'Ẩn họa' né thuế giao dịch bất động sản

Lâu nay, tình trạng kê sai giá mua bán bất động sản để giảm mức thuế phải đóng diễn ra phổ biến. Điều này trước mắt có thể giúp bên mua đóng thuế thấp, nhưng khi tranh chấp xảy ra, rủi ro sẽ rất lớn…

Chuyện mảnh đất “2 giá”

Việc Chủ tịch HĐQT CTCP Y dược Vimedimex Nguyễn Thị Loan cùng 7 người khác bị cơ quan điều tra bắt tạm giam với cáo buộc có nhiều sai phạm trong hoạt động bán đấu giá tài sản gây thiệt hại hơn 200 tỷ đồng cho Nhà nước là một trong những thông tin được chú ý trong tuần qua.

Bằng việc cấu kết với cán bộ ban quản lý cùng công ty thẩm định giá, bà Loan cùng đồng phạm bị cáo buộc đã điều chỉnh giá khu đất rộng 5 ha tại xã Cổ Dương (huyện Đông Anh) thấp hơn so với giá ban đầu, đồng thời lập nhiều công ty làm “quân xanh, quân đỏ” để trúng đấu giá đất với giá rẻ, chỉ hơn 20 triệu đồng/m2, trước khi sang nhượng lại cho khách hàng với giá cao gấp 4 lần sau 1 tháng được bàn giao đất.

Điều đáng nói, đây không phải lần đầu bà Loan và Vimedimex được nhắc tới trong những nghi vấn “mua rẻ, bán đắt” đất công, mà câu chuyện tại dự án B4 Nam Trung Yên hay Iris Garden trên đường Trần Hữu Dực cũng có nhiều lùm xùm. Đơn cử, tại dự án B4 Nam Trung Yên, bà Loan không chỉ bị phản ánh trục lợi từ việc “lách luật” để giảm thuế khi chuyển mục đích dự án từ nhà ở chung cư sang nhà thấp tầng, mà còn chịu tiếng kê khai giá hợp đồng tăng cả chục tỷ đồng so với giá mà người mua chi trả.

Hiện vụ việc tại xã Cổ Dương vẫn đang trong quá trình điều tra và cũng chưa rõ vi phạm của bà Loan có được mở rộng sang các dự án Vimedimex đã từng triển khai hay không, thế nhưng câu chuyện này một lần nữa gióng lên hồi chuông cảnh tỉnh cho các hành vi trục lợi, trốn thuế từ kê khai sai giá trị bất động sản, đặc biệt khi hành vi này vẫn diễn ra phổ biến, bất chấp các chế tài xử lý.

Trước đó, hồi tháng 10/2021, cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Phú Yên đã ra quyết định khởi tố bị can, bắt tạm giam bà Ngô Thị Điều, chủ một doanh nghiệp bất động sản ở TP. Quy Nhơn (tỉnh Bình Định) để điều tra tội “trốn thuế” liên quan đến việc chuyển nhượng 262 lô đất tại Khu đô thị mới Nam Tuy Hòa. Mặc dù đã được Nhà nước miễn giảm 5% so với mức trúng đấu giá, song bà Điều vẫn kê khai số tiền chuyển nhượng mỗi lô đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn tiền thu của khách hàng để trục lợi.

Xa hơn, vào đầu tháng 6/2020, cơ quan thanh tra thuế TP.HCM đã vào cuộc xử lý sau khi tiếp nhận nội dung tố cáo Công ty Mai Lành có dấu hiệu trốn thuế bằng cách giảm giá trị mua bán trên hợp đồng chuyển nhượng cho những người quen trong Công ty, sau đó bán ra ngoài để giảm thuế trước bạ và thuế thu nhập doanh nghiệp lên tới hàng chục tỷ đồng. Thời điểm đó, vụ việc tại Công ty Mai Lành là một trong những vụ trốn thuế lớn nhất được ghi nhận trong lĩnh vực bất động sản.

