Thị trường nhà đất toàn cầu ‘nín thở’ trước thềm Fed tăng lãi suất

Đổ xô đi vay mua nhà, nợ hộ gia đình toàn cầu cán mốc kỷ lục 55 tỉ USD trong bối cảnh giá nhà thế giới tăng vọt trong ít năm trở lại đây.

Giá nhà đã tăng vọt trên toàn thế giới do chính sách kích thích tài khóa và nới lỏng tiền tệ nhằm đối phó với tình trạng suy thoái kinh tế trong bối cảnh số ca nhiễm COVID-19 tăng mạnh trở lại. Tuy nhiên, triển vọng thị trường nhà ở hiện đang ảm đạm khi Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ (Fed) và các ngân hàng trung ương khác hướng tới việc thắt chặt các chính sách tiền tệ để kiểm soát lạm phát.

Các nhà hoạch định chính sách đang theo dõi tác động của việc siết chặt chính sách tiền tệ này bởi dư nợ cho vay thế chấp tăng vọt cũng khiến nợ hộ gia đình tăng theo.

Số liệu của Ngân hàng chi nhánh Dallas của Fed cho thấy, giá nhà ở 25 quốc gia, bao gồm: Úc, New Zealand và Mỹ đã nhảy vọt sau khi Covid bùng phát. Theo đó, các quốc gia trên ghi nhận mức giá trong giai đoạn từ tháng 7 đến tháng 9/2021 tăng 13% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tăng của giá nhà cũng đã vượt mức tăng của thu nhập khả dụng ở 22 quốc gia.

Số dư nợ cho vay thế chấp gia tăng đã đẩy nợ hộ gia đình toàn cầu đạt mức kỷ lục 55,4 nghìn tỉ USD tính đến tháng 9 năm ngoái, tăng 6 nghìn tỉ USD so với mức trước đại dịch, theo Viện Tài chính Quốc tế.

Theo Ngân hàng Trung ương Nhật Bản, dư nợ cho vay thế chấp trong cùng tháng tại nước này đạt 216 nghìn tỉ Yên (tương đương 1,9 nghìn tỉ USD) - tăng 5% trong vòng hai năm - khiến nợ hộ gia đình tăng 4% lên 346 nghìn tỉ Yên. Một nhà phân tích cho biết, bên cạnh việc lãi suất giảm, đại dịch đã khiến nhiều người tiêu dùng tìm kiếm các phương án sinh hoạt và lối sống mới.

Boise, thủ phủ của bang Idaho (Mỹ), là thị trường nhà ở được định giá cao nhất trong số 100 thành phố của nước này, theo một cuộc khảo sát của Đại học Florida Atlantic và Đại học Quốc tế Florida. Giá trung bình của nhà ở cho một hộ gia đình đã tăng gấp đôi trong 10 năm qua lên khoảng 540.000 USD, buộc nhiều người muốn mua nhà tương lai phải trì hoãn kế hoạch mua của họ.

Nguồn cung nhà ở tại Boise đã giảm trong thập kỷ qua do các dự án xây dựng bị đình trệ sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. Nhưng nhu cầu gần đây đã tăng lên khi thành phố thu hút cư dân từ California và các bang khác, cũng như những người mong muốn làm việc từ xa trong bối cảnh đại dịch, Steven Peterson, một nhà kinh tế khu vực tại Đại học Idaho, cho biết.

Nhiều người trong số này đã mua được nhà khi vay ngân hàng với lãi suất thấp, được tạo điều kiện từ chính sách nới lỏng của Fed.

Cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 được “châm ngòi” bởi sự sụp đổ của ngân hàng đầu tư Lehman Brothers của Mỹ, đây là một ví dụ điển hình về tác hại kinh tế do thị trường nhà ở phát triển quá nóng.

Trong nửa đầu những năm 2000 sau khi "bong bóng dot-com" bùng nổ, lãi suất đã giảm từ khoảng 6% xuống chỉ còn hơn 1% nhờ chính sách điều tiết của Fed. Các khoản cho vay mua nhà với điểm tín dụng thấp tăng lên, trong khi các sản phẩm chứng khoán hóa đi kèm các khoản vay đó lại nở rộ.

