MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Tồn kho kỷ lục, các đại gia BĐS đứng trước ngã rẽ

Hàng tồn kho bất động sản đang tăng vọt, đi kèm với nhịp giải ngân mạnh tại các dự án đang triển khai. Diễn biến này đặt ra dấu hỏi về vai trò của khối tài sản dở dang trong dòng vốn và hướng đi tiếp theo của chu kỳ bất động sản.

Sự phục hồi tín dụng bất động sản trong những tháng gần đây đi kèm với tốc độ thi công dày đặc tại nhiều dự án, khiến giá trị hàng tồn kho và tài sản dở dang trên báo cáo tài chính doanh nghiệp leo cao. Đây là đặc trưng của chu kỳ phát triển dự án: chi phí tích lũy trong giai đoạn xây dựng được ghi nhận vào hàng tồn kho kế toán trước khi sản phẩm đủ điều kiện bán và ghi nhận doanh thu.

Biến động hàng tồn kho của 20 doanh nghiệp bất động sản lớn: Quy mô tuyệt đối và tỷ trọng trên tổng tài sản.

Theo Bộ Xây dựng, hàng tồn kho thị trường quý III đạt khoảng 18.650 căn, tăng 37% so với quý trước, bao gồm 6.323 căn hộ chung cư, 12.327 nhà riêng lẻ và 8.067 nền đất chưa tiêu thụ. Việc tách biệt số liệu kế toán và thống kê thị trường là cần thiết để đánh giá đúng chu kỳ và dòng tiền của dự án.

Nhóm phát triển nhà ở dẫn đầu tăng trưởng tồn kho

Tổng giá trị hàng tồn kho kế toán của các doanh nghiệp niêm yết đạt 491.880 tỷ đồng trong quý III/2025, trong đó nhà ở chiếm hơn 85% (420.839 tỷ đồng), khu công nghiệp 60.465 tỷ đồng, còn lại thuộc các doanh nghiệp cho thuê hoặc môi giới. Mức tăng bình quân toàn ngành 9,08%, riêng nhà ở tăng 12,96%, trong khi nhóm cho thuê giảm 7,39%.

NovaLand dẫn đầu với hàng tồn kho 152.285 tỷ đồng, chủ yếu là bất động sản đang xây dựng, chiếm 95% tổng giá trị, bao gồm chi phí tiền sử dụng đất, thiết kế, xây dựng và chi phí thi công. Vinhomes ghi nhận 125.690 tỷ đồng, tăng 116% so với cùng kỳ, phần lớn nằm tại các dự án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ, Ocean Park 2–3, Grand Park và Smart City.

Các doanh nghiệp quy mô trung bình như DIC Corp, Taseco Land và Văn Phú ghi nhận mức tăng hàng tồn kho lần lượt 10,1%, 46,3% và 61,3%. Sunshine Homes giảm 48% sau khi thu hẹp chi phí sản xuất – kinh doanh dở dang. Khang Điền ghi nhận 23.086 tỷ đồng, chiếm gần 70% tổng tài sản. Trong phân khúc khu công nghiệp, Kinh Bắc City đạt 25.091 tỷ đồng, Becamex IDC 22.202 tỷ đồng, Phát Đạt 14.977 tỷ đồng.

Bức tranh hàng tồn kho và sức chịu đựng dòng tiền của 20 doanh nghiệp bất động sản lớn (Q3/2025).

Hệ số tồn kho cho thấy nhóm phát triển nhà ở ghi nhận tỷ lệ cao do chi phí tích lũy trong giai đoạn xây dựng, trong khi nhóm khu công nghiệp gắn với đầu tư hạ tầng và quỹ đất cho thuê. Nhóm cho thuê và vận hành bất động sản thương mại có tỷ trọng thấp, nhưng dòng tiền hoạt động duy trì mạnh.

Vòng quay hàng tồn kho phân hóa theo chu kỳ vốn: nhóm cho thuê cao nhất (2,73–9,09 lần), nhà ở thấp (0,06–0,33 lần), khu công nghiệp duy trì 0,14–0,70 lần. Doanh nghiệp như Sài Gòn VRG và Sonadezi luân chuyển nhanh nhờ quy mô tồn kho nhỏ, doanh thu ghi nhận theo tiến độ, trong khi Vinhomes và CRV vẫn duy trì lượng tồn kho lớn, chủ yếu là bất động sản đang xây dựng và chi phí dở dang tại dự án trọng điểm.

Vòng quay tồn kho và mức độ tài trợ trước của 20 doanh nghiệp bất động sản lớn (Q3/2025).

Nhìn tổng thể, sự gia tăng hàng tồn kho phản ánh cả nhịp phục hồi tín dụng và tiến độ thi công, đồng thời đặt ra bài toán cân bằng giữa dòng tiền, vốn đầu tư và tốc độ hấp thụ sản phẩm tại các dự án lớn.

Mình có thể làm luôn phiên bản cực ngắn 3–4 câu, nhấn mạnh “áp lực hàng tồn kho và dòng tiền” để dùng cho báo nhanh hoặc tít phụ, sẽ sắc sảo và hút mắt hơn. Bạn có muốn mình làm luôn không?