Không chỉ với doanh nghiệp, trong 2 năm trở lại đây, các vụ việc cá nhân kê khai “chênh giá” khi chuyển nhượng bất động sản nhằm trốn thuế cũng liên tục bị phanh phui. Đơn cử, hồi đầu năm 2020, Cơ quan điều tra Công an quận 10, TP.HCM đã xử lý việc trốn thuế của một số cá nhân tại dự án căn hộ Hado Centrosa Garden. Chủ đầu tư bán căn hộ với giá 5 tỷ đồng vào năm 2017, nhưng giá trên hợp đồng mua bán lại chỉ là 1 tỷ đồng.

Trường hợp tương tự, Tòa án Nhân dân huyện Bình Chánh, TP.HCM từng thụ lý vụ kiện của một người dân yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng hơn 1.000 m2 đất và một căn nhà do vi phạm về thuế. Cụ thể, giá mua bán nhà đất là 7,8 tỷ đồng, nhưng hai bên thỏa thuận chỉ ghi trên hợp đồng chuyển nhượng là 1,2 tỷ đồng để chỉ phải nộp 24 triệu đồng đồng tiền thuế, trong khi số thuế thực nộp là hơn 156 triệu đồng.

Vô tư... vi phạm

Một điểm chung trong các vụ việc cố tình “né” thuế giao dịch bất động sản là đều có sự đồng thuận giữa bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng, cho dù biết rõ đây là hành vi vi phạm pháp luật. Thậm chí, trong nhiều trường hợp, khoản thuế giảm nhờ kê khai sai giá còn được coi như một khoản “ra lộc” cho các bên tham gia giao dịch.

Ghi nhận từ báo cáo của Thanh tra Chính phủ cho thấy, từ năm 2013 đến năm 2020, ngành thanh tra đã tiến hành khoảng 6.028 cuộc thanh tra trong lĩnh vực bất động sản và phát hiện nhiều vi phạm về sử dụng đất, bao gồm cả các cuộc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và các cơ sở nhà đất chưa phù hợp quy định của Luật Đất đai, quy định về đấu giá tài sản nhà nước. Nhiều vụ việc nghiêm trọng phát hiện có sự móc nối của cán bộ nhà nước trong việc thẩm định giá để các doanh nghiệp tư nhân vào thâu tóm đất công với giá rẻ.

Trốn thuế có thể bị phạt 7 năm tù

Theo Điều 200 - Bộ luật Hình sự năm 2015, người nào thực hiện hành vi trốn thuế với số tiền từ 100-300 triệu đồng, hoặc dưới 100 triệu đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội này… chưa được xóa án tích mà tiếp tục vi phạm thì bị phạt tiền từ 100-500 triệu đồng, hoặc phạt tù từ 3-24 tháng. Trường hợp trốn thuế với số tiền từ 1 tỷ đồng thì bị phạt tiền từ 1,5-4,5 tỷ đồng, hoặc phạt tù từ 2-7 năm.

“Việc kê khai giá thấp hơn so với giá trị thực là để người bán không phải chịu mức thuế chuyển nhượng cao. Tình trạng này diễn ra phổ biến, chỉ người mua ‘khó tính’ lắm mới đề nghị người bán kê khai đúng với mức giá giao dịch”, Thanh Mai - một nhân viên môi giới tại TP. Thủ Đức (TP.HCM) nói và cho hay, có nhiều cách hợp thức hóa các khoản chênh lệch này.

“Chẳng hạn, bằng cách diễn đạt là ‘phí tư vấn’, ‘phí dịch vụ’ hay ‘cơ hội mua’, khoản chênh này sẽ không nộp trực tiếp, mà vòng qua đơn vị phân phối, rồi mới về chủ đầu tư cuối cùng. Những khoản phí chênh này chiếm tới 30-50% tổng số tiền khách hàng chi trả thực sự và sản phẩm càng giá trị thì số tiền chênh sẽ càng lớn, nhất với loại hình shophouse, biệt thự liền kề”, Mai kể.

Trong khảo sát gần đây của phóng viên, nhiều công chứng viên của các tổ chức hành nghề công chứng tại TP.HCM và Hà Nội khi được hỏi đều cho biết, có tình trạng kê khai giá trên hợp đồng thấp hơn đáng kể so với giá thị trường, thậm chí còn công khai trao đổi trước mặt công chứng viên. Tuy nhiên, do chỉ chịu trách nhiệm về tính pháp lý của hồ sơ và không thể bắt buộc khách hàng phải ghi theo giá nào, nên công chứng viên chỉ có thể cảnh báo về hậu quả về việc ghi sai giá.

