Vì sao giá nhà đất đô thị vẫn chưa giảm?

Tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa đang diễn ra nhanh chóng tại các thành phố lớn, khiến nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, trong khi nguồn cung giảm tới 20%/năm kể từ năm 2018. Về lâu dài, nếu nguồn cung không được cải thiện, giá nhà sẽ không thể giảm và khó đáp ứng nhu cầu thiết thực về nhà ở của đại đa số người dân.

Giá xây dựng nhà ở trung tâm các đô thị quá cao

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, giá nhà đất ở trung tâm các thành phố lớn hiện nay chỉ dành cho người có thu nhập cao, nếu phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân thì không phù hợp với chi phí xây dựng của các nhà phát triển bất động sản (BĐS).

Quan điểm của các doanh nghiệp BĐS có hàng tồn kho hiện nay là hạ giá bán sản phẩm để thu hút người mua, giảm áp lực thanh khoản. Bên cạnh đó, các bộ, ngành, địa phương, cơ quan quản lý Nhà nước cần có cơ chế đánh thuế tài sản đối với đối tượng tích lũy, đầu cơ, thay vì những đối tượng mua BĐS phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh. Mức thuế có thể nâng cao dần nếu chủ sở hữu BĐS không đưa BĐS tham gia hoạt động kinh doanh hoặc không triển khai xây dựng sau khi nhận đất...

Tuy nhiên, có một nghịch lý, các sản phẩm nhà ở cao cấp tồn kho hiện nay chủ yếu tập trung ở các khu vực trung tâm thành phố, nên nếu đưa giá nhà phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân ở đô thị là không thể. Việc đánh thuế BĐS cũng chưa chắc kéo giá nhà hạ, bởi sức hút của thành phố quá lớn, nên ai cũng muốn có nhà ở đô thị, cộng với việc hạ giá nhà sẽ khiến nhu cầu tăng vọt, kéo theo giá nhà cũng sẽ tăng lên và dẫn đến các hệ luỵ khác về lâu dài đối với nền kinh tế.

Vì vậy, nhiều chuyên gia BĐS đề xuất, để cải thiện nguồn cung nhà ở phù hợp với đại đa số người dân, Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương cần tập trung phát triển nhà ở xã hội; giảm người vào thành phố bằng cách phát triển các dự án nhà ở tại ngoại thành, các tỉnh vùng ven thành phố lớn.

Thực tế hiện nay, giá nhà đất tại khu vực trung tâm vẫn đang tăng phi mã, quỹ đất ngày càng khan hiếm, doanh nghiệp khó chuẩn bị được quỹ đất "rẻ" phù hợp để làm nhà ở giá thấp. Trong khi đó, hầu hết doanh nghiệp hiện không mặn mà làm dự án nhà ở xã hội, khi chi phí xây dựng, chi phí tạo lập quỹ đất cao, còn giá bán nhà thực tế thì vừa bị khống chế giá mua đất đầu vào theo khung giá nhà nước, vừa khống chế lợi nhuận đầu ra, trong khi nhiều dự án vẫn đang "đắp chiếu”, đội vốn do mất nhiều thời gian thực hiện thủ tục.

Giãn dân bằng cách nào?

Theo tính toán của Hiệp hội BĐS Việt Nam, các khoản chi phí xây dựng chung cư hiện bao gồm: Chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, bán hàng... Trong các khoản chi phí nói trên, chi phí đất chiếm tỷ trọng cao nhất khoảng 10 - 30% dự án. Bình quân mức giá xây dựng hoàn thiện cơ bản 1 m2 căn hộ thương mại bình dân khoảng 20 triệu đồng/m2. Ngay cả khi được miễn tiền sử dụng đất, giảm hoặc giãn tiến độ thu tiền sử dụng đất hay hỗ trợ về vay vốn, doanh nghiệp vẫn không thể làm được nhà giá phù hợp tại các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm thành phố. Bởi chi phí tạo lập quỹ đất cao và chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của dự án phân bổ cho diện tích đất nhà ở xã hội cũng không thấp.

Vì vậy, Hiệp hội BĐS Việt Nam đề xuất cần sớm gỡ vướng trong khung chính sách hiện tại, xây dựng cơ chế ưu đãi tài chính, bao hàm những quy định về chính sách, chương trình ưu đãi dành cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, như: Ưu đãi vốn vay, giảm bớt thủ tục hành chính, quy định khung giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội... nhằm thu hút được nhiều nguồn lực tham gia phát triển phân khúc này.

Qua tìm hiểu, quá trình gia tăng dân số và tốc độ đô thị hóa nhanh khiến nhu cầu sở hữu nhà của người dân ngày càng gia tăng. Nhu cầu này có thể đẩy sang các tỉnh, thành phố vùng ven bằng cách dịch chuyển đô thị tới các vùng còn nhiều quỹ đất phát triển nhà ở xa nội thành, để phân bổ dân số hợp lý, khi đó giá nhà sẽ tự hạ.

Song, để thực hiện mục tiêu này, Nhà nước cần phát triển những chính sách đi kèm, phù hợp, hiệu quả với chương trình phát triển nhà ở quốc gia của Việt Nam, điển hình là chương trình phát triển nhà ở xã hội. Còn các địa phương phải có kế hoạch, năng lực thu hút dân cư.

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng đã thống nhất triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Đồng thời, Nghị quyết số 33/CP của Chính phủ về tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững có yêu cầu khẩn trương ban hành và thực hiện có hiệu quả Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội. Giới chuyên gia kỳ vọng, trong thời gian tới, thị trường sẽ “bùng nổ” về nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, nhờ sự hậu thuẫn của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng và sự tham gia mạnh mẽ của các doanh nghiệp.

Những động thái gỡ khó của Chính phủ với thị trường BĐS thời gian gần đây đã tạo niềm hy vọng cho doanh nghiệp. Thị trường cũng ghi nhận nhiều tín hiệu khả quan khi các chủ đầu tư rục rịch hoạt động trở lại. Điểm chung của các dự án công bố thời điểm này đều thuộc phân khúc bình dân, giá rẻ, hướng đến nhu cầu ở thật.