Trên 50% vướng mắc của các dự án bất động sản liên quan đến pháp luật về đất đai

Ngày 17/2, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì Hội nghị trực tuyến toàn quốc về tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. 

Hội nghị nhằm đánh giá thực trạng của thị trường cũng như những khó khăn, vướng mắc và đề xuất giải pháp đối với bất động sản và các lĩnh vực liên quan. Mục tiêu đặt ra là thúc đẩy thị trường bất động sản tiếp tục phát triển lành mạnh, bền vững.

Năm 2022, Thủ tướng Chính phủ đã chủ trì 3 hội nghị toàn quốc về thúc đẩy thị trường bất động sản, ban hành nhiều Chỉ thị, Công điện, Kết luận và Thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ để tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn của thị trường bất động sản.

Tại hội nghị, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, năm 2022, hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp rất nhiều khó khăn do khó tiếp cận được các nguồn vốn (tín dụng, trái phiếu...); lãi suất, tỷ giá ngoại tệ, giá cả nguyên vật liệu đầu vào tăng; không bán được sản phẩm.

Điều này dẫn đến nhiều tập đoàn, doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động (cá biệt có Tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động); dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới... Khó khăn của thị trường bất động sản kéo theo khó khăn của nhà thầu, cung ứng vật liệu và nhiều ngành nghề khác ảnh hưởng đến an sinh xã hội.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, qua rà soát, các khó khăn, vướng mắc có nhiều nguyên nhân; trong đó, nhiều trường hợp liên quan đến pháp luật về đất đai. Nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất rất khó xác định đâu là giá "thị trường" (chiếm trên 50% vướng mắc của các dự án) do cơ quan chức năng e ngại, sợ trách nhiệm gây thất thoát nếu định giá thấp hơn thị trường; nhiều trường hợp định giá cao hơn nhiều giá giao dịch thực tế gây khó khăn cho doanh nghiệp triển khai thực hiện.

Có nhiều trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định nhưng đã được chuyển mục đích sử dụng đất; đền bù và giải phóng mặt bằng… hay doanh nghiệp cổ phẩn hóa chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án; giao đất, cho thuê đất dự án đối ứng BT…

Hoặc khó khăn về điều kiện duy trì tỷ lệ góp vốn không thấp hơn 26% khi di dời doanh nghiệp, cơ sở sản xuất; doanh nghiệp nhà nước có chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không phù hợp (hoặc chưa có) phương án sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước; cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà trong dự án có điều chỉnh quy hoạch; tách diện tích đất do Nhà nước quản lý (đất công) nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại thành dự án độc lập...

Cùng đó là khó khăn đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng đối với các dự án thuộc địa bàn các phường của đô thị đặc biệt, đô thị loại 1 đã được chấp thuận chủ trương trước thời điểm Nghị định 148/2020/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai ban hành và có hiệu lực.

Liên quan đến pháp luật về quy hoạch, báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy cũng có vướng mắc, cụ thể như đối với trường hợp quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch cấp trên (các quy hoạch cấp trên trước đó không còn phù hợp đang phải rà soát, điều chỉnh, cập nhật theo quy định).

Bên cạnh đó là vướng mắc về thẩm quyền điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung; điều kiện, thời điểm rà soát, cập nhật, điều chỉnh quy hoạch đảm bảo đồng bộ quy hoạch xây dựng bao gồm quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết 1/500 đối với các dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết…; dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết, đang triển khai thực hiện nhưng căn cứ, cơ sở pháp lý đã hết hiệu lực (như một số trường hợp áp dụng Nghị quyết 33/2008/NQ-CP ngày 31/12/2008 của Chính phủ về thực hiện thí điểm một số thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng đối với dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp).

Pháp luật về đầu tư cũng có vướng mắc như: cho phép điều chỉnh tiến độ dự án vì nguyên nhân khách quan thì không nhất thiết thực hiện thẩm định, điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định; điều chỉnh tiến độ dự án do chậm tiến độ vì nguyên nhân chủ quan đối với các dự án có thời điểm hoàn thành trước 1/1/2021; điều chỉnh dự án trong trường hợp vi phạm chậm đưa đất vào sử dụng. Hay như quy định không cho phép chấp thuận chủ trương đồng thời lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại trong trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng "đất khác" nhưng không phải đất ở…

Cùng đó là các vướng mắc trong điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án nhà ở, khu đô thị trong trường hợp chỉ có quyết định giao đất nhưng không có quyết định chủ trương đầu tư theo pháp luật về nhà ở, pháp luật về đô thị; thẩm quyền chuyển nhượng dự án; đấu thầu dự án có phần đất công xen kẽ trong dự án.

