Trái phiếu địa ốc "chạm" 13%

Sự chênh lệch tới 4-5% chi phí huy động so với nhóm ngân hàng cùng áp lực đáo hạn gần 59.000 tỷ đồng trong 5 tháng cuối năm đang đẩy các doanh nghiệp bất động sản vào bài toán dòng tiền khốc liệt.

Doanh nghiệp bất động sản phải chấp nhận chi phí vốn cao hơn ngân hàng 4-5 điểm phần trăm, trong khi áp lực đáo hạn trái phiếu tăng mạnh cuối năm 2026.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang phản ánh sự phân hóa rõ rệt về chi phí vốn giữa các ngành. Trong tháng 8, ngân hàng huy động trái phiếu với lãi suất 7,87-8,2% năm, trong khi doanh nghiệp bất động sản phát hành với lãi suất 12,5-13% năm. Theo dữ liệu từ Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, trong 7 tháng đầu năm, bất động sản phát hành 141.100 tỷ đồng trái phiếu, tăng 224% so với cùng kỳ 2025, chiếm 43,8% tổng giá trị phát hành toàn thị trường. Mức lãi suất bình quân gia quyền trái phiếu doanh nghiệp trong 7 tháng đầu năm ước tính khoảng 9,5% năm, cao hơn so với cùng kỳ năm trước.

Chi phí huy động cao hơn 4-5 điểm phần trăm so với ngân hàng sẽ gia tăng đáng kể chi phí tài chính của doanh nghiệp. Vinhomes phát hành 2.000 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 3 năm với lãi suất 12,5% năm, trong khi Tandoland huy động 258 tỷ đồng kỳ hạn 5 năm với lãi suất 13% năm. Với mức lãi suất cao, chi phí tài chính hàng năm sẽ tăng đáng kể. Đặc biệt, những doanh nghiệp sử dụng trái phiếu để cơ cấu lại các khoản nợ đến hạn sẽ phải chịu chi phí đảo nợ cao hơn, khiến áp lực tài chính không được giải quyết hoàn toàn.

Tốc độ phát hành trái phiếu đã có dấu hiệu chậm lại, với tháng 7 ghi nhận giảm so với tháng trước. Đồng thời, các doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với áp lực thanh toán trái phiếu đến hạn tăng mạnh. Từ tháng 8 đến hết tháng 12 năm 2026, doanh nghiệp bất động sản phải thanh toán hàng chục nghìn tỷ đồng trái phiếu đến hạn. Một số doanh nghiệp có giá trị trái phiếu đáo hạn lớn gồm Công ty Đầu tư Xây dựng Thái Sơn, Hưng Thịnh Land và Tổng công ty Đô thị Kinh Bắc. Tháng 12 được dự báo là điểm rơi lớn nhất của áp lực đáo hạn.

Khả năng bán hàng, thu tiền từ dự án, cơ cấu lại nợ và kiểm soát chi phí tài chính sẽ là những yếu tố quyết định sức chịu đựng của doanh nghiệp trong phần còn lại của năm. Những doanh nghiệp có dòng tiền thực từ hoạt động kinh doanh và dự án đủ điều kiện triển khai sẽ có lợi thế hơn trong việc đáp ứng nghĩa vụ tài chính. Ngược lại, các doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào vốn vay và tái huy động trái phiếu sẽ chịu áp lực lớn hơn khi chi phí vốn ở mức cao.