Biệt thự và nhà liền kề vẫn khó giảm giá

Đối với chủ đầu tư hiện nay, chi phí đầu tư ban đầu của dự án rất cao, bao gồm: chi phí đất, chi phí vốn và chi phí tài chính trong quá trình phát triển dự án do có những vấn đề phát sinh khiến chi phí cao hơn dự phòng, từ đó đã tác động đến giá thành của sản phẩm…

Theo thông tin từ Savill, quý 4/2022, nguồn cung sơ cấp biệt thự, nhà liền kề tại thị trường Hà Nội đạt mức thấp nhất trong 5 năm, với 926 căn từ 15 dự án, giảm 22% theo quý và 18% theo năm. Nguồn cung mới cũng ghi nhận mức giảm mạnh. Cụ thể, thị trường chỉ đón nhận thêm 45 căn mới từ giai đoạn đầu của một dự án mới và giai đoạn sau của một dự án hiện hữu, giảm 91% theo quý, 82% theo năm.

Bên cạnh đó, số lượng giao dịch thì được đánh giá là thấp nhất tính từ năm 2015 khi xét trong quý 4/2022, thị trường chỉ ghi nhận 196 giao dịch được thực hiện, giảm 34% theo quý, 52% theo năm. Nhà liền kề vẫn là sản phẩm ưa chuộng, chiếm 85% lượng giao dịch, tỷ lệ hấp thụ trong quý đạt 21%, giảm 4 điểm % theo quý, 15 điểm % theo năm. Nguồn cung mới đạt mức hấp thụ 51%. Tính cả năm 2022, hoạt động mua bán ảm đạm khi chỉ có 1.458 giao dịch, giảm 44% theo năm.

Trước tình hình giao dịch trầm lắng, quý 4/2022, một số chủ đầu tư đã có sự điều chỉnh về giá bán. Cụ thể giá bán sơ cấp biệt thự giảm 6% theo quý, xuống 130 triệu VND/m2, giá liền kề giảm 1% xuống 172 triệu VND/m2. Phân khúc Shophouse có sự điều chỉnh rõ rệt nhất với đà giảm 10% xuống 189 triệu VND/m2. Tương tự, đối với thị trường thứ cấp, quý 4/2022 các sản phẩm cũng có sự giảm giá, đặc biệt shophouse đã giảm từ quý 3/2022.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng giá biệt thự và liền kề đã có xu hướng giảm nhẹ trong quý cuối cùng của năm 2022, nhưng điều chỉnh giá không đáng kể và đây là một thách thức không nhỏ cho cả chủ đầu tư lẫn các nhà đầu tư cá nhân.

“Mặt bằng giá chung của nhà liền thổ tại thị trường Hà Nội vẫn neo ở mức cao. Biệt thự ở khu vực Hà Nội có giá từ 10 đến 30 tỷ chiếm đến 55% tỷ trọng, trong khi đó mức giá trên 30 tỷ cũng chiếm 20% tỷ trọng, dưới 10 tỷ chiếm khoảng 22% tỷ trọng. Đối với chủ đầu tư hiện nay, chi phí đầu tư ban đầu của dự án rất cao. Những chi phí này bao gồm: chi phí đất, chi phí vốn, chi phí tài chính trong quá trình phát triển dự án do có những vấn đề phát sinh khiến chi phí cao hơn dự phòng. Đơn cử như câu chuyện về tiến trình xin cấp phép, phê duyệt dự án kéo dài, khiến chi phí đầu tư tăng lên, từ đó tác động đến giá thành của sản phẩm. Ngoài ra, tại thị trường thứ cấp, các nhà đầu tư đã trải qua nhiều lần mua bán càng khiến giá bị đẩy lên cao, dẫn đến khó khăn khi quyết định điều chỉnh giá”, bà Hằng phân tích.

Một số chuyên gia khác cho rằng đối với biệt thự và nhà liền kề, nhu cầu cho phân khúc này vẫn ghi nhận ở mức cao, nhưng nguồn cung hạn chế. Nguồn cầu cũng đến từ những người thu nhập cao, mua trong điều kiện có lượng tiền nhàn rỗi nhất định để đầu tư vào nhà ở thấp tầng và ít sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng. Do đó, họ không phải chịu áp lực bán khi lãi suất ngân hàng tăng lên, dẫn đến nguyên nhân mức giá phân khúc này giảm song không rõ rệt. Đấy là chưa kể, việc tín dụng mới đây được “nới” ra đã tạo tâm lý lạc quan cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên nhìn về tương lai, chuyên gia Colliers Việt Nam nhận xét, năm 2023 vẫn là một năm nhiều thử thách với thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà liền thổ nói riêng. Việc Chính phủ có động thái muốn gỡ vướng cho thị trường bất động sản kỳ vọng sẽ đem lại nhiều cơ hội phục hồi nhưng để hồi phục, thị trường có thể phải đợi đến sớm nhất là quý 3/2023.