MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

Bất động sản không còn là động cơ tăng trưởng dễ dãi khi cả ba nguồn dòng tiền cùng bị siết

Thị trường cần nhìn thẳng một sự thật: bất động sản không còn được phép vận hành như một động cơ tăng trưởng dựa trên đòn bẩy, kỳ vọng và giá tài sản tăng liên tục. Khi Nhà nước đồng thời yêu cầu kéo giảm giá nhà về mức phù hợp thu nhập, kiểm soát chặt tín dụng bất động sản và hạn chế đầu cơ, thông điệp đã rất rõ: bất động sản phải quay về đúng bản chất là đáp ứng nhu cầu ở thực và an sinh xã hội, không còn là công cụ hút vốn dễ dàng của nền kinh tế.

Sự thay đổi này không diễn ra trong chân không. Nó xuất hiện đúng vào thời điểm bài toán dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn lớn nhất trong nhiều năm, khi cả ba nguồn tạo tiền truyền thống đều không còn vận hành như trước.

Nếu quay lại giai đoạn hậu Covid 2021–2022, có thể nói doanh nghiệp bất động sản đang ở “thiên thời”. Vay ngân hàng tương đối dễ nhờ giá tài sản tăng, trái phiếu phát hành thuận lợi với chi phí vốn chấp nhận được, còn sản phẩm bán nhanh vì tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội. Ba dòng tiền – tín dụng ngân hàng, trái phiếu và tiền bán hàng – cùng chảy một lúc, tạo ra cảm giác tăng trưởng gần như không có giới hạn. Nhiều doanh nghiệp mở rộng rất nhanh, chấp nhận đòn bẩy cao, lấy dòng tiền tương lai để nuôi hiện tại.

Nhưng bức tranh hiện nay đã đảo chiều hoàn toàn.

Kênh thứ nhất là tín dụng ngân hàng. Từ chỗ nhìn vào giá trị tài sản đảm bảo và kỳ vọng thị trường, ngân hàng chuyển sang nhìn thẳng vào dòng tiền thực và khả năng trả nợ. Tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt, ưu tiên nhà ở xã hội, dự án giá phù hợp và nhu cầu ở thực. Những dự án pháp lý chưa hoàn chỉnh, phân khúc cao cấp hoặc mang tính đầu cơ gần như không còn cửa vay mới. Điều này khiến doanh nghiệp không thể đảo nợ hay kéo dài vòng quay vốn như trước.

Kênh thứ hai là trái phiếu doanh nghiệp, từng được xem là “máu” của nhiều chủ đầu tư. Sau giai đoạn phát hành ồ ạt, thị trường trái phiếu bước vào giai đoạn chuẩn hóa mạnh. Nhà đầu tư thận trọng hơn, yêu cầu minh bạch cao hơn, trong khi chi phí vốn tăng lên đáng kể. Với nhiều doanh nghiệp, cánh cửa phát hành mới gần như khép lại, trong khi nghĩa vụ trả nợ cũ vẫn treo lơ lửng. Áp lực thanh khoản vì thế trở nên rất rõ ràng.

Kênh thứ ba, và cũng là nguy hiểm nhất, là đầu ra bán hàng. Khi giá nhà đã vượt xa thu nhập thực của đại bộ phận người dân, nhu cầu ở thực không thể hấp thụ nguồn cung. Tâm lý thị trường chuyển từ sợ lỡ cơ hội sang chờ đợi giá hợp lý hơn. Cùng lúc, nhiều dự án bị ách tắc pháp lý, không đủ điều kiện mở bán hoặc bàn giao, khiến dòng tiền bán hàng – nguồn tiền tự nhiên nhất của doanh nghiệp – bị chặn đứng trong khi chi phí vẫn phát sinh.

Khi cả ba nguồn cùng tắc, vấn đề của doanh nghiệp bất động sản không còn là lợi nhuận cao hay thấp, mà là khả năng tồn tại. Bất động sản là ngành chu kỳ dài, chi phí cố định lớn và phụ thuộc rất mạnh vào dòng tiền liên tục. Không vay được thêm, không phát hành được trái phiếu mới, không bán được hàng, doanh nghiệp buộc phải thu hẹp quy mô, bán tài sản, tái cấu trúc nợ, hoặc bị đào thải.

Chính trong bối cảnh đó, vai trò “máy kéo” của bất động sản đang được hạ xuống một cách có chủ đích. Nhà nước không triệt tiêu thị trường, mà chủ động rút bất động sản ra khỏi vị trí trung tâm của tăng trưởng, để giảm rủi ro hệ thống và buộc thị trường quay về logic bền vững hơn. Bất động sản vẫn tồn tại, nhưng không còn là nơi để dòng vốn đi dễ dàng và sinh lời nhanh.

Điều này không có nghĩa bất động sản “chết”, mà là bị phân hóa rất mạnh. Doanh nghiệp nào sống bằng đất rẻ, vay rẻ, bán theo kỳ vọng giá lên sẽ ngày càng khó tồn tại. Ngược lại, những dự án có pháp lý sạch, giá bán phù hợp thu nhập, dòng tiền thật và phục vụ nhu cầu thực vẫn có đất sống. Tuy nhiên, biên lợi nhuận sẽ thấp hơn, tăng trưởng chậm hơn và kỷ luật tài chính trở thành yếu tố sống còn.

Nói cách khác, luật chơi đã thay đổi. Bất động sản không còn là động cơ tăng trưởng dễ dãi của nền kinh tế. Ai còn nhìn ngành này bằng tư duy chu kỳ cũ sẽ thấy khó khăn và bế tắc. Ai nhìn bằng tư duy giá trị, dòng tiền thực và chấp nhận biên lợi nhuận hợp lý sẽ hiểu rằng đây là một sự thay đổi tất yếu – đau trong ngắn hạn, nhưng cần thiết cho sự ổn định dài hạn của cả thị trường.

Thị trường luôn thay đổi, nhưng nguyên lý thì không.

VOVUHOANGSTOCKS