Thuế 10% bất động sản: Chỉ nên “đánh” kẻ lướt sóng

VARS IRE đề xuất áp thuế thu nhập cá nhân cao nhất 10% với bất động sản chuyển nhượng dưới 1 năm, thay vì mốc 2 năm như dự thảo hiện hành, nhằm siết đầu cơ lướt sóng nhưng không làm khó nhà đầu tư dài hạn. Các chuyên gia cũng cảnh báo cần khắc phục bất cập dữ liệu, tránh áp thuế máy móc gây bất công cho người mua ở thực.

Mới đây, Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đã lên tiếng góp ý dự thảo sửa đổi Luật Thuế Thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Đằng sau những con số thuế suất là bài toán chính sách phức tạp: làm sao phân định rạch ròi giữa nhà đầu tư dài hạn và giới đầu cơ lướt sóng – để không vô tình bóp nghẹt thanh khoản thị trường trong khi vẫn kiểm soát được đầu cơ ngắn hạn.

Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) vừa có văn bản góp ý cho Dự thảo sửa đổi Luật Thuế Thu nhập cá nhân số 10899/BTC-CST liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Trong khi đồng thuận với định hướng siết chặt thuế đối với giao dịch ngắn hạn nhằm hạn chế đầu cơ, VARS IRE đồng thời đề xuất một loạt điều chỉnh nhằm đảm bảo chính sách đi trúng đối tượng và phù hợp với thực tiễn thị trường.

Đánh thuế đúng “nhóm gây sốt đất”, không đánh đồng tất cả

Nội dung nổi bật nhất trong kiến nghị của VARS IRE là đề xuất điều chỉnh khung thời gian nắm giữ bất động sản làm căn cứ xác định thuế suất. Theo phân tích của đơn vị này, phần lớn hành vi đầu cơ lướt sóng tại Việt Nam hiện nay diễn ra trong vòng chưa đầy một năm – thậm chí chỉ vài tháng. Trong khi đó, các giao dịch với mục đích sử dụng hoặc đầu tư dài hạn thường có thời gian nắm giữ từ 5 năm trở lên.

Do đó, VARS IRE đề xuất áp dụng mức thuế lũy tiến theo thời gian sở hữu, cụ thể: dưới 1 năm là 10%; từ 1 đến dưới 2 năm là 6%; từ 2 đến dưới 5 năm là 4%; từ 5 năm trở lên hoặc nhận thừa kế là 2%. Cách phân loại này, theo VARS, sẽ góp phần phân định rạch ròi giữa giới đầu cơ ngắn hạn và người mua thực, từ đó xây dựng được chính sách thuế công bằng và có định hướng thị trường rõ nét hơn.

Dự thảo của Bộ Tài chính: Cứng nhắc và thiếu phân tầng

Trái với đề xuất của VARS IRE, dự thảo hiện tại từ Bộ Tài chính vẫn đang áp mức thuế cao nhất (10%) cho tất cả các giao dịch có thời gian sở hữu dưới 2 năm, và giảm dần theo mốc: 6% (2–5 năm), 4% (5–10 năm) và 2% (trên 10 năm).

Luật sư Nguyễn Phó Dũng – Giám đốc Công ty Luật OPIC & Cộng sự – cho rằng phương án của VARS IRE sát thực tế hơn cả về góc độ kỹ thuật lẫn hiệu quả điều tiết. Bởi lẽ, việc gom tất cả các giao dịch dưới 2 năm vào một khung thuế cao là cách làm cứng nhắc, dễ dẫn đến tình trạng “lách luật” bằng cách trì hoãn chuyển nhượng qua mốc thời gian, dù động cơ đầu cơ vẫn tồn tại. Đồng thời, các mốc thời gian kéo dài như 2–5 năm hay 5–10 năm là quá rộng để phản ánh đúng hành vi và mục đích của người sử dụng tài sản.

Không chỉ sửa thuế, phải vá cả lỗ hổng dữ liệu và cơ chế

Một bất cập khác được các chuyên gia chỉ ra là tính thiếu minh bạch trong giao dịch bất động sản tại Việt Nam hiện nay. Phần lớn các giao dịch vẫn thực hiện bằng tiền mặt, không có hóa đơn hay chứng từ đầy đủ. Giá chuyển nhượng thường thấp hơn giá thực tế, khiến cơ quan thuế gặp khó trong việc xác định thu nhập chịu thuế. Thêm vào đó, việc thiếu hệ thống dữ liệu giao dịch bất động sản liên thông toàn quốc khiến việc truy vết thời gian sở hữu, giá mua thực và lịch sử chuyển nhượng gần như không khả thi.

Hệ quả là nhiều trường hợp người dân dù nắm giữ tài sản lâu dài, thậm chí bị lỗ khi bán, vẫn bị áp thuế suất 2% cố định trên giá bán – một mức thuế “khoán” mang tính máy móc, gây bất công và phản tác dụng khuyến khích đầu tư bền vững.

Theo luật sư Nguyễn Phó Dũng, muốn chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản khả thi, cần song hành với ba trụ cột: hoàn thiện cơ sở dữ liệu giao dịch, bắt buộc thanh toán qua ngân hàng, và xây dựng cơ chế giải trình linh hoạt – rõ ràng – hỗ trợ người dân minh bạch hóa quá trình sở hữu.

Chính sách thuế không chỉ là công cụ thu ngân sách

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua nhiều biến động và nỗ lực tái cơ cấu, chính sách thuế cần được nhìn nhận như một công cụ điều tiết chiến lược thay vì chỉ là nguồn thu. Nếu đi sai hướng, thuế suất cao có thể giáng đòn vào thanh khoản, bóp nghẹt dòng vốn, và tạo ra tâm lý e ngại với cả nhà đầu tư chân chính.

Do đó, việc thiết kế biểu thuế cần đảm bảo hai tiêu chí đồng thời: đánh đúng người – không sai lệch thông điệp. Và muốn như vậy, chính sách phải xuất phát từ hiểu biết đầy đủ về hành vi thị trường, không chỉ từ bàn giấy lập pháp.