BĐS nghỉ dưỡng chờ sóng mới

Sau nhiều năm trầm lắng, bất động sản nghỉ dưỡng đang xuất hiện những tín hiệu phục hồi rõ nét khi nguồn cung, thanh khoản và giá bán cùng cải thiện. Tuy nhiên, dòng vốn không còn chạy theo cam kết lợi nhuận mà tập trung vào các dự án có khả năng khai thác thực, pháp lý minh bạch và dòng tiền bền vững.

Nguồn cung 6 tháng đầu năm tăng gấp 4 lần cùng kỳ, tỷ lệ hấp thụ đạt gần 50%. Sự phân hóa ngày càng rõ có thể tạo lợi thế cho các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất đẹp, năng lực vận hành và hệ sinh thái du lịch hoàn chỉnh.

Lũy kế 6 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận khoảng 12.100 sản phẩm nghỉ dưỡng mở bán mới, cao gấp 4 lần so với cùng kỳ năm 2025. Quý II/2026 riêng có khoảng 4.800 sản phẩm mở bán, giảm 20% so với quý trước nhưng vẫn gấp đôi cùng kỳ năm ngoái. Phần lớn cung mới tập trung tại các đô thị biển quy mô lớn, trong khi phân khúc nghỉ dưỡng truyền thống chỉ bổ sung khoảng 400 sản phẩm do nhiều dự án vẫn chậm triển khai hoặc chưa đủ điều kiện khai thác.

Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới trong quý II/2026 đạt 55%, tăng 10 điểm phần trăm so với quý trước, tương ứng hơn 2.700 giao dịch và gấp hơn hai lần cùng kỳ năm 2025. Lũy kế 6 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận khoảng 5.600 giao dịch với tỷ lệ hấp thụ đạt 49,5%, tương đương cùng kỳ năm trước. Sự cải thiện này phản ánh quá trình tái cấu trúc, khi nguồn lực tập trung vào dự án có quy hoạch bài bản, hạ tầng hoàn thiện và khả năng vận hành tốt.

Dòng tiền không còn phân bổ dàn trải mà hướng đến dự án do những chủ đầu tư lớn phát triển, có pháp lý minh bạch, tiến độ triển khai được đảm bảo, mức giá hợp lý và nằm tại các đô thị biển có tiềm năng khai thác du lịch rõ nét. Ngược lại, các dự án phát triển đơn lẻ hoặc vận hành kém hiệu quả tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản. Điều này cho thấy nhà đầu tư ngày càng khắt khe hơn trong lựa chọn, ưu tiên những sản phẩm tạo dòng tiền ổn định và giá trị sử dụng thực.

Giá căn hộ nghỉ dưỡng tăng khoảng 7-10% so với cùng kỳ, trong khi biệt thự và nhà phố tăng 6-9%. Nhiều dự án mới có tỷ lệ hấp thụ tích cực còn điều chỉnh giá tăng thêm 1-2% sau mỗi giai đoạn bán hàng, phản ánh niềm tin vào giá trị dài hạn. Mức giá cao chủ yếu do áp lực chi phí phát triển tăng, bao gồm chi phí đất đai, xây dựng, vốn và đầu tư hạ tầng. Chủ đầu tư cũng không còn theo đuổi chiến lược bán nhanh bằng mọi giá mà hướng tới tối ưu hiệu quả và bảo toàn giá trị tài sản.

Thay vì giảm giá trực tiếp, chủ đầu tư sử dụng chính sách bán hàng như công cụ kích cầu, bao gồm hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu và cam kết hỗ trợ khai thác. Tuy nhiên, hiệu quả của các chính sách này không còn mạnh như trước. Trong bối cảnh cung mới đa dạng, người mua có nhiều lựa chọn và trở nên khắt khe hơn, chỉ những dự án hoàn thiện, có pháp lý minh bạch, vận hành hiệu quả và giá hợp lý mới ghi nhận giao dịch.

Giai đoạn cuối năm 2026 và đầu năm 2027 sẽ là thời điểm định hình lại thị trường, khi những dự án có nền tảng tốt dần khẳng định lợi thế. Nếu các yếu tố về du lịch, pháp lý, hạ tầng, chi phí vốn và niềm tin nhà đầu tư được cải thiện đồng bộ, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có cơ hội bước vào chu kỳ phát triển ổn định và bền vững hơn trong dài hạn.