán nhiều hơn người mua”, lãi suất tăng cao (hiện nay lãi suất cho vay 12 - 14%/năm) tiếp tục gây sức ép lên cả nguồn cung và sức cầu chung thị trường.

Theo đó, nếu không có những tháo gỡ mang tính rõ nét, thị trường bất động sản nửa đầu năm 2023 sẽ gặp rất nhiều khó khăn, trong đó, nguồn cung mới dự báo sẽ tiếp tục giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2022 ở hầu hết các phân khúc.

Thị trường cũng sẽ chứng kiến đợt cắt giảm nhân sự/giảm lương trên quy mô lần 2 lớn hơn, diện rộng hơn nhiều so với lần 1 ở thời điểm năm 2022. Các hoạt động M&A chuyển nhượng dự án, "bán sỉ" giỏ hàng được đẩy mạnh, mang lại dòng tiền để tăng cường mua lại trái phiếu trước hạn nhằm tuân thủ Nghị định 65 cũng như để giảm áp lực trả nợ, chi phí lãi vay cho doanh nghiệp.

Thách thức đặt ra cho thị trường trong nửa đầu năm 2023 chủ yếu đến từ những vấn đề vẫn còn đang bỏ ngỏ chưa được giải quyết từ giữa quý II/2022, trong đó nổi bật là vấn đề áp lực dư nợ cũng như đáo hạn trái phiếu bất động sản.

Theo VBMA, năm 2023 có khoảng 309.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Trong đó, số lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn chiếm đến gần 40%, rơi vào khoảng hơn 119.000 tỷ đồng. Chỉ tính riêng trong tháng 1/2023, có gần 17,5 nghìn tỷ đồng trái phiếu đến hạn, trong đó đến 60% tập trung ở nhóm bất động sản với 10,5 nghìn tỷ đồng.

Kế đến đó là việc room tăng trưởng tín dụng 2023 dự kiến tiếp tục bị khống chế ở mức của năm 2022 dao động từ 14 - 15%, khó lòng giải tỏa “cơn khát” của thị trường thời điểm hiện tại, lãi suất cho vay leo thang vượt ngưỡng 15%/năm.

Bên cạnh đó, động thái tăng cường thanh tra các dự án và chủ đầu tư, tâm lý chờ đợi thị trường tiếp tục điều chỉnh để “bắt đáy” cũng là những thách thức đặt ra cho thị trường trong nửa đầu cũng như cả năm 2023.

PV: Như ông vừa chia sẻ, tình trạng lệch pha cung cầu là một trong những vấn đề nổi cộm nhất của thị trường bất động sản hiện nay, vậy giá bán bất động sản nửa đầu năm 2023 liệu sẽ có diễn biến ra sao, thưa ông?

Ông Võ Hồng Thắng: Theo tôi, nhìn chung giá bán ở hầu hết các phân khúc bất động sản trong nửa đầu năm 2023 sẽ tiếp tục có những diễn biến trái chiều ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. Cụ thể: Giá bán sơ cấp sẽ duy trì ở mức cao hoặc điều chỉnh tăng nhẹ trước áp lực các chi phí nguyên vật liệu đầu vào, lãi vay tăng cao, quỹ đất nội đô dần cạn kiệt. Tuy nhiên, các chương trình chiết khấu thanh toán nhanh được nhiều chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường phần nào góp phần điều chỉnh giảm giá niêm yết sản phẩm, tạo cơ hội cho những người mua, kể cả ở nhóm có nhu cầu thực và nhóm nhà đầu tư với dòng tiền nhàn rỗi.

Trong khi đó giá bán trên thị trường thứ cấp khó có những đột biến trong ngắn hạn, xu hướng đi ngang hoặc thậm chí điều chỉnh giảm do một số người bán muốn nhanh chóng thu hồi dòng tiền phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân. Các sản phẩm pháp lý hoàn chỉnh, đã bàn giao nhà, tọa lạc vị trí thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố sẽ có lợi thế lớn và được ưu tiên lựa chọn.

PV: Với tình trạng giá bán tiếp tục duy trì ở mức cao trong bối cảnh thị trường còn khó khăn thì tính thanh khoản trên thị trường bất động sản nửa đầu năm 2023 sẽ như thế nào, thưa ông?