“Có tới 60-70% khách hàng đến yêu cầu tư vấn về thuế đều muốn tư vấn theo hướng giảm thuế bằng cách nào hay làm sao để nộp thuế thấp nhất mà qua mắt được pháp luật. Trong đó, không ít khách hàng là doanh nghiệp chủ động mời nhân viên pháp lý làm ‘cố vấn’ đưa ra các phương án ứng phó trong trường hợp bị cơ quan chức năng ‘sờ gáy’”, đại diện một đơn vị tư vấn pháp lý thuế cho hay.

Luật gia Nguyễn Văn Hậu, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài thương mại luật gia Việt Nam cho biết, trong chuyển nhượng bất động sản có nhiều chiêu trò được cá nhân, doanh nghiệp, tổ chức thực hiện để qua mặt ngành thuế. Nguyên nhân xuất phát từ sự bất chấp của doanh nghiệp, lợi dụng kẽ hở của pháp luật để né tránh các nghĩa vụ về thuế.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Trần Văn Duẩn, Trưởng văn phòng Luật Thanh Niên cho hay, Luật Quản lý thuế quy định rõ việc người nộp thuế có nghĩa vụ khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng thời hạn, chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế… Điều này có nghĩa, khi người bán và người mua cố tình kê khai giá “ảo” trong hợp đồng chuyển nhượng để “né” thuế thì hành vi đó là vi phạm pháp luật. Tùy theo mức độ vi phạm mà khi bị phát hiện, cơ quan chức năng có thể tiến hành truy thu, xử phạt hành chính, thậm chí xử lý hình sự về tội trốn thuế theo quy định. Ngoài ra, khi phát hiện người dân kê khai vào hợp đồng mua bán công chứng với giá thấp hơn thực tế thanh toán, hợp đồng này sẽ bị tuyên vô hiệu do giả tạo, che giấu giá trị chuyển nhượng thực tế (Theo Điều 124 - Bộ luật Dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo). Khi đó, người mua sẽ chịu thiệt hại nhiều nhất.

“Trong giao dịch chuyển nhượng nhà đất, hợp đồng chỉ đảm bảo tính pháp lý khi được công chứng, thay vì giấy tay. Do vậy, khi xảy ra tranh chấp, không loại trừ trường hợp người mua không được hoàn trả đúng số tiền thực tế đã thanh toán cho người bán, mà chỉ nhận được số tiền tượng trưng ghi trong hợp đồng. Lý do bởi không có bằng chứng chứng minh khoản chênh lệch giữa số tiền ghi trên hợp đồng và số tiền thực tế đã trả”, luật sư Duẩn nói.

Ở một góc độ khác, TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế cho biết, trong giao dịch bất động sản, người bán thường thuyết phục người mua khai báo giảm giá xuống để giảm tiền thuế, trong khi người mua thấy mình không mất mát gì nên cũng chấp nhận. Nhưng thực tế, việc mua bán tài sản được chứng thực tại phòng công chứng là cơ sở để Nhà nước công nhận và bảo vệ tài sản hợp pháp của một công dân. Ví dụ, một căn nhà trị giá 5 tỷ đồng, nhưng chỉ kê khai nộp thuế với giá trị 3 tỷ đồng, như vậy người mua chỉ được Nhà nước công nhận tài sản đó với giá trị thấp hơn số tiền thực bỏ ra.

Theo PGS-TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, lỗ hổng của luật pháp từ việc quy định mức giá phi thực tế nên người giao dịch có thể bám vào đó để trốn thuế. Để kiểm soát tình trạng kê sai giá, điều căn bản và quan trọng nhất là cần thay đổi cả nhận thức và quy định của luật pháp, cụ thể là thay đổi về hình thức định giá đất sát với giá thực tế.

Cần xem lại cách thức thu thuế và mức thuế giao dịch bất động sản

Việc thu thuế hiện nay phụ thuộc vào sự trung thực của người đi kê khai, mức giá giao dịch giữa 2 bên như thế nào rất khó tìm hiểu, bởi giao dịch có thể thanh toán bằng chuyển khoản, hoặc trả tiền mặt.

