Trung Quốc đưa ra thêm biện pháp để hỗ trợ bất động sản

Trung Quốc lặng lẽ gỡ bỏ các quy định ngăn chính quyền địa phương bán đất. Theo Bloomberg, đây là nỗ lực mới nhất của Bắc Kinh nhằm vực dậy thị trường nhà đất và thúc đẩy doanh thu của những thành phố đang chìm ngập trong nợ nần.

Trước đó, trong tháng 2/2021, các cơ quan điều hành Trung Quốc ra quy định hạn chế số lần đấu giá đất của những thành phố lớn ở mức 3 lần mỗi năm. Giới hạn này nhằm hạn chế hoạt động đầu cơ của các tập đoàn bất động sản trong thời kỳ bùng nổ của bất động sản.

Hai năm sau, những biện pháp hạn chế này không còn cần thiết vì các công ty bất động sản giờ đang thiếu tiền trong bối cảnh thị trường đối mặt với quá nhiều cơn gió ngược.

Do đó, thay vì ngăn chặn, các chính quyền địa phương giờ đây phải đẩy mạnh đấu giá để thu hút những khách hàng mới và hỗ trợ ngân sách. Và đáng lo ngại hơn là 3,650 tỷ Nhân dân tệ (tương đương 530 tỷ USD) trái phiếu của các chính quyền địa phương sẽ đáo hạn trong năm nay.

Trên thực tế, Bộ Tài nguyên Trung Quốc đã thông báo với ít nhất 2 thành phố rằng họ được phép tổ chức nhiều đợt đấu giá đất trong năm nay. Yan Yuejin, giám đốc nghiên cứu tại Viện Nghiên cứu & Phát triển Trung Quốc E-house cho biết: “Chính sách mới đã điều chỉnh kế hoạch cung cấp đất đai 'tập trung' trước đó".

Bộ Tài nguyên Trung Quốc cũng yêu cầu các thành phố thông báo trước ít nhất ba tháng về các mảnh đất sẽ được bán để đạt được kết quả tốt hơn, Yan nói thêm.

Giá bán đất suy giảm

Cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản đã bóp nghẹt nguồn thu của chính quyền địa phương từ việc bán đất. Trong quá khứ, nguồn thu từ việc bán đất chiếm tới 30% doanh thu của chính quyền địa phương.

Năm 2022, doanh thu từ việc bán đất của các chính quyền địa phương giảm 23% xuống còn 6,690 tỷ Nhân dân tệ, là mức thấp nhất kể từ năm 2018. Điều này buộc một số địa phương phải thắt lưng buộc bụng. Tỉnh Quảng Tây cho biết doanh số bán đất sụt giảm 40% khiến họ phải chi tiêu thấp hơn mục tiêu trong năm ngoái.

Đến nay, thị tường bất động sản Trung Quốc vẫn chưa thấy “ánh sáng cuối đường hầm”. Zhang Kai, Chuyên viên phân tích của China Index Holdings, cho biết để thu hút nhiều bên đấu thầu hơn, chính quyền địa phương đã cho phép người mua đất hoãn thanh toán trong vòng 1 năm. Điều này sẽ làm trầm trọng thêm tác động từ việc giá trị giao dịch đất đai giảm kỷ lục 48% vào năm ngoái.

Zhang cho biết: “Chính quyền địa phương phải đối mặt với áp lực tài chính trong năm nay. Việc có thêm nhiều đợt bán đất có thể giúp ích một chút, nhưng thị trường chỉ có thể ấm lên khi xu hướng phục hồi của lĩnh vực nhà đất trở nên rõ ràng”.

Doanh thu từ bán đất giảm mạnh trong năm 2022

Các thành phố có thể dựa vào các tổ chức nhà nước để mua đất trong tương lai gần, vì các công ty bất động sản tư nhân đang khủng hoảng tiền mặt và sẽ hạn chế chi tiêu.

Theo China Index Holdings, số lượng giao dịch mua đất của các công ty tư nhân đã giảm khoảng 80% trong năm 2022. Vào tháng 1/2023, chỉ có 3 trong số 100 công ty phát triển bất động sản hàng đầu mua thêm đất, theo dữ liệu của China Real Estate Information Corp.

Các đơn vị phát hành trái phiếu chính quyền địa phương (LGFV) – vốn đóng vai trò quan trọng trong việc tài trợ cho xây dựng cầu đường ở Trung Quốc – đã mua hơn một nửa lô đất bán ra trong năm 2022, theo Guangfa Securities.

Tuy nhiên, chuyên viên phân tích Xie Yangchun cảnh báo sự hỗ trợ từ LGFV sẽ không bền vững. Theo dữ liệu của CRIC, những LGFV chỉ mới bắt đầu phát triển 38% số lô đất đã mua trong năm 2021. Với một số LGFV, tỷ lệ nợ của họ chậm chí còn cao hơn so với các công ty bất động sản nặng nợ.

Theo Bloomberg, những năm tới sẽ cực kỳ khó khăn với các chính quyền địa phương ở Trung Quốc. Lượng trái phiếu trị giá gần 15 ngàn tỷ Nhân dân tệ - hơn 40% dư nợ của họ - sẽ đáo hạn trong 5 năm tới. Các tỉnh cũng phải đối mặt với gánh nặng lãi suất ngày càng cao.

Chính quyền địa phương đã trả 1.1 ngàn tỷ Nhân dân tệ tiền lãi trái phiếu trong năm 2022, tăng 21% so với một năm trước đó và là mức cao nhất từ năm 2019, theo tính toán dựa trên số liệu của Bộ Tài chính Trung Quốc.

Hàng loạt biện pháp giải cứu bất động sản

Trước đó, Bắc Kinh đã ban hành một gói giải cứu 16 điểm đối với ngành bất động sản. Thời điểm đó, đây được coi là tín hiệu giải cứu mạnh mẽ nhất của giới chức Trung Quốc.

Các biện pháp được đưa ra bao gồm gia hạn khoản vay cho doanh nghiệp địa ốc, thúc đẩy doanh số bất động sản thông qua giảm khoản tiền thanh toán trước, cắt giảm lãi suất, thúc đẩy những kênh huy động như phát hành trái phiếu, và đảm bảo việc giao nhà cho khách hàng.

Để kích cầu trên thị trường nhà ở, một số ngân hàng đã nâng giới hạn tuổi đến hạn khoản vay mua nhà lên tới 95 tuổi. Điều này đồng nghĩa với việc ngay cả những khách hàng 70 tuổi cũng có thể vay thế chấp với kỳ hạn 10-25 năm.