Thị trường nhà đất đóng băng, loạt DN môi giới BĐS kinh doanh thế nào?

Nửa đầu năm 2023, tình hình "đóng băng" trên thị trường BĐS vẫn giữ nguyên tác động trực tiếp đến kết quả kinh doanh của loạt doanh nghiệp môi giới.

Quý II/2023, thị trường bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc. Toàn thị trường ghi nhận số lượng giao dịch phát sinh kém, số sản phẩm bất động sản mới tung ra thị trường gần như là không có.

Kết quả kinh doanh quý II/2023 và 6 tháng đầu năm 2023 của loạt doanh nghiệp kinh doanh hoạt động môi giới bất động sản thể hiện rõ tình hình eo hẹp của loại hình kinh doanh này.

Doanh thu giảm sốc, lợi nhuận âm sâu

Theo báo cáo tài chính quý II/2023, Công ty Cổ phần Tập đoàn Danh Khôi (HNX: NRC) ghi nhận doanh thu thuần hợp nhất giảm sâu gấp 55 lần so với cùng kỳ xuống hơn 1,9 tỷ đồng. Trong đó, doanh thu từ dịch vụ tư vấn và quản lý bất động sản, doanh thu từ hoạt động hợp tác đầu tư dự án ghi nhận bằng 0. Chỉ có duy nhất dịch vụ môi giới và dịch vụ khác đem về cho Danh Khôi hơn 1,9 tỷ đồng.

Do đó, dù giá vốn hàng bán được tiết giảm triệt để xuống mức gần 38 triệu đồng, công ty vẫn chỉ có lãi gộp 1,9 tỷ đồng (cùng kỳ lãi gộp hơn 89,5 tỷ đồng).

Luỹ kế 6 tháng đầu năm, công ty này cũng chỉ thu về hơn 1,9 tỷ đồng doanh thu thuần. Sau khi khấu trừ đi mọi chi phí và thuế, Danh Khôi báo lỗ 3,8 tỷ đồng trong quý II/2023 và lỗ hơn 20,6 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2023.

Danh mục hàng tồn kho tính đến ngày 30/6/2023 của công ty cũng giữ nguyên so với đầu năm ở mức 61,13 tỷ đồng, chủ yếu nằm tại chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang.

Cùng chung tình cảnh với Danh Khôi, Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (Đất Xanh Services, HoSE: DXS) ghi nhận doanh thu quý II/2023 đạt 662 tỷ đồng, giảm 49% so với cùng kỳ năm trước. Doanh thu giảm nửa nhưng giá vốn lại chỉ giảm nhẹ 15% khiến lợi nhuận gộp của Đất Xanh Services chỉ còn 150 tỷ đồng, tương ứng chưa tới ¼ cùng kỳ.

Tại phần Thuyết minh, Đất Xanh Services cho thấy doanh thu dịch vụ bất động sản là sụt giảm mạnh nhất, lên tới 73%, chỉ còn chưa tới 192 tỷ đồng. Bên cạnh doanh thu thuần đi xuống, doanh thu từ hoạt động tài chính của công ty cũng không khá khẩm hơn là mấy.

Do đó, kết thúc quý II/2023, Đất Xanh Services ghi nhận đang lỗ 17,2 tỷ đồng trong khi cùng kỳ lãi hơn 256 tỷ đồng, đây đã là quý thứ ba liên tiếp doanh nghiệp này báo lỗ ròng.

Luỹ kế 6 tháng đầu năm, “anh cả” trong ngành môi giới bất động sản báo lỗ hơn 61 tỷ đồng, trượt dài so với số lãi 474 tỷ đồng bán niên năm 2022.

Báo lãi sau thuế "mỏng như lá lúa"

Có phần khởi sắc hơn, Công ty Cổ phần Tập đoàn Khải Hoàn Land (HoSE: KHG) dù ghi nhận doanh thu giảm sâu trong quý II/2023 nhưng vẫn vớt vát được chút lãi ròng.

Cụ thể, Khải Hoàn Land ghi nhận doanh thu thuần từ việc bán hàng và cung cấp dịch vụ chỉ vỏn vẹn hơn 3,3 tỷ đồng, giảm 80 lần so với cùng kỳ năm trước. Nguyên do bởi công ty phát sinh thêm khoản hàng bán bị trả lại lên tới 31,8 tỷ đồng, ăn mòn gần như hết doanh thu quý II/2023 của doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, trong quý II/2023 công ty chỉ thu về hơn 12 tỷ đồng từ doanh thu môi giới bất động sản, trong khi cùng kỳ con số này là hơn 271 tỷ đồng.

Ở chiều ngược lại, doanh thu hoạt động tài chính của doanh nghiệp lại là một điểm sáng khi ghi nhận đạt hơn 109 tỷ đồng nhưng chi phí tài chính lại được tiết giảm gần một nửa, xuống còn 26 tỷ đồng.

