Tín dụng bất động sản leo thang, rủi ro tài chính dần lộ bóng

Dư nợ bất động sản đã lên tới hơn 3,18 triệu tỷ đồng, chiếm gần 1/5 tổng tín dụng nền kinh tế. Ngân hàng hưởng lợi từ giá trị tài sản thế chấp tăng, nhưng áp lực nợ xấu và sự lệch pha với sản xuất – kinh doanh ngày càng rõ rệt.

Đến cuối quý II/2025, dư nợ bất động sản đã vượt 3,18 triệu tỷ đồng, chiếm gần 1/5 tổng tín dụng toàn nền kinh tế. Lợi nhuận ngân hàng phình to nhờ tài sản thế chấp tăng giá, song mặt trái ngày càng lộ diện: rủi ro nợ xấu chực chờ và sự lệch pha với dòng vốn phục vụ sản xuất – kinh doanh.

Báo cáo vĩ mô của SHS Research tháng 9/2025 cho thấy tín dụng bất động sản đang bùng nổ. Đến cuối quý II/2025, dư nợ lĩnh vực này đạt khoảng 3,18 triệu tỷ đồng, chiếm 18,5% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Trong đó, hơn một nửa là cho vay kinh doanh bất động sản, tăng 13% so với cuối 2024 – nhanh hơn nhiều so với mức tăng tín dụng chung 9,9%.

Xu hướng đặc biệt rõ rệt tại các ngân hàng thương mại cổ phần, khi cho vay kinh doanh bất động sản 6 tháng tăng gần 20%, cao hơn hẳn các ngành công nghiệp chế biến hay thương mại. Dòng vốn chủ yếu chảy đến các chủ đầu tư dự án để hoàn thiện công trình, thay vì trực tiếp đến người mua nhà. Đây là lựa chọn chiến lược của ngân hàng: ưu tiên dự án “hấp thụ” vốn nhanh, xử lý hàng tồn kho, đồng thời tạo việc làm cho các ngành liên quan.

Ngược lại, tín dụng cho sản xuất – kinh doanh thuần túy tăng chậm. Nhiều doanh nghiệp công nghiệp và nông nghiệp e ngại vay vốn dù lãi suất giảm, do đầu ra khó khăn, xuất khẩu suy yếu và sức mua nội địa thấp. Một số doanh nghiệp thu hẹp quy mô hoặc bán tài sản để trả nợ cũ thay vì vay mới, cho thấy nút thắt không nằm ở ngân hàng, mà ở phía cầu tín dụng.

Nhìn tổng thể, bất động sản trở thành kênh hấp thụ chính dòng vốn, nhưng nếu chỉ quan sát tín dụng chảy vào đâu mà bỏ qua lý do sản xuất chưa hút được vốn, sẽ dễ bỏ qua gốc rễ của vấn đề.

Lợi ích ngắn hạn và rủi ro tiềm ẩn

Dòng vốn mạnh vào bất động sản mang lại lợi ích trước mắt cho ngân hàng: tài sản thế chấp tăng giá giúp cân đối bảng tài sản an toàn hơn, dư địa cho vay mới rộng mở. Chủ sở hữu bất động sản cũng hưởng lợi từ “hiệu ứng giàu có”, có thể vay thêm để tiêu dùng hoặc đầu tư. Ngân sách địa phương nhờ đó cũng gia tăng nguồn thu từ thuế và phí liên quan đất đai.

Tuy nhiên, rủi ro tiềm ẩn rõ ràng. Nếu giá nhà giảm, giá trị tài sản thế chấp suy giảm, nợ quá hạn có nguy cơ gia tăng, ngân hàng chịu áp lực mới. Trên bình diện nền kinh tế, giá trị tài sản giảm tạo hiệu ứng “giảm giàu trên giấy”, làm tiêu dùng chững lại. Thêm vào đó, vòng quay tín dụng bất động sản chậm, vốn nằm dài trong tài sản cố định 10–20 năm, trong khi tín dụng sản xuất xoay vòng nhanh, trực tiếp tạo ra của cải và đóng góp GDP. Khi tỷ trọng vốn dồn quá nhiều vào bất động sản, nguy cơ mất cân đối với khu vực sản xuất càng lớn.

Bài học từ khủng hoảng 2008 tại Mỹ cho thấy bất động sản có thể là động lực đầu kéo trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn, sản xuất – kinh doanh mới duy trì tăng trưởng bền vững.

Chính sách tín dụng cần định hướng lại

SHS Research nhấn mạnh: không thể chỉ dùng mệnh lệnh hành chính để buộc dòng vốn chảy vào sản xuất khi khu vực này chưa hấp thụ. Chặn tín dụng bất động sản quá gắt, vốn có thể nằm chết trong ngân hàng hoặc chảy sang kênh phi chính thức. Vấn đề cốt lõi là làm sao để sản xuất đủ sức hút vốn.

Một hướng đi khả thi là ưu tiên tín dụng cho người mua nhà lần đầu, kết hợp hạn mức vay theo bậc thang và các công cụ thuế nhà thứ hai, thuế giao dịch ngắn hạn. Chính sách này vừa giảm đòn bẩy tài chính cho nhà đầu cơ, vừa giúp nhu cầu ở thật tiếp cận vốn thuận lợi.

Song song, cần thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội và phân khúc vừa túi tiền, gắn với hạ tầng giao thông công cộng. Khi nguồn cung hợp lý, giá nhà ổn định, áp lực tín dụng bất động sản giảm, dòng vốn ngân hàng có điều kiện dịch chuyển sang sản xuất – kinh doanh hiệu quả hơn, góp phần tăng trưởng bền vững.