Bất động sản rơi sâu, dòng tiền vẫn dè chừng

Hàng loạt cổ phiếu bất động sản đã giảm 50–60% trong một năm, nhiều mã quay về vùng giá từng xuất hiện trong khủng hoảng trái phiếu 2022. Nhưng mức định giá thấp chưa đồng nghĩa chu kỳ giảm đã kết thúc.

Áp lực bán, thanh khoản suy yếu và khả năng hấp thụ nguồn cung vẫn là những biến số khiến nhóm địa ốc chưa có tín hiệu đủ mạnh để xác nhận một mặt bằng giá mới.

Thị trường bất động sản đang xuất hiện nghịch lý: kết quả kinh doanh của một số doanh nghiệp cải thiện, nhưng giá cổ phiếu lại liên tục suy yếu. Nhiều mã đã mất 50–60% trong vòng một năm, trở về vùng giá tương tự cuối năm 2022, thời điểm thị trường chịu cú sốc từ khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp.

Bất động sản rơi sâu, dòng tiền vẫn dè chừng

Tính từ đầu năm, không ít mã đã mất 50 - 60% giá trị.

Đà giảm không diễn ra đồng đều. Trong khi VHM vẫn duy trì sức mạnh tương đối nhờ quy mô dự án và khả năng ghi nhận doanh thu, nhiều cổ phiếu như KOS, NVL, DIG, HDC, NLG, SCR hay HHS chịu áp lực mạnh hơn. Cuối tháng 9, NVL và KOS từng giảm sàn, trong khi DIG, HDC, NLG, SCR và HHS mất khoảng 3–6% trong một phiên.

Điểm đáng chú ý là giá cổ phiếu đang phản ánh sự hoài nghi lớn hơn đối với tốc độ phục hồi của ngành. Trong quý II, một số doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận tăng mạnh, nhưng thị trường vẫn quan tâm tới chất lượng dòng tiền, tiến độ pháp lý, khả năng mở bán và tốc độ thu tiền từ khách hàng. Với doanh nghiệp địa ốc, lợi nhuận kế toán tăng chưa đủ nếu dòng tiền kinh doanh vẫn chịu áp lực.

Ở phía cầu, nguồn cung căn hộ đang dồi dào hơn tại một số khu vực trong khi thanh khoản chậm lại. Lãi suất và tín dụng bất động sản cũng tiếp tục là biến số quan trọng đối với khả năng hấp thụ sản phẩm. Khi người mua nhà thận trọng, doanh nghiệp có thể phải kéo dài thời gian bán hàng, tăng chiết khấu hoặc điều chỉnh chính sách thanh toán.

Áp lực này đặc biệt đáng chú ý với những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy cao. Giá cổ phiếu càng giảm, khả năng huy động vốn cổ phần càng khó, trong khi nghĩa vụ nợ và chi phí tài chính vẫn phải được đáp ứng. Vì vậy, sự phục hồi của nhóm bất động sản sẽ phụ thuộc không chỉ vào định giá mà còn vào khả năng biến quỹ đất thành doanh thu và dòng tiền.