Bức tranh nguồn cung thị trường bất động sản Tp.HCM và những dự báo

Theo báo cáo của Sở Xây dựng Tp.HCM, 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung phân khúc nhà ở cao cấp chiếm hơn 80%, nhà ở trung cấp chiếm gần 20%.

Dấu hiệu của thị trường bất động sản thiếu bền vững

Trong báo cáo của Sở Xây dựng Tp.Hồ Chí Minh về thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2022, Sở ghi nhận có hơn 36.000 doanh nghiệp xây dựng với số vốn đăng ký khoảng hơn 855.000 tỷ đồng, hơn 11.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với số vốn đăng ký khoảng 1.211.000 tỷ đồng.

Về nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở trong 6 tháng đầu năm 2022, các chỉ số ghi nhận đều tăng trưởng ấn tượng. Theo đó, có 17 dự án đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai với tổng số 9.456 căn nhà, tương đương tổng diện tích sàn là 860.205 m2.

Đáng chú ý, phân khúc bất động sản cao cấp là 7.577 căn, chiếm 80,13% trên tổng số căn hộ đủ điều kiện huy động vốn bán nhà hình thành trong tương lai; phân khúc trung cấp là 1.879 căn, chiếm 19,87%; còn phân khúc nhà ở bình dân là 0. Trong đó, căn hộ chung cư 8.937 căn, nhà ở thấp tầng 519 căn, tương đương diện tích sàn 191.561 m2. Theo đó, tổng giá trị cần huy động vốn là 77.591 tỷ đồng.

So với 6 tháng đầu năm 2021, số dự án huy động vốn tăng 8,3%, phân khúc căn hộ cao cấp tăng 111,29%, nhưng phân khúc căn hộ trung cấp lại giảm 34,41%, phân khúc căn hộ bình dân vẫn 0%. Sở Xây dựng cho biết, đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững.

“Để thị trường bất động sản tiếp tục phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền của đại bộ phận người dân có nhu cầu phải giữ ở tỷ lệ cao nhất, tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp, còn phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất”, đại diện Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết.

Về chuyển nhượng dự án, từ đầu năm 2021 đến nay, Tp.Hồ Chí Minh chỉ có 1 dự án được xem xét đủ điều kiện chuyển nhượng. Sở Xây dựng nhận xét, việc chuyển nhượng dự án là một trong các biện pháp giải quyết những khó khăn cho từng dự án, góp phần khôi phục dự án, tiếp tục khởi công xây dựng lại đối với các dự án ngưng thi công, hoàn thiện công trình, đưa sản phẩm vào thị trường, giải quyết được hàng tồn kho. Tuy nhiên, tình hình chuyển nhượng dự án nhà ở trong thời gian qua giảm mạnh do chưa đầy đủ các thủ tục pháp lý.

Hiệp hội Bất động sản Tp.Hồ Chí Minh (HoREA) cũng cho biết, thị trường bất động sản đã xuất hiện tình trạng lệch pha cung cầu, rất thiếu nguồn cung dự án dẫn đến rất thiếu nguồn cung nhà ở. HoREA nhận thấy, so với năm 2017 - năm thị trường bất động sản Tp.Hồ Chí Minh tăng trưởng cao nhất trong 10 năm, với tổng số 42.991 căn nhà đưa ra thị trường thì trong những năm gần đây đã sụt giảm nguồn cung dự án, dẫn đến giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, thể hiện qua số lượng nhà ở đưa ra thị trường liên tục sụt giảm.

Dẫn chứng với Báo Tin tức, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.Hồ Chí Minh cho hay, năm 2018, nguồn cung chỉ có 28.316 căn nhà, bằng 65,8% so với năm 2017; năm 2019, nguồn cung chỉ có 23.046 căn nhà, bằng 53,6% so với năm 2017; năm 2020, nguồn cung chỉ có 16.895 căn nhà, bằng 39,2% so với năm 2017; năm 2021, nguồn cung chỉ có 14.443 căn nhà, bằng 33,6% so với năm 2017 và 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung chỉ có 9.456 căn nhà, bằng 44% so với 6 tháng đầu năm 2017.

Trong đó, loại nhà ở bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 tại Tp.Hồ Chí Minh năm 2020 chỉ chiếm 1%; năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 chỉ có nhà ở cao cấp và nhà ở trung cấp, thị trường không còn nhà ở bình dân (0%). Theo đó, nhà ở cao cấp ngày càng chiếm tỷ lệ áp đảo: năm 2017 chiếm 25,5%, năm 2018 chiếm 30%, năm 2019 chiếm 67,1%, năm 2020 chiếm 42,1%, năm 2021 chiếm 72% và 6 tháng đầu năm 2022 chiếm đến 80,13%.