Đáng chú ý, về yêu cầu dự án nhà ở xã hội phải đảm bảo phù hợp 100% quy hoạch dẫn đến nhiều dự án nhà ở xã hội không thể đảm bảo để được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án - Bộ Xây dựng nêu vấn đề.

Đối với pháp luật về nhà ở, đô thị và xây dựng, Bộ Xây dựng cũng chỉ rõ một số vướng mắc liên quan như: dự án đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư nhưng chưa thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở, đô thị; thực hiện quy định tỷ lệ 100% chủ sở hữu phải thống nhất khi thực hiện xây dựng lại nhà chung cư cấp C - chưa hư hỏng nặng, nguy hiểm; việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cải tạo lại chung cư cũ; hệ số k bồi thường; quy đổi diện tích căn hộ và giá quy đổi trong phương án bồi thường; thực hiện cải tạo đồng bộ khu chung cư bao gồm cả chung cư cũ hư hỏng nặng, nguy hiểm và chung cư chưa hư hỏng nặng, nguy hiểm...

Trong phân cấp thẩm định dự án đầu tư xây dựng trong trường hợp dự án có nhiều thành phần, công trình có cấp khác nhau hay việc việc xác định suất vốn đầu tư và chi phí đầu tư xây dựng phục vụ cho công tác quản lý chi phí đầu tư xây dựng cũng còn nhiều bất cập...

Tại hội nghị, Bộ Xây dựng đề nghị cần tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc đặc biệt là về thể chế, tổ chức thực hiện và nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Trong số đó cần tháo gỡ các vướng mắc về quy định pháp luật và trình tự, thủ tục cũng như tổ chức triển khai thực hiện các dự án bất động sản, nhất là liên quan đến đầu tư, đất đai, xây dựng,…

Đồng thời, tập trung tháo gỡ vướng mắc cho các dự án đang triển khai để sớm hoàn thành, tạo nguồn cung cho thị trường; tháo gỡ khó khăn về các nguồn vốn tín dụng, trái phiếu… khơi thông dòng vốn và tạo tính thanh khoản cho thị trường.

Để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, tăng nguồn cung đồng thời điều chỉnh cơ cấu sản phẩm thị trường bất động sản, theo Bộ Xây dựng, cần tập trung phát triển nhà ở xã hội, nhà công nhân. Theo đó, cần đẩy mạnh phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư và các thủ tục về đất đai, xây dựng của các dự án bất động sản để tăng nguồn cung cho thị trường.

Ngoài ra, thúc đẩy thị trường bất động sản thông qua chính sách hỗ trợ nguồn vốn để triển khai thực hiện dự án; ưu tiên doanh nghiệp có phương án vay vốn khả thi, dự án bất động sản phục vụ tiêu dùng, có hiệu quả, thanh khoản tốt như nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, văn phòng cho thuê, bất động sản phục vụ sản xuất, công nghiệp…

Đặc biệt, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, phấn đấu đến năm 2030 hoàn thành ít nhất khoảng 1 triệu căn nhà ở xã hội - Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh.

Một trong những giải pháp được Bộ Xây dựng đưa ra là hoàn thiện thể chế thông qua việc cụ thể hóa mục tiêu tháo gỡ vướng mắc về quy định pháp luật và trình tự, thủ tục cũng như tổ chức triển khai thực hiện các dự án bất động sản; tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện thể chế, xây dựng hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở, bất động sản đảm bảo đồng bộ, khả thi.

Đồng thời, cơ quan chức năng cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các Nghị định hướng dẫn Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Thuế, Luật Chứng khoán... trình Chính phủ xem xét, ban hành nhằm tháo gỡ những tồn tại, hạn chế, vướng mắc, khó khăn hiện nay liên quan đến thực hiện dự án bất động sản. Hành lang pháp lý cần phù hợp hơn với tình hình thực tiễn và đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.