Ông Võ Hồng Thắng: Thanh khoản thị trường nửa đầu năm 2023 nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì mức thấp ở thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp trước những khó khăn tồn đọng chưa được tháo gỡ triệt để từ qúy II/2022 đến nay. Nếu lãi suất cho vay tiếp tục duy trì ở mức cao như hiện nay (12 - 14%/năm) hoặc leo thang, áp lực lên giá bán cũng như thanh khoản thị trường sẽ tiếp tục bị đẩy lên cao do người bán chấp nhận hạ giá bán, kỳ vọng để bán được sản phẩm trong khi người mua càng tỏ ra thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền mua bất động sản thời điểm hiện nay. Vòng luẩn quẩn này có thể khiến thị trường rơi vào suy thoái trên diện rộng.

Cơn sốt đất bị chặn đứng, sản phẩm vừa túi tiền “lên ngôi”

PV: Như những năm trước, sau Tết Nguyên đán, đến hẹn lại lên tình trạng sốt đất sẽ diễn ra ở các tỉnh thành trên cả nước. Nhưng năm nay dường như chúng ta không thấy hiện tượng này?

Ông Võ Hồng Thắng: Không giống với giai đoạn sau Tết những năm 2021 - 2022 trở về trước, phân khúc đất nền nửa đầu năm 2023 sẽ khó có nhiều đột biến về giá bán cũng như thanh khoản. Những cơn sốt nóng cục bộ hầu như bị chặn đứng bởi tâm lý thận trọng trước viễn cảnh tăng trưởng kinh tế bị chững lại, lạm phát tăng, lãi suất cho vay tiếp tục neo ở mức cao từ 13% đến trên 15%/năm, nút thắt pháp lý ở các dự án chưa có dấu hiệu được tháo gỡ triệt để.

PV: Vậy phân khúc bất động sản nào sẽ thu hút, phát triển trong nửa đầu năm 2023, thưa ông?

Ông Võ Hồng Thắng: Giữa bối cảnh khó khăn chung của thị trường, theo tôi phân khúc bất động sản nhà ở vừa túi tiền phục vụ nhu cầu ở thực có pháp lý đầy đủ sẽ có những lợi thế nhất định. Dễ thấy qua việc phân khúc này thời gian qua đã được nhiều chủ đầu tư lớn, tên tuổi trên thị trường chú ý và tham gia phát triển. Tuy nhiên, do vấn đề thủ tục pháp lý cấp phép dự án chưa được tháo gỡ và kéo dài, cũng như chi phí đầu vào tăng cao sẽ là trở ngại để phân khúc này có những đột biến về nguồn cung trong ngắn hạn.

PV: Cần làm gì để thị trường bất động sản sớm thoát khỏi cảnh trầm lắng như hiện nay và phục hồi nhanh, thưa ông ?

Ông Võ Hồng Thắng: Để vượt qua những thách thức kể trên, để vực dậy thị trường cần thiết có sự chung tay từ nhiều chủ thể tham gia thị trường, trong đó có thể kể đến:

Dưới góc độ quản lý vĩ mô Nhà nước: Thời gian gần đây nhiều cuộc họp liên ngành được tổ chức nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường liên tiếp được diễn ra, dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, Nghị định 65, lộ trình kiểm soát lãi suất cho vay… được kỳ vọng mở ra những hướng đi mới cho thị trường trong năm 2023.

Dưới góc độ doanh nghiệp bất động sản:

Thứ nhất, doanh nghiệp bất động sản cần đẩy mạnh tối ưu chi phí vận hành, tinh gọn bộ máy nhân sự hiện hữu.

Thứ hai, áp dụng công nghệ vào công tác quản lý, bán hàng giúp cắt giảm chi phí đầu vào.

Thứ ba, chủ động mua lại trước hạn các lô trái phiếu phát hành sử dụng chưa đúng mục đích, tuân thủ theo Nghị định 65/2022/NĐ-CP.

Thứ tư, đa dạng hóa các kênh huy động vốn trong đó chú trọng kêu gọi vốn từ các quỹ đầu tư nước ngoài.

Thứ năm, linh hoạt áp dụng các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh nhằm đảm bảo dòng tiền.

Thứ sáu, ưu tiên phát triển những dự án chiến lược, đã hoàn thiện pháp lý, tránh việc đầu tư dàn trải, triển khai “cuốn chiếu” nhiều dự án cùng lúc như trước./.