Lãi suất bắt đầu tăng vào năm 2004, và giá nhà sau đó đã liên tục lao dốc trong hai năm liên tiếp (2007 và 2008), buộc các tổ chức tài chính phải bán tài sản có liên quan đến tiền vay mua nhà và ghi nhận khoản lỗ lớn.

Giờ đây tình hình đã khác

Các nhà quản lý tài chính dường như đã học được từ cuộc khủng hoảng trong quá khứ và bắt đầu siết chặt các quy tắc hơn, trong khi đó, các tổ chức cho vay đang cố gắng tránh rủi ro quá mức. Với dư nợ của các khoản cho vay dưới chuẩn được chứng khoán hóa và các công cụ khác thấp hơn nhiều so với giai đoạn 2007-2008, cơ hội để các sản phẩm này làm rung chuyển hệ thống tài chính - ngân hàng đã giảm đi rất nhiều.

David Rosenberg, người sáng lập công ty nghiên cứu độc lập Rosenberg Research & Associates, cho biết, những người vay ngân hàng để mua nhà với lãi suất thấp trước đây có thể sẽ bị ảnh hưởng khi lãi suất bắt đầu tăng trở lại.

Fed dự kiến sẽ bắt đầu tăng lãi suất vào tháng 3 tới. Cơ quan này cũng thông báo rằng họ sẽ nỗ lực giải quyết lạm phát đang leo thang thông qua việc thu hẹp quy mô mua trái phiếu, cụ thể là ít hơn 30 tỷ USD trái phiếu mỗi tháng. Theo đó, Fed sẽ kết thúc hoàn toàn việc mua trái phiếu của mình vào tháng 3/2022, và rất có khả năng sẽ tăng lãi suất ngay sau cuộc họp vào ngày 16/3, hoặc các cuộc họp sau đó vào tháng 5 hoặc tháng 6 năm nay.

Desmond Lachman, thành viên cấp cao tại Viện Doanh nghiệp Hoa Kỳ, kiêm cựu phó giám đốc Phòng Đánh giá và Phát triển Chính sách của Quỹ Tiền tệ Quốc tế, cho rằng Fed hoàn toàn đi sau đường cong lạm phát, và một trong những lý do mà cơ quan này giờ đây phải "khiêm tốn và nhanh nhẹn" - theo lời chủ tịch Jerome Powell - là vì Fed đã làm rất sai vào năm ngoái. Ông giải thích, Fed đã sai lầm khi cho rằng lạm phát sẽ chỉ ở mức 1,8% trong suốt 2021, và thậm chí theo cách tính toán của riêng họ, lạm phát hóa chỉ dừng lại ở mức 5%. Nhưng thực tế lạm phát cao gấp ba lần con số mà Fed đã dự kiến.

Việc tăng lãi suất đã được tiến hành trong một số lĩnh vực. Freddie Mac, tập đoàn cho vay thế chấp mua nhà ở Mỹ, cho biết lãi suất thế chấp cố định kỳ hạn 30 năm đã đạt 3,55% vào tháng 1 vừa qua, đánh dấu mức tăng 0,5 điểm phần trăm trong vòng một tháng. J.P. Morgan dự báo rằng đầu tư vào nhà ở tại Mỹ, vốn đã tăng 9% vào năm 2021 so với năm trước, sẽ giảm khoảng 1% trong 2022.

Nhật Bản đi sau các nước khác trong việc tăng giá nhà. Trong khi giá nhà chung cư tăng mạnh ở Tokyo và các khu vực đô thị khác, giá nhà nói chung chỉ tăng khoảng 1% kể từ khi đại dịch bùng phát, theo chi nhánh Dallas của Fed.

Giá bất động sản tăng trưởng tương đối thấp đã thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường, bao gồm một quỹ nước ngoài gần đây đã đồng ý mua một số khách sạn từ Seibu Holdings. Makoto Sakuma, một nhà nghiên cứu tại Viện Nghiên cứu NLI cho biết: “Các nhà đầu tư nước ngoài đang dần nhận ra xu hướng động sản Nhật Bản bị định giá thấp và đổ xô đầu tư vào đây.”

Tuy nhiên, một số nhà phân tích không mấy lạc quan khi cho rằng đầu tư nước ngoài tại thị trường Nhật Bản có thể giảm đáng kể, khi giá bất động sản ở các quốc gia khác có xu hướng giảm./.