Bất động sản khu công nghiệp lạc quan từ nhu cầu và giá thuê đất

Trong khi bất động sản công nghiệp được các công ty chứng khoán nhận định là điểm sáng trong năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản nắm giữ quỹ đất khu công nghiệp được kỳ vọng hưởng lợi từ nhu cầu và giá thuê đất trong thời gian tới.  

Nhận định này dựa trên cơ sở nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp theo hợp đồng ghi nhớ (MOU) đã ký trong 2021 sẽ được hoàn tất trong 2022 đã có dấu hiệu hồi phục sau đại dịch. Đơn cử, Ban Quản lý các Khu công nghiệp Bình Dương ghi nhận, diện tích đã ký MOU tại Bình Dương đạt 250 ha, tại Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An đạt khoảng 200 ha.

Theo quan sát của Công ty cổ phần Chứng khoán SSI, việc đầu tư công đang cải thiện cơ sở hạ tầng kết nối các khu công nghiệp cũng thúc đẩy quá trình phục hồi nhu cầu thuê đất. Các dự án hạ tầng như cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Dầu Dây – Phan Thiết, Cao tốc Bắc – Nam, cảng Thị Vải – Cái Mép, cảng Gemalink sẽ tạo giao thông thuận tiện kết nối các khu công nghiệp.

Dưới góc nhìn của Công ty C&W Việt Nam thuộc Cushman & Wakefield - một trong những công ty dịch vụ bất động sản lớn trên thế giới, với tốc độ tăng trưởng ổn định, nền kinh tế định hướng xuất khẩu, gia tăng các hiệp định thương mại tự do, lực lượng lao động trẻ, chính sách ưu đãi đầu tư và vị trí địa lý chiến lược, Việt Nam được kỳ vọng tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp.

Công ty C&W Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ sớm đón nhận hiệu ứng tích cực từ sự phát triển nhanh và mạnh trong lĩnh vực công nghiệp, công nghệ cao cùng sự chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam.

Để nắm bắt cơ hội này, những ngày đầu năm 2022, nhiều thông tin tích cực về việc mở rộng quỹ đất được doanh nghiệp niêm yết công bố; trong đó, đáng chú ý là Tổng công ty IDICO – CTCP (IDC) với mục tiêu hoàn thành toàn bộ việc giải phóng mặt bằng tại Khu công nghiệp Hựu Thạnh tại xã Hựu Thạnh, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An trong năm nay.

Khu công nghiệp này đã hoàn thành giải phóng mặt bằng trên 91% tổng diện tích, san lấp mặt bằng hơn 150 ha và hoàn thành tuyến đường trục chính kết nối khu công nghiệp này với đường tỉnh 830. IDC cũng đã chính thức đưa vào vận hành Nhà điều hành Khu công nghiệp, sẵn sàng chào đón các nhà đầu tư đến xây dựng nhà máy và hoạt động sản xuất kinh doanh.

Bên cạnh cầu thuê đất, việc giá đất khu công nghiệp ở Việt Nam được cải thiện trong thời gian qua cũng là điểm cộng tăng trưởng cho các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp trong thời gian tới khi giá đất trước đó vẫn ở mức thấp so với các nước trong khu vực.

Như với trường hợp Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức (SZC) chứng kiến lợi nhuận ròng tăng mạnh trong quý IV/2021 nhờ diện tích đất cho thuê và giá thuê tăng ấn tượng.

Cụ thể, doanh thu tăng 108,9% so với cùng kỳ lên 147,7 tỷ đồng, phần lớn đến từ doanh thu cho thuê đất khu công nghiệp. Biên lợi nhuận gộp tăng 24,1 điểm % lên 64% nhờ giá thuê đất tại Khu công nghiệp Châu Đức tăng 10 - 15% so với cùng kỳ. Do đó, lợi nhuận ròng quý IV/2021 tăng vọt 186,7% so với cùng kỳ năm trước lên 68,1 tỷ đồng.

Năm 2022, với mức tăng 5%/ năm theo khung giá đất giai đoạn 2020 - 2024 được áp dụng mới ở Bình Dương, một số doanh nghiệp như Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp – CTCP (BCM) được giới phân tích đánh giá tích cực.

Các chuyên gia của SSI ước tính, lợi nhuận của doanh nghiệp này có thể duy trì mức cao hơn 43% kể từ năm 2022 khi sở hữu diện tích đất thương phẩm lên đến 648 ha tại thành phố mới Bình Dương và các khu dân cư Bàu Bàng, Mỹ Phước.

Ngoài ra, doanh nghiệp này còn sở hữu 590 ha diện tích sẵn sàng cho thuê, bên cạnh các liên doanh lớn như VSIP (BCM nắm giữ 49%) và Warburg Pincus (BCM nắm giữ 30%) dự báo đem lại lợi nhuận tích cực nhờ nhu cầu thuê đất và nhà xưởng phục hồi trở lại từ 2022.

Trong hai liên doanh này, VSIP có lợi thế phát triển lớn nhất về khu công nghiệp tại Việt Nam nhờ đầu tư đồng bộ từ khu công nghiệp đến khu dân cư. Doanh thu của công ty ước tính duy trì ổn định trong dài hạn. Đặc biệt, dự án VSIP 3 tại Bình Dương với tổng diện tích 1.000 ha sẽ có thể cho thuê vào cuối năm 2022 sẽ giúp lợi nhuận VSIP tăng trưởng trong tương lai.

Trước những tín hiệu lạc quan này, đóng cửa phiên giao dịch năm Tân Sửu (28/1), dù cổ phiếu ngành bất động sản chứng kiến sự phân hoá song nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp vẫn ghi nhận sắc xanh.

Hiện, cổ phiếu BCM của Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp – CTCP có thị giá 79.200 đồng, cổ phiếu SZC của Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức có thị giá 77.200 đồng và thị giá cổ phiếu IDC của Tổng công ty IDICO – CTCP là 62.000 đồng.

Trước đó, theo thống kê của SSI, năm 2021, nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp niêm yết đã tăng 62%, vượt trội so với VN-Index tăng ở mức 34%, đặc biệt nhóm vốn hoá vừa và nhỏ. Riêng cổ phiếu BCM tăng 53%, SZC tăng 106%, IDC tăng 125% trong năm 2021.