MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

"Bán tháo" chung cư: VARS chỉ mặt "cạm bẫy" chờ người mua

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cảnh báo: lãi suất cho vay đang trên đà tăng, các ưu đãi chỉ mang tính nhất thời. Khi bước vào giai đoạn thả nổi, áp lực trả nợ của người mua sẽ tăng mạnh nếu mặt bằng lãi suất chung tiếp tục đi lên

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), sau một thời gian dài duy trì ở mức thấp, lãi suất tiết kiệm tại nhiều ngân hàng đang âm thầm nhích lên ở các kỳ hạn ngắn, kéo theo lãi suất cho vay có xu hướng tăng. Dù Ngân hàng Nhà nước vẫn duy trì chính sách hỗ trợ thanh khoản và chưa phát tín hiệu thắt chặt tiền tệ, mặt bằng lãi suất hiện chịu nhiều sức ép.

Áp lực lạm phát quay trở lại, cùng với chính sách thận trọng của các ngân hàng trung ương lớn, dư địa duy trì lãi suất thấp ngày càng bị thu hẹp. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản, vốn phụ thuộc nhiều vào tín dụng, đứng trước thử thách lớn cho quá trình phục hồi và phát triển.

Tác động trực tiếp đầu tiên khi lãi suất tăng mạnh là suy giảm thanh khoản. Người mua nhà, đặc biệt nhóm vay vốn, buộc phải cân nhắc lại kế hoạch tài chính. Các nhà đầu tư thận trọng hơn với chiến lược mở rộng danh mục, bởi khả năng sinh lời khó bù đắp chi phí vốn tăng. Thực tế cho thấy, khi lãi suất cho vay lên 18-20%/năm, nhiều nhà đầu tư đã phải bán tháo tài sản để cắt lỗ, khiến thị trường "đóng băng" và giá nhà giảm 30-40% ở nhiều khu vực, kể cả trung tâm.

Một phần nguyên nhân, theo VARS, đến từ tâm lý đầu tư dựa vào vốn vay ngắn hạn, trong khi dự án bất động sản có chu kỳ đầu tư dài. Khi chi phí vốn tăng đột ngột, dòng tiền đứt gãy, rủi ro mất thanh khoản trở nên gần như không tránh khỏi.

Ngoài ra, các khoản vay mua nhà ưu đãi trong những năm gần đây, với lãi suất chỉ từ 5,5%/năm hoặc thậm chí miễn lãi, đang đối mặt nguy cơ đảo chiều. Khi bước sang thời kỳ lãi suất thả nổi, áp lực trả nợ sẽ tăng mạnh; không ít khách hàng rơi vào tình trạng “chưa trả đồng vốn nào, lãi đã tăng gấp đôi”. Thanh khoản thị trường thấp sẽ khiến việc bán lại sản phẩm để cắt lỗ khó khăn, nguy cơ nợ xấu quay trở lại hệ thống tín dụng.

Doanh nghiệp bất động sản đang gánh rủi ro kép: chi phí tài chính tăng trong khi sức cầu suy giảm, khiến dòng tiền quay vòng chậm và nguồn cung mới bị thu hẹp. Kênh huy động qua trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa phục hồi hoàn toàn, khiến nhiều doanh nghiệp phải bán quỹ đất, giãn tiến độ thi công hoặc thương lượng với nhà thầu, ngân hàng để kéo dài thời gian thanh toán.

Với đặc thù phần lớn nguồn cung là dự án hình thành trong tương lai, dòng tiền ứng trước từ khách hàng bị đứt gãy càng làm tăng áp lực tài chính. Khi chi phí tín dụng tăng và các kênh huy động vốn khác chưa phát triển, nhiều dự án có nguy cơ tạm dừng hoặc chậm tiến độ, ảnh hưởng tới niềm tin của người mua và nhà đầu tư thứ cấp.

Không chỉ tác động đến các dự án đang triển khai, mặt bằng lãi suất cao kéo dài còn làm suy yếu khả năng mở rộng quỹ đất và khởi công dự án mới. Ngân hàng thường tăng lãi suất khi thị trường trầm lắng để phản ánh rủi ro, dẫn tới nhiều doanh nghiệp chọn án binh bất động, hạn chế thua lỗ. Hệ quả là nguồn cung nhà ở trung hạn có nguy cơ sụt giảm, đồng thời chi phí đầu tư công và hạ tầng cũng bị ảnh hưởng, làm chậm tiến độ nhiều dự án giao thông trọng điểm, gián tiếp ảnh hưởng đến kỳ vọng tăng giá của các khu vực “hưởng lợi từ hạ tầng”.

Dù vậy, triển vọng dài hạn vẫn tích cực, nhờ nhu cầu nhà ở thực lớn và quá trình đô thị hóa. Các phân khúc như nhà ở, bất động sản công nghiệp, văn phòng cho thuê và bán lẻ vẫn giữ được sức cầu ổn định.

Trong bối cảnh hiện nay, người mua nhà để ở nên tận dụng cơ hội khi lãi suất còn thấp và nguồn cung phục hồi, đồng thời kiểm soát sử dụng vốn vay ở mức an toàn (không vượt quá 50% giá trị tài sản). Người mua nên ưu tiên dự án do chủ đầu tư uy tín, năng lực tài chính vững, pháp lý minh bạch và tiến độ thi công đảm bảo, đặc biệt với các sản phẩm hình thành trong tương lai.