Thiếu hụt nhà ở xã hội

Báo cáo của Bộ Xây dựng mới đây cũng cho thấy, thị trường bất động sản đang thiếu hụt nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân. Cụ thể, trong giai đoạn 2015 - 2020, cả nước đã thực hiện 248 dự án nhà ở xã hội với khoảng 100.000 căn hộ, chỉ đạt 41,4% kế hoạch; trong khi đó, năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022, thị trường này vẫn còn rất hạn chế so với nhu cầu.

Riêng Tp.Hồ Chí Minh, giai đoạn 2016 - 2020 thực hiện được 15.000 căn hộ nhà ở xã hội, đạt 75% kế hoạch phát triển nhà ở xã hội; trong 6 tháng đầu năm 2022, đã khởi công 5 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với kế hoạch phát triển 35.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2025.

Tuy nhiên, theo đánh giá của HoREA, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn và cấp bách của xã hội, bởi lẽ Tp.Hồ Chí Minh có 17 khu chế xuất, khu công nghiệp với 1.062 doanh nghiệp. Trong đó, doanh nghiệp trong nước là 653 doanh nghiệp, FDI là 409 doanh nghiệp với tổng số lao động là 285.000 người (lao động nhập cư là 185.250 người, tỷ lệ 65%). Thế nhưng, các khu nhà lưu trú mới chỉ giải quyết chỗ ở cho khoảng 15% công nhân lao động các khu chế xuất, khu công nghiệp.

Nếu tính cả các cụm công nghiệp thì còn có thêm 538 doanh nghiệp và khoảng 95.000 công nhân lao động. Như vậy, tổng số công nhân lao động lên đến khoảng 380.000 người làm việc trong 1.600 doanh nghiệp thuộc các khu chế xuất, khu công nghiệp, cụm công nghiệp. Đặc biệt, Công ty Giày Pou Yuen có diện tích khoảng 100 ha tại quận Bình Tân (là doanh nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp, có quy mô tương đương một khu công nghiệp) với hơn 80.000 công nhân, không có nhà lưu trú công nhân. Trong đó, có khoảng 16.000 người thuê phòng trọ tại các tỉnh lân cận được bố trí xe đưa đón hàng ngày.

Bên cạnh đó, theo kết quả khảo sát của Liên đoàn Lao động Tp.Hồ Chí Minh, công nhân lao động ngành may mặc chỉ có thu nhập bình quân 6,8 triệu đồng/tháng. Trong đó, 21% có thu nhập dưới 5 triệu đồng/tháng; 40% có thu nhập 5 - 8 triệu đồng/tháng; 16% có thu nhập 8 - 12 triệu đồng/tháng; chỉ có 3% có thu nhập trên 12 triệu đồng/tháng và 22,3% cho rằng có dư dả chút đỉnh; có 15,8% chỉ vừa đủ chi phí sống, nhưng có đến 41% cho biết thu nhập không đủ sống. Cho nên, đa số công nhân lao động chỉ có thể thuê phòng trọ với giá thuê khoảng trên dưới 1 triệu đồng/tháng và chi phí thuê chỗ ở chiếm khoảng trên dưới 20% tổng thu nhập.

Ngoài ra, có khoảng 60% công nhân lao động nhập cư thuê phòng trọ của cá nhân, hộ gia đình với 34.800 công trình nhà trọ, tương đương 357.246 phòng trọ cho thuê có tổng diện tích sàn xây dựng 6.275.913 m2, có thể giải quyết được nhu cầu thuê chỗ ở cho 943.341 người. Bên cạnh đó, còn có 25.670 nhà dân được ngăn chia thành phòng trọ với tổng số 202.973 phòng cho thuê có tổng diện tích sàn xây dựng 3.193.186 m2, có thể giải quyết được nhu cầu thuê chỗ ở cho 486.726 người.

“Các chỉ dấu trên đây cho thấy, thị trường bất động sản phát triển chưa cân đối, chưa an toàn, chưa lành mạnh, chưa bền vững và chưa thực sự đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đông đảo người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư. Do vậy, rất cần bổ sung quy định tiêu chuẩn thiết kế phòng trọ để đảm bảo chất lượng xây dựng phòng trọ, an toàn PCCC, có các tiện ích tối thiểu phục vụ công nhân lao động thuê ở và cần có chính sách hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho các chủ nhà trọ”, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.

Song song đó, HoREA cũng kiến nghị Thủ tướng tháo gỡ một số vướng mắc trong việc phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp. Cụ thể, người dân chưa được vay ưu đãi nhà ở xã hội với lãi suất 4,8%/năm; dự án nhà ở xã hội cho thuê chưa được giảm 70% thuế suất Thuế giá trị gia tăng, Thuế thu nhập doanh nghiệp...

Mặt khác, HoREA đề nghị sửa Luật Nhà ở quy định quy hoạch khu vực riêng để phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị với đầy đủ tiện ích, dịch vụ và kết nối giao thông thuận tiện; đồng thời bổ sung chính sách ưu đãi để phát triển nhà ở giá phù hợp thu nhập của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị với mức ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng bằng khoảng phân nửa mức ưu đãi dành cho nhà ở xã hội.