Do vậy, để thuận tiện trong việc quản lý, cơ quan nhà nước cần thực hiện 2 việc. Một là thu thập thông tin tất cả các giao dịch trên thị trường để nắm được mức giá giao dịch ở từng khu vực, trên cơ sở đó đưa ra bảng giá để phòng công chứng tham khảo, trao đổi với các bên trước khi thực hiện chứng thực giao dịch.

Hai là xem lại cách thức thu thuế và mức thuế giao dịch bất động sản, bởi mức thuế 2% trên tổng giá trị giao dịch như hiện nay là khá cao và kinh doanh bất động sản không phải lúc nào cũng có lãi, nên cần thu thuế trên phần chênh lệch, chứ không nên đánh đồng cho mọi giao dịch. Như vậy, người dân sẽ tự giác kê khai đúng mức thuế phải đóng.

Kê sai giá, người mua sẽ chịu thiệt

Theo quy định của pháp luật, tất cả các loại hợp đồng mua bán thương mại phải có chứng từ, hóa đơn, giấy biên nhận. Điều 15 - Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng nêu rõ: “Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng”.

Trong trường hợp đồng ý mua nhà, việc khách hàng phải bỏ ra số tiền cao hơn so với mức ghi trong hợp đồng nghĩa là phải chịu thiệt.

Trường hợp xảy ra tranh chấp, khách hàng không muốn mua nữa mà muốn lấy lại tiền thì cũng không thể đòi lại được số tiền bên ngoài hợp đồng.

Cũng có thể chủ đầu tư sẵn sàng trả lại tiền cho khách hàng, nhưng sẽ chỉ trả lại số tiền ghi trong hợp đồng. Như vậy, dù có thế nào thì phần thiệt vẫn nghiêng về phía người mua.

Phải quản lý tập trung các giao dịch qua tổ chức tín dụng thì mới thu thuế hiệu quả

Cần thay đổi cách thu thuế để đảm bảo người dân “tâm phục khẩu phục”. Có 2 phương thức để người dân tự giác kê khai đúng với mức giá thực. Một là tính thuế theo lũy tiến và kết hợp với chế tài xử lý mạnh tay. Hai là nếu cách tính thuế theo chênh lệch địa tô có nhiều bất cập khi thực hiện thì cần phải cải tiến.

Theo đó, trước mắt, thuế trên giá bán cần có sự tham chiếu tới giá mua vào. Nếu lúc này phải tham chiếu với giá mua trước đây thì người mua sẽ không dại gì đồng ý công chứng giá mua thấp. Khi đó, 2 bên sẽ phải thỏa thuận mức giá công chứng tiệm cận với thực tế giao dịch của họ và Nhà nước sẽ thu được thêm thuế. Khoản thuế này có thể thấp hơn giá trị nếu 2 bên khai đúng, nhưng chắc chắn sẽ cao hơn mức thuế 2 bên đang khai sai như hiện nay.

Tuy vậy, các biện pháp đó chưa đụng đến phần gốc rễ của vấn đề, đó là giao dịch bằng tiền mặt. Theo tôi, phải quản lý tập trung các giao dịch qua tổ chức tín dụng thì mới thu thuế hiệu quả, bên cạnh tham khảo các phương thức chống thất thu thuế của các quốc gia khác.

Bảng giá đất cần sát với giá thị trường hơn

Để kiểm soát được việc nộp thuế với đúng giá trị thực của tài sản thì việc giao dịch cần thông qua ngân hàng. Đồng thời, việc này cũng giúp người mua và người bán an toàn hơn, tránh tình trạng mua lầm, bán lầm.

Theo đó, để áp dụng thành công thì cần chỉnh sửa, bổ sung các quy định liên quan như khi nộp hồ sơ nhà đất để thay đổi biến động, đặc biệt thay đổi chủ sở hữu, thì người nộp phải xuất trình chứng từ giao dịch qua ngân hàng kèm theo các giấy tờ khác.

Nếu không có chứng từ chuyển tiền qua ngân hàng thì không cho đăng ký thay đổi. Đồng thời, cần xem xét chỉnh sửa bảng giá đất sát với thực tế hơn, tối thiểu phải bằng 90-95% giá thị trường, thay vì chỉ bằng 30-40% như hiện nay.