TP.HCM giữ nguyên hệ số K có kìm được giá nhà, đất?

Giữ nguyên hệ số K (bảng giá đất) giúp ổn định thị trường bất động sản TP.HCM và tâm lý nhà đầu tư.

TP.HCM thống nhất giữ nguyên hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) năm 2022 như năm 2021 nhằm góp phần bình ổn giá bất động sản (BĐS). Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng giá BĐS vẫn tăng do bị chi phối bởi nhiều yếu tố.

Ổn định tâm lý thị trường nhưng…

UBND TP.HCM đã thống nhất giữ nguyên hệ số điều chỉnh giá đất năm 2022 như năm 2021. Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư BĐS Asian Holding, cho biết bảng giá đất do chính quyền tỉnh, thành ban hành có khoảng cách rất xa với giá đất thị trường giao dịch thực tế. Tuy nhiên, sự thay đổi của bảng giá đất vẫn gây tác động rất lớn đến thị trường, nếu bảng giá đất điều chỉnh tăng thì giá thực tế càng tăng theo.

Dẫn chứng như ở các địa phương lân cận TP.HCM là Bà Rịa-Vũng Tàu, Đồng Nai… Khi các địa phương này điều chỉnh tăng hệ số K thì các chủ đầu tư cũng điều chỉnh tăng giá bán, tiếp đó là thị trường chung tăng theo. Khi bảng giá đất Nhà nước điều chỉnh sẽ ảnh hưởng đến chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất tăng lên, dù không nhiều nhưng chủ đầu tư cũng sẽ điều chỉnh giá sản phẩm. Thứ hai là tâm lý của nhà đầu tư bị tác động.

Việc TP giữ nguyên bảng giá đất trong bối cảnh hiện nay theo ông Hậu là hợp lý vì nó giúp ổn định tâm lý chủ đầu tư, nhà đầu tư và người mua nhà, tạm ổn định thị trường trong năm 2022. Tuy nhiên, giá nhà vẫn sẽ khó kìm được đà tăng do chịu ảnh hưởng nhiều từ cung cầu thị trường.

Ở góc nhìn khác, TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế, lại tỏ ra lo ngại việc giữ bảng giá đất thì nguồn thu ngân sách bị thiệt mà giá nhà, đất vẫn tăng. “Theo tôi, các tỉnh, thành điều chỉnh bảng giá đất càng cao thì càng tăng nguồn thu ngân sách. Khi đó chủ đầu tư muốn tăng giá bán cũng không được vì thị trường sẽ không chấp nhận” - TS Nhân chia sẻ.

Thị trường TP.HCM khó nóng

Trong báo cáo mới phát hành, Công ty cổ phần Chứng khoán VNDirect nhận định thị trường BĐS sẽ bước vào thời điểm thuận lợi từ năm 2022 khi nguồn cung dần phục hồi nhờ việc nới lỏng pháp lý. Nguồn cầu cũng được thúc đẩy mạnh mẽ bởi thị trường phục hồi trên diện rộng, lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức thấp và cơ sở hạ tầng đang được đẩy mạnh phát triển.

Chuyên gia VNDirect đánh giá triển vọng khả quan cho phân khúc nhà ở tại các tỉnh lân cận TP trong năm sau khi thị trường đón nhận những tích cực từ cả cung cầu và giá bán.

Tại TP.HCM, giá nhà ở sơ cấp sẽ khó có thể giảm trong năm 2022 do chi phí phát triển dự án tăng cao trong bối cảnh các dự án đều bị kéo dài trong nhiều năm, chi phí nguyên vật liệu xây dựng đang tăng mạnh. Các chủ đầu tư có thể sẽ tiếp tục đưa ra chính sách bàn giao tốt hơn, hỗ trợ kéo dài tiến độ thanh toán để kích cầu thay vì giảm giá bán sơ cấp.

Theo nhận định của ông Nguyễn Văn Hậu, CEO Asian Holding, giá nhà, đất TP đã tăng quá cao, có thể nói đang đỉnh giá rồi nên đây là thời điểm nhà đầu tư bán ra. Vì vậy, thời gian tới, giá BĐS tại TP sẽ khó biến động mạnh, tạo nên một mặt bằng giá mới. Tuy nhiên, vẫn có dư địa cho nhà đầu tư ở những khu vực có mặt bằng giá thấp hơn như Cần Giờ, Nhà Bè, Củ Chi, Hóc Môn. Những khu vực này giá nhà, đất còn thấp, việc phát triển hạ tầng trong những năm tới sẽ là đòn bẩy tăng giá trị BĐS. “Tuy nhiên, cần xác định đầu tư dài hạn chứ không thể lướt sóng” - ông Hậu lưu ý.

Đồng tình, TS Lê Bá Chí Nhân cũng nhận định giá nhà, đất TP vẫn sẽ tăng vì hiện nay giá hàng hóa đều tăng, chi phí xây dựng, vật liệu, logistics… cũng tăng sẽ khiến giá nhà, đất tăng theo.•

Giá căn hộ TP.HCM có thể tăng 7%

Theo báo cáo thị trường của VNDirect, tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ mới sẽ chạm đáy vào năm nay và phục hồi mạnh mẽ 60%-70% vào giai đoạn 2022-2023. Thị trường nhà ở vùng ven như Bình Chánh, Cần Giờ, Nhà Bè, Thủ Đức dự báo sẽ thu hút đầu tư vào năm 2022. Giá bán căn hộ sơ cấp tại TP sẽ tiếp tục xu hướng tăng 1%-7% so với cùng kỳ ở tất cả phân khúc. Trong đó, phân khúc trung cấp sẽ tăng mạnh nhất (7%) do nhu cầu cao trong khi nguồn cung hạn chế.