Bất động sản giảm giá kiểu mới

Giao dịch căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM lao dốc tới 76–83% chỉ trong một quý, nhưng giá bán sơ cấp vẫn neo cao. Thay vì công khai giảm giá, nhiều chủ đầu tư đang chuyển sang chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và kéo dài tiến độ thanh toán để kích cầu.

Nghịch lý giá nhà tăng trong khi sức mua suy yếu đang tạo sức ép lên dòng tiền doanh nghiệp bất động sản, buộc các chủ đầu tư thay đổi chiến lược bán hàng để duy trì thanh khoản.

Thị trường căn hộ quý III/2026 ghi nhận sự suy giảm mạnh cả nguồn cung lẫn lượng giao dịch tại hai đô thị lớn.

Theo dữ liệu nghiên cứu thị trường, Hà Nội có khoảng 2.200 căn hộ mở bán mới, giảm 71% so với quý trước và 70% so với cùng kỳ. TP.HCM ghi nhận 2.500 căn, giảm tương ứng 77% và 54%.

Đáng chú ý, lượng giao dịch sơ cấp tại Hà Nội chỉ đạt khoảng 1.700 căn, giảm 76% theo quý và 83% theo năm. TP.HCM ghi nhận 1.600 căn, giảm tới 83% so với quý trước và 72% so với cùng kỳ.

Tính chung 9 tháng, tỷ lệ hấp thụ trên tổng nguồn cung sơ cấp hiện hữu đạt 67% tại Hà Nội và 43% tại TP.HCM.

Tuy nhiên, giá bán chưa phản ánh tương ứng sự suy yếu của thanh khoản.

Tại khu vực trung tâm Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp bình quân đạt 127 triệu đồng/m², tăng 6% theo quý và 41% theo năm. TP.HCM cũ ghi nhận mức 104 triệu đồng/m², tăng 10% so với cùng kỳ.

Trong khi đó, Bình Dương cũ duy trì khoảng 60 triệu đồng/m², còn Bà Rịa – Vũng Tàu cũ đạt 67 triệu đồng/m², tăng lần lượt 25% và 27% theo năm.

Chủ đầu tư bước vào cuộc đua ưu đãi

Trước sức mua suy yếu, nhiều doanh nghiệp bất động sản lựa chọn giảm giá gián tiếp thay vì điều chỉnh bảng giá công khai.

Các chính sách phổ biến gồm tăng chiết khấu, tặng quà, hỗ trợ lãi suất dài hơn, giãn tiến độ thanh toán hoặc cho phép khách hàng nhận bàn giao thô để giảm tổng chi phí.

Chẳng hạn, căn hộ niêm yết 5 tỷ đồng nếu được chiết khấu 5% sẽ giảm 250 triệu đồng, đưa giá thực trả xuống 4,75 tỷ đồng. Đây là ví dụ tính toán, không phải mức ưu đãi chung của thị trường.

Với các doanh nghiệp phát triển dự án như VHM, KDH, NLG hay DXG, sức mua chậm lại có thể kéo dài chu kỳ bán hàng, gia tăng chi phí tài chính và ảnh hưởng tiến độ thu hồi vốn.

Ngược lại, ưu đãi có thể hỗ trợ tiêu thụ hàng tồn kho và cải thiện dòng tiền, nhưng cũng tạo sức ép lên biên lợi nhuận nếu chi phí bán hàng tăng.

Việc duy trì giá niêm yết còn giúp chủ đầu tư hạn chế tác động đến mặt bằng giá các đợt mở bán trước.