VARS IRE: Giá bán bất động sản tiếp tục leo thang, Hà Nội chạm 128 triệu/m2

Theo VARS IRE, giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao do chi phí đầu vào của dự án ngày càng gia tăng. Trong đó, giá bán trung bình của các dự án mở bán mới tại Hà Nội khoảng 128 triệu đồng/m2, tăng 28% so với năm 2025. Tuy nhiên, dòng tiền chưa rút khỏi thị trường mà đang dịch chuyển mạnh sang các khu vực có nhu cầu ở thực và hưởng lợi từ hạ tầng.

Theo Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua quá trình “thanh lọc lành mạnh”.

Nếu như trước đây, tâm lý phổ biến của nhiều nhà đầu tư là sợ bỏ lỡ cơ hội và xuống tiền theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, thì nay người mua đã thận trọng hơn. Bên cạnh yếu tố pháp lý, năng lực chủ đầu tư, khả năng khai thác thực tế, tính thanh khoản và dư địa tăng trưởng của dự án ngày càng được đặt lên hàng đầu.

Từ cuối quý 3/2025, mặt bằng lãi suất tăng đã khiến tâm lý nhà đầu tư dè dặt. Dù vậy, giá bán sơ cấp vẫn duy trì cao do chi phí đầu vào của dự án ngày càng gia tăng.

Việc bảng giá đất mới có hiệu lực từ đầu năm 2026 theo hướng tiệm cận hơn với giá thị trường được đánh giá giúp tăng tính công bằng và minh bạch, nhưng đồng thời cũng làm chi phí phát triển dự án tăng mạnh, khi giá đất chiếm tới 30% giá nhà.

Ngoài ra, thị trường còn chịu sức ép từ giá vật liệu xây dựng, chi phí tài chính, nhân công và các khoản chi triển khai liên quan. Từ khoảng tháng 3/2026, nhiều dự án đã điều chỉnh giá bán tăng khoảng 2 - 5% so với giai đoạn trước khi các chi phí này dần được kết chuyển vào giá thành sản phẩm.

Tại Hà Nội, giá bán trung bình của các dự án mở bán mới đạt khoảng 128 triệu đồng/m2, tăng 28% so với năm 2025. Nếu tính cả Hưng Yên, giá trung bình 87 triệu đồng/m2.

Tại TPHCM, giá bán trung bình khoảng 110 triệu đồng/m2, nhích nhẹ so với mặt bằng năm 2025. Trong khi đó, Đà Nẵng khoảng 91 triệu đồng/m2, tăng 10%.

Về thanh khoản, thị trường chưa có dấu hiệu “đảo chiều” trong quý 1/2026. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới toàn thị trường có giảm, nhưng vẫn ở mức tốt khoảng 58%, với lượng giao dịch cao gấp 2.6 lần cùng kỳ năm 2025.

Dòng tiền không rút khỏi thị trường

Dòng tiền trên thị trường chưa xuất hiện tín hiệu suy giảm, mà đang có xu hướng dịch chuyển mạnh hơn vào những khu vực có nhu cầu thực, tiềm năng an cư và triển vọng tăng giá gắn với hạ tầng.

Tại các đô thị lớn có nhu cầu nhà ở cao, cũng như những khu vực mới hưởng lợi từ hệ thống kết nối đang hình thành, đặc biệt là các tuyến vành đai, metro, đường sắt cao tốc dự kiến triển khai hoặc sắp vận hành, thanh khoản vẫn duy trì tích cực.

Cụ thể tại Hà Nội, nguồn cung mới trong quý 1 đạt hơn 2,500 sản phẩm, chủ yếu đến từ các dự án đã triển khai từ năm 2025, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 69%. Nếu tính chung cả Hưng Yên, tổng nguồn cung khoảng 8,500 sản phẩm, lượng giao dịch khoảng 5,200 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 61%.

Tại TPHCM, nguồn cung mới đạt khoảng 4,500 sản phẩm, trong đó khoảng 3,000 sản phẩm đã được tiêu thụ. Đáng chú ý, nguồn hàng được cải thiện nhờ sự tham gia của các dự án tại Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, với mặt bằng giá dưới 60 triệu đồng/m2.

Ở Đà Nẵng, nguồn cung mới khoảng 3,400 sản phẩm, lượng giao dịch đạt 1,900 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ 58%, tăng 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Theo VARS IRE, thị trường hiện không còn tăng nóng như giai đoạn trước, nhưng vẫn vận hành dựa trên nền cầu thực và mức độ chọn lọc ngày càng cao.

Đầu tư công tiếp tục là động lực chính

Nhìn về trung và dài hạn, thị trường bất động sản được dự báo tiếp tục tăng trưởng, song trong trạng thái sàng lọc khắt khe hơn.

Một trong những động lực quan trọng đến từ quá trình hoàn thiện và đồng bộ hóa hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, qua đó giúp thị trường minh bạch hơn và giảm rủi ro pháp lý.

Bên cạnh đó, hạ tầng sẽ tiếp tục đóng vai trò tái định hình không gian phát triển. Việc đẩy nhanh đầu tư các tuyến cao tốc Bắc - Nam, đường vành đai, metro, đường sắt cao tốc dự kiến triển khai hoặc sắp vận hành, hệ thống logistics được kỳ vọng tạo ra những cực tăng trưởng mới.

Đặc biệt, với tổng mức vốn kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2026-2030 dự kiến đạt 8.22 triệu tỷ đồng, gấp 2.7 lần giai đoạn 2021-2025, hạ tầng được kỳ vọng trở thành lực đẩy mạnh cho cả nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Tuy nhiên, nếu áp lực lãi suất vẫn hiện hữu, dòng tiền nhiều khả năng sẽ tiếp tục có xu hướng thận trọng, ưu tiên các kênh tài sản có tính thanh khoản cao hơn và các dự án có chính sách hỗ trợ lãi suất tốt trong dài hạn.

Một xu hướng đáng chú ý trong giai đoạn tới là sự chuyển dịch từ mô hình đô thị đơn cực sang đa trung tâm. “Ly tâm bền vững” sẽ không còn là việc rời khu vực lõi đô thị theo cảm tính, mà là dịch chuyển có định hướng sang các đô thị vệ tinh, đại đô thị, siêu đô thị và những khu vực mới được quy hoạch đồng bộ, có hạ tầng tốt, đáp ứng mô hình sống hiện đại “Work - Live - Play”.

Xu hướng này sẽ giúp thị trường tái cấu trúc theo chiều sâu, hình thành các cực tăng trưởng mới và tạo điều kiện để dòng vốn cũng như dân cư phân bổ lại một cách hợp lý hơn thay vì tiếp tục dồn nén vào lõi trung tâm.