Bài của Tùng Chi SSI

Cứ 7 năm, thị trường bất động sản sẽ xảy ra sốt đất, đóng băng một lần. Ở thời điểm 2023 – 2024, liệu chu kỳ đóng băng bất động sản có lặp lại và khi nào bất động sản phá băng?

- Giai đoạn 1994 – 1996, sốt đất lần đầu tiên nhờ Luật đất đai ra đời và Việt Nam chính thức gia nhập ASEAN năm 1995. Sau đợt sốt đất này, từ năm 1997 – 1999 thị trường đóng băng lần thứ nhất

- Giai đoạn 2000 – 2002, sốt đất lần 2 nhờ Luật doanh nghiệp (1999), Luật đầu tư nước ngoài sửa đổi (2000), Hiệp định thương mại Việt – Mỹ. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường BĐS bắt đầu đóng băng lần thứ 2 trong suốt giai đoạn 2003 – 2006

- Giai đoạn 2007 – 2008, sốt đất lần 3 diễn ra, giai đoạn này Việt Nam gia nhập WTO (2007), 5 năm sau đó, từ 2011 – 2013 thị trường đóng băng lần thứ 3.

Trong giai đoạn này, có 4 yếu tố giúp cho thị trường BĐS “phá băng” là: (1) Gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng vào tháng 1/2013; (2) Hạ lãi suất kích cầu; (3) Ban hành Luật đất đai 2013 giải toả các nút thắt pháp lý: chia nhỏ căn hộ, cho phép người nước ngoài sở hữu căn hộ trong thời gian 50 năm… (4), Đến tháng 5/2013 thành lập VAMC ban hành chính sách xử lý nợ xấu bất động sản

- Giai đoạn 2014 – 2018, thị trường bắt đầu phá băng vào cuối năm 2014. Năm 2014, chính phủ cũng ban hành Luật kinh doanh BĐS, Luật nhà ở. Sốt đất kéo dài và hạ nhiệt dần vào cuối năm 2018

- Giai đoạn 2021 – 2022, sốt đất cục bộ

- Hiện tại, giai đoạn 2023 – 2024: Thị trường đóng băng lần 4.

- Các nghị định của chính phủ cho phép các doanh nghiệp thực hiện gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu và kéo giãn nợ ngân hàng đã giảm bớt phần nào áp lực thanh toán của các doanh nghiệp BĐS.

- Tuy nhiên rủi ro thanh khoản vẫn ở mức cao với lượng lớn trái phiếu đáo hạn, cụ thể là khoảng 65.906 tỷ đồng (+3% svck) trong nửa cuối năm 2023 và 124.200 tỷ đồng (+16% svck) trong năm 2024

- Áp lực chi phí lãi vay đối với các doanh nghiệp phát triển BĐS phần nào hạ nhiệt khi lãi suất giảm

- Luật nhà ở sửa đổi: Tiêu biểu là bổ sung ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được xây dựng cả nhà ở thương mại trong quỹ đất 20% của tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án, ̛nhưng chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích này. Vì vậynếu được xây nhà ở thương mại thì cũng đem lại biên LN tốt hơn cho dự án; tạo thêm hạ tầng, tiện ích trong dự án qua đó giúp thúc đẩy nhu cầu cho người mua nhà, cũng như giúp chủ đầu tư đa dạng hóa các nguồn thu từ dự án.

- Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi: (1) chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ KH; (2) cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam được phép nhập cảnh và kinh doanh BĐS.

- Luật Đất đai kỳ vọng có hiệu lực trong nửa cuối năm 2024

- Thị trường bất động sản nước ta vẫn đang thiếu hụt nguồn cung tuy nhiên đã có dấu hiệu hồi phục từ Q3/2023.

- Cam kết đến năm 2030 xây dựng hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội sẽ giúp tái cân bằng lại cung cầu trên thị trường. Chính sách tín dụng ưu đãi cho các doanh nghiệp tham gia xây dựng NOXH kích thích các doanh nghiệp tham gia như VHM, NVL, BCM, IDC, HBC,…

- TT BĐS Việt Nam được dự kiến hồi phục từ nửa cuối năm 2024 khi các chính sách tiền tệ tiếp tục nới lỏng hơn khi các nước trên thế giới đang gần đi đến cuối chu kỳ tăng lãi suất.

- Giai đoạn hiện tại có sự khác biệt so với 2011 – 2022. Giai đoạn này TT đang trong trạng thái dư cung, lạm phát ở mức rất cao, trong khi nguồn cung các dự án hiện tại đang thiếu hụt và cầu thực tế vẫn đang cao. DO đó TT BĐS sẽ sớm phục hồi.

Lựa chọn doanh nghiệp BĐS có cơ cấu tài chính khỏe mạnh trong đó NĐT có thể theo dõi NLG, VHM, KDH

THAM GIA ROOM TƯ VẤN: https://zalo.me/g/emvigv147