Bất động sản nghỉ dưỡng 2023 sẽ ra sao?

DKRA Group dự báo, nguồn cung condotel sẽ giảm so với năm 2022, dao động khoảng 3.700 căn, tập trung phần lớn tại Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Định và Quảng Bình.

Giá bán vẫn tăng

Theo báo cáo của Tập đoàn Dịch vụ Bất động sản DKRA (DKRA Group), loại hình bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung có sự hồi phục so với cùng kỳ năm trước nhưng mức tăng vẫn còn thấp so với giai đoạn năm 2019. Sức cầu thị trường ở mức cao nhưng chỉ tập trung cục bộ tại một số dự án trong 2 quý đầu năm và có dấu hiệu sụt giảm trong giai đoạn cuối năm.

Cụ thể, ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, thị trường ghi nhận 4.795 nguồn cung mới đến từ 42 dự án trong năm 2022, tăng 20% so với năm ngoái. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 65% (tương đương 3.124 căn), tăng 9% so với năm 2021. Các khu vực phát triển mạnh về nghỉ dưỡng như Bình Thuận, Hòa Bình, Thanh Hóa, Bà Rịa - Vũng Tàu, tiếp tục đóng góp tỷ trọng khá lớn vào tổng nguồn cung và lượng tiêu thụ cả nước.

Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục tăng cao, trung bình từ 16 - 19% so với cùng kỳ năm trước. Giai đoạn 6 tháng cuối năm, hầu hết các chủ đầu tư điều chỉnh thời gian triển khai mở bán nhằm tối ưu hiệu quả bán hàng. Xu hướng chia sẻ doanh thu dần thay thế hình thức chia sẻ lợi nhuận và nhanh chóng thu hút sự quan tâm của khách hàng bởi tính minh bạch về dòng vốn.

Phân khúc nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng vẫn là điểm sáng thu hút sự quan tâm của thị trường. Ghi nhận năm 2022, nguồn cung mới tăng đáng kể với 7.647 căn đến từ 27 dự án, tăng 34% so với năm 2021. Sức cầu thị trường ở mức cao với lượng tiêu thụ đạt khoảng 5.296 căn, tương đương 69% nguồn cung mới và tăng 6% so với năm ngoái. Những khu vực quen thuộc như Bình Thuận, Kiên Giang, Thanh Hóa vẫn là địa phương dẫn đầu về nguồn cung cũng như lượng tiêu thụ cả nước. Thị trường cũng đón nhận nguồn cung mới tại khu vực Tây Nguyên sau nhiều năm khan hiếm.

Giá bán sơ cấp tăng cao, dao động từ 25 - 30% so với cùng kỳ. Các đợt mở bán cũng ghi nhận chênh lệch mức giá rõ rệt, tăng dao động từ 7 - 10% (mỗi đợt cách nhau 4 - 6 tháng). Nhiều Chủ đầu tư áp dụng các chính sách kích cầu thị trường và hỗ trợ khách hàng như cam kết mua lại, thuê lại, hỗ trợ lãi suất, chiết khấu thanh toán nhanh lên đến 40%,…

Phân khúc condotel trong năm 2022 ghi nhận 4.357 căn mở bán đến từ 20 dự án. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 65% (2.849 căn), sức cầu thị trường tăng nhưng không đáng kể, chủ yếu phân bổ cục bộ tại một số dự án ở các khu vực nhất định như Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Định, Quảng Ninh và Quảng Nam. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ở mức cao dao động từ 12 - 20% trước áp lực chi phí đầu vào tăng. Những dự án do đơn vị quốc tế khai thác vận hành thường có giá bán cao hơn khoảng 25% so với các dự án được vận hành bởi đơn vị trong nước.

Tương tự, báo cáo thị trường bất động sản 2022 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, năm 2022 cả nước đón nhận hơn 19.124 sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng mới. Nguồn cung chủ yếu đến từ khu vực miền Trung với gần 8.000 sản phẩm, tương đương khoảng 42% lượng cung toàn thị trường.

Sản phẩm biệt thự, shophouse nghỉ dưỡng được đầu tư bởi chủ đầu tư uy tín, có quy hoạch tổng thể tốt và ở các vị trí, khu vực có tiềm năng tăng trưởng du lịch thu hút nhà đầu tư trong 2022. Đây cũng là phân khúc tâm điểm của thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng năm 2022 với nguồn cung và lượng tiêu thụ tăng mạnh, chiếm lần lượt 44% và 65% tổng nguồn cung và lượng tiêu thụ của cả nước.

Mức giá bán sơ cấp dao động từ 17 - 167 triệu đồng/m2. Khu vực miền Nam ghi nhận nền giá cao nhất với mức giá từ 35 - 167 triệu đồng/m2. Tính chung cả năm 2022, mặt bằng giá bán ở thị trường sơ cấp tăng trung bình 12-15% so với năm 2021 do các dự án mới có mức giá chào bán cao.

Nguồn cung 2023 sẽ giảm

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong thời gian tới nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng khả năng sẽ vẫn giảm, hạn chế. Chỉ các chủ đầu tư có đủ nguồn lực mới có khả năng phát triển dự án.

Thanh khoản thị trường vẫn tiếp tục trầm lắng trong năm 2023. Dù nhu cầu đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng cao nhưng thực tế, thị trường này vẫn sẽ chậm giao dịch vì vướng mắc pháp lý, dòng tiền khó và phụ thuộc vào sự tăng trưởng của ngành du lịch.

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng còn khó khăn do những tồn đọng về pháp lý, quy định về việc cấp sổ cho loại hình condotel, trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư, đơn vị vận hành, khách hàng. Những câu hỏi về hiệu quả trong khai thác, vận hành và niềm tin của khách hàng sau những sự cố về việc chi trả các khoản cam kết lợi nhuận, tiến độ bàn giao… cũng ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư.

Ngoài ra, các vấn đề về nguồn vốn tín dụng bị siết chặt, lãi suất tăng cao cũng khiến nhà đầu tư e ngại việc xuống tiền. Trong ngắn hạn, ít nhất trong năm 2023, nhiều khả năng thị trường này sẽ tiếp tục gặp khó khăn với mức thanh khoản trung bình thấp và khó có những đột biến trong ngắn hạn.

Tập đoàn Dịch vụ Bất động sản DKRA (DKRA Group) dự báo, nguồn cung condotel sẽ giảm so với năm 2022, dao động khoảng 3.700 căn, tập trung phần lớn tại Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Định và Quảng Bình.

Trong khi đó, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng dự báo giảm mạnh, dao động lần lượt ở mức 3.100 căn và 4.000 căn. Sức cầu chung thị trường tiếp tục đà giảm, kéo dài đến hết năm 2023. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định, khó có những biến động về giá trong năm tới. Chương trình chia sẻ doanh thu được áp dụng rộng rãi trên thị trường. Mô hình khu nghỉ dưỡng phức hợp tiếp tục nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng.