Vòng xoáy nợ 175 tỷ USD của thị trường bất động sản toàn cầu

Sự sụt giảm của loại tài sản có quy mô lớn nhất thế giới đã lan rộng từ thị trường nhà ở sang thị trường bất động sản thương mại và có nguy cơ gây ra làn sóng hỗn loạn tín dụng trên toàn nền kinh tế.

Theo dữ liệu do Bloomberg tổng hợp, gần 175 tỷ USD tín dụng trong lĩnh vực bất động sản đã vỡ nợ, gấp khoảng 4 lần so với ngành lớn nhất tiếp theo. Khi lãi suất cao hơn và kỷ nguyên tiền rẻ kết thúc, nhiều thị trường bất động sản gần như bị đóng băng. Một số người cho vay đã yêu cầu người vay bán tài sản hoặc có nguy cơ bị tịch thu bất động sản trong bối cảnh chủ nhà yêu cầu bổ sung tài sản đảm bảo.

Theo một nghiên cứu của công ty luật Weil, Gotshal & Manges, mức độ khó khăn trong bất động sản châu Âu đang ở mức cao nhất trong một thập kỷ, một phần là do tính thanh khoản sụt giảm. Dữ liệu của MSCI cho thấy giá trị bất động sản thương mại của Anh đã giảm hơn 20% trong nửa cuối năm 2022. Theo Green Street, mức giảm là 9% ở Mỹ.

Sự sụt giảm trong giao dịch và phát triển bất động sản thương mại và nhà ở chắc chắn sẽ tác động đến chi tiêu trong nền kinh tế thực. Đổi lại, điều đó có thể gây rủi ro cho việc làm và tăng trưởng.

“Những gì chúng ta có trong thời kỳ suy thoái này là một tập hợp hoàn cảnh kinh tế khá độc đáo. Lãi suất đang thắt chặt thay vì giảm nhẹ là đòn giáng đối với bất động sản và các doanh nghiệp khác”, Ian Guthrie, Giám đốc điều hành cấp cao của công ty tư vấn Jones Lang LaSalle cho biết.

Theo Jones Lang LaSalle, cứ 10 khoản vay doanh nghiệp ở châu Âu thì có 1 khoản vay đang hoạt động kém hiệu quả và cho thấy rủi ro tín dụng gia tăng.

Thời kỳ kiếm tiền dễ dàng trong hơn một thập kỷ đột ngột kết thúc đã trở nên tồi tệ hơn đối với các công ty bất động sản bởi một đại dịch đã thay đổi cách mọi người làm việc và sinh sống, khiến nhiều chủ sở hữu bất động sản thương mại trở nên khó khăn.

Những hậu quả đang được cảm nhận trên toàn thế giới. Một đơn vị bất động sản ở Brookfield đã cảnh báo vào tháng 11 rằng họ có thể gặp khó khăn trong việc tái cấp vốn cho hai tòa tháp ở trung tâm thành phố Los Angeles và làm tăng khả năng bị tịch thu nhà, điều mà các nhà phân tích của Barclays gọi là “đáng lo ngại” đối với thị trường.

Việc nhà phát triển công viên giải trí Legoland Hàn Quốc chậm trả nợ đã gây ra khủng hoảng tín dụng ở nước này, khiến ngân hàng trung ương buộc phải hành động để ổn định thị trường. Công ty TNHH Tập đoàn bất động sản Caydon của Úc đổ lỗi cho việc phong toả do Covid và lãi suất tăng khi họ rơi vào tình trạng vỡ nợ.

Andreas Dombret, cựu thành viên hội đồng quản trị của Bundesbank và Ngân hàng Thanh toán Quốc tế của Đức cho biết, bất động sản thương mại từ văn phòng đến trung tâm mua sắm sẽ nhạy cảm hơn với các điều kiện kinh tế so với các loại tài sản khác. Trong quá khứ, khi bong bóng vỡ, điều này thường liên quan đến bất động sản thương mại.

Các dấu hiệu suy thoái cũng đang gia tăng ở Mỹ. Michael Knott, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu REIT tại Green Street cho biết, bất chấp sự sụt giảm, giá trị bất động sản thương mại vẫn được định giá quá cao ở mức vừa phải. Các nhà thẩm định đang ở phía sau đường cong, hoạt động giao dịch đã chậm lại đáng kể.

Một số ngân hàng Mỹ dự đoán rằng tổn thất tín dụng sẽ tăng lên trong năm nay. Trong báo cáo kết quả quý IV, Bank of America đã ghi nhận một khoản cho vay bất động sản văn phòng trị giá 1 tỷ USD với rủi ro vỡ nợ hoặc thanh toán chậm tăng cao, trong khi Wells Fargo dự đoán sẽ có nhiều căng thẳng hơn xuất hiện trên thị trường đó khi nhu cầu suy yếu.

“Chúng ta đang ở trong một thị trường giá xuống có trật tự, là nơi các ngân hàng đang cắt giảm danh mục đầu tư của họ”, Tom Capasse, Giám đốc điều hành của công ty tài chính bất động sản Ready Capital cho biết.