Dù vậy, việc doanh thu từ hoạt động kinh doanh cốt lõi giảm sâu cũng ảnh hưởng đến lợi nhuận của Khải Hoàn Land, kết thúc quý II/2023 doanh nghiệp môi giới này báo lãi giảm 48% xuống còn 45 tỷ đồng. Luỹ kế 6 tháng đầu năm, doanh thu thuần của Khải Hoàn Land đạt 263 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 101 tỷ đồng, tương ứng giảm lần lượt 43% và 35% so với cùng kỳ năm trước.

Tương tự, từng nuôi cả nghìn môi giới bất động sản, nổi danh với đội ngũ môi giới được đào tạo chuyên nghiệp, CTCP Bất động sản Thế Kỷ (CenLand, HoSE: CRE) cũng không tránh khỏi tình cảnh lãi “mỏng như lá lúa”.

Cụ thể, quý II/2023 công ty ghi nhận doanh thu thuần đạt gần 401 tỷ đồng và lãi ròng đạt hơn 9,5 tỷ đồng, giảm lần lượt 35% và 88% so với cùng kỳ năm trước.

Giải trình về kết quả này, doanh nghiệp cho biết, thị trường bất động sản trong quý II tiếp tục đối mặt với rất nhiều khó khăn và các yếu tố không thuận lợi xuất hiện từ năm 2022. Mặc dù thị trường địa ốc và thị trường vốn đã có sự cải thiện so với quý I nhưng vẫn chưa thực sự khởi sắc, giao dịch vẫn chưa thực sự sôi động.

Chia sẻ tại ĐHĐCĐ thường niên 2023 diễn ra vào cuối tháng 4 vừa qua, Tổng Giám đốc CenLand cho biết, số lượng nhân viên môi giới của công ty tính đến thời điểm này đã giảm khoảng 40–50% nhân sự.

Bổ sung thêm, Chủ tịch HĐQT Cenland Nguyễn Trung Vũ chia sẻ trong đại hội, trung bình mỗi tháng phải bỏ ra khoảng 2 - 3 căn chung cư coi như lỗ để nuôi công ty và ông nghĩ là còn khoảng vài trăm căn để có thể lo liệu cho công ty vượt qua giai đoạn này.

Nhìn vào cơ cấu doanh thu luỹ kế 6 tháng đầu năm 2023, dịch vụ môi giới và đầu tư bất động sản tiếp tục là chủ lực trong cơ cấu doanh thu của CenLand. Tuy nhiên, lợi nhuận mảng này giảm sâu về dưới 5 tỷ đồng; biên lợi nhuận thuần mảng này chỉ vỏn vẹn 1% (cùng kỳ ở mức 10,7%).

Nghề môi giới bất động sản có còn hấp dẫn?

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) về thực trạng sức khỏe thị trường BĐS cho thấy, lượng giao dịch thời gian qua chưa đến 50% so với năm ngoái. Cả nguồn cung và cầu của thị trường đều sụt giảm nghiêm trọng khiến nhiều doanh nghiệp liên tục báo lỗ, môi giới bất động sản chìm trong khó khăn, túng thiếu và thất nghiệp.

VARS cho rằng những khó khăn trên thị trường BĐS thể hiện rõ trên kết quả kinh doanh khi nhiều doanh nghiệp hoạt động môi giới đều báo lỗ trong hai quý đầu năm 2023, ghi nhận giai đoạn kém nhất kể từ năm 2017 tới nay.

Trước đó, dữ liệu của VARS cho thấy ước lượng số người môi giới đang hoạt động hiện nay chỉ còn khoảng 30%-40% so với giai đoạn đầu năm 2022.

Đáng chú ý, các doanh nghiệp môi giới hoặc chủ đầu tư có bố trí bộ phận môi giới bán hàng có tỉ trọng sa thải 50% nhân sự trở lên dưới nhiều hình thức như dừng ký hợp đồng tạm thời trong 3-6 tháng, cho thôi việc, giữ chế độ cộng tác viên…

Tình trạng sa thải nhân sự không chỉ riêng với các doanh nghiệp đầu ngành mà thậm chí với các doanh nghiệp nhỏ khác còn mạnh mẽ hơn.

VARS cho rằng đây là giai đoạn thách thức đối với những đơn vị môi giới không đủ năng lực cạnh tranh để tồn tại nhưng cũng là cơ hội để các đơn vị chuyên nghiệp vượt lên và phát triển bền vững hơn.

Mặc dù vậy, VARS nhận định, triển vọng nghề nghiệp của môi giới BĐS vẫn lớn mặc dù đang trong giai đoạn thị trường khó khăn, nhiều thách thức do tính cạnh tranh cao. Vì vậy, các nhân viên môi giới phải luôn học hỏi, không ngừng nâng cao nghiệp vụ và giữ được đạo đức nghề nghiệp, uy tín với khách hàng.