Dự đoán thị trường cuối năm

Theo Nhịp sống kinh tế, những tháng cuối năm, tốc độ giao dịch trên thị trường sẽ chậm lại. Với tình trạng các ngân hàng siết chặt tín dụng vay bất động sản như hiện tại, tình trạng khó tiếp cận nguồn vốn vay nhiều khả năng sẽ tiếp tục tiếp diễn trong những tháng tới. Điều này ảnh hưởng đến mức độ sôi động trong giao dịch bất động sản, dự kiến thị trường sẽ trầm lắng hơn trong thời gian này.

Cùng với đó, khả năng tăng giá của thị trường sơ cấp vẫn tiếp diễn. Việc lệch pha cung - cầu ở nhiều cấp độ cũng bắt đầu trở nên nghiêm trọng hơn trong nửa đầu năm 2022. Nguồn cung của thị trường sơ cấp có nhiều tín hiệu tăng trong 6 tháng tiếp theo, nhưng sẽ tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp (trên 55 triệu đồng/m2), trong khi phân khúc trung cấp (từ 35 - 55 triệu đồng/m2) và bình dân (dưới 35 triệu đồng/m2) tiếp tục thiếu hụt. Do đó, giá bán ở thị trường sơ cấp có nhiều khả năng sẽ tiếp tục bị đẩy lên cao.

Với những khó khăn về cả mặt nguồn vốn cũng như giá cả, thị hiếu của người mua trong thời điểm nửa cuối năm 2022 sẽ tập trung nhiều hơn cho phân khúc căn hộ đã bàn giao, có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu với đầy đủ tính pháp lý.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam nửa cuối năm, nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố/biệt thự có thể tăng nhẹ so với đầu năm, dự báo khoảng 4.000 – 5.000 căn. Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu nguồn cung với khoảng 1.500 căn, theo sau là Long An và Bình Dương dao động khoảng 1.000 căn, Tp.HCM dao động khoảng 600 căn, chủ yếu tập trung ở khu Đông. Mặt bằng giá sơ cấp sẽ tiếp tục xu hướng tăng do áp lực về chi phí đầu vào và lạm phát.

Chia sẻ trước đó, TS.Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế cho hay, giá BĐS tăng mạnh trong thời gian qua do một số nguyên nhân chính. Nguyên nhân khách quan là một số vùng được nhà nước triển khai hạ tầng; giá tăng theo. Ngoài ra, các nhà đầu tư tin tưởng giá BĐS tiếp tục tăng như các năm trước, có tâm lý e ngại đồng tiền sẽ mất giá do lạm phát tăng nên chuyển hướng đầu tư vào bất động sản. Riêng tại Tp.HCM, một số khu vực tăng giá mạnh đến từ sự khan hiếm nguồn cung mới do hoạt động thanh tra, kiểm tra hàng loạt các dự án và quy trình, thủ tục pháp lý, cấp phép dự án kéo dài.

Cùng quan điểm, TS.Sử Ngọc Khương, Giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, trên thị trường đầu tư hiện nay, các kênh đầu tư phổ biến nhất vẫn là vàng, chứng khoán và bất động sản. Trong đó, bất động sản được xem như một kênh đầu tư an toàn, giúp tích trữ tài sản với tiềm năng tăng lợi nhuận trong tương lai. Tuy nhiên, từ đây đến cuối năm, nguồn cung sẽ không nhiều với bối cảnh cuộc chiến tranh Nga - Ukraine vẫn diễn ra, xăng, dầu sẽ tăng cao và không có nhiều thay đổi.

Bên cạnh đó, nguồn cung trên thị trường khá hạn chế dẫn đến việc tăng giá bất động sản từ 20-30% so với các năm trước. Việc tăng giá đến từ nhiều yếu tố khác như giá xăng dầu, vật liệu xây dựng và nhân công đều tăng, cuộc chiến tranh địa chính trị giữa Nga và Ukraine, lạm phát.

Vị chuyên gia này nhấn mạnh, nguồn cung mới trên thị trường khá hạn chế, chủ đầu tư tăng giá bán, người mua sơ cấp kỳ vọng giá trị gia tăng do lạm phát, giá cả nguyên vật liệu xây dựng gia tăng. Đây là những diễn biến trong thị trường vừa qua và 1 năm trở lại đây, đặc biệt là bất động sản nhà ở.

Điều đó có nghĩa giá bất động sản không tăng nóng như các năm trước(tăng một lúc từ 10-15%) mà giá sẽ tăng vài % hàng tháng. Tuy nhiên, khi nhìn lại thị trường trong suốt một năm thì bất động sản tăng giá từ 20-25%. Đây chính là diễn biến thị trường trong thời gian qua. Từ đây đến cuối năm, thị trường sẽ không thay đổi nhiều so với 6 tháng đầu năm khi nguồn cung bị hạn chế, ngân hàng vẫn mạnh tay thắt chặt tín dụng.