Thị trường bấtđộng sản đối mặt nhiều thách thức và giải pháp hồi sức

Sự phối hợp nhịp nhàng, kịp thời của tất cả các phía sẽ giúp kiểm soát đầy đủ và tuyệt đối toàn bộ thị trường bất động sản, thúc đẩy tăng trưởng bền vững.

Nhiều thách thức với thị trường bất động sản

Theo Hà Nội Mới, thông tin từ Bộ Xây dựng, trong giai đoạn vừa qua, thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn. Điển hình là hệ thống pháp luật liên quan chưa đồng bộ, chưa theo kịp sự phát triển của thị trường. Nhiều dự án các địa phương khó khăn trong thực hiện; đặc biệt tại một số địa phương lớn, khoảng 70-80% các dự án đã phải tạm dừng triển khai.

Trong khi đó, doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn; thị trường đối mặt với sức mua kém, thanh khoản suy giảm... Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải cho hay, khoảng 70% khó khăn vướng mắc liên quan đến cơ chế chính sách, đặc biệt là liên quan đến quỹ đất, giải phóng mặt bằng, xác định giá đất, đấu giá đất.

Khảo sát sơ bộ của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (Hiệp hội Bất động sản Việt Nam) mới đây cho thấy, có đến 2/3 doanh nghiệp gần như không phát triển dự án mới trong 1 năm qua. Nhà đầu tư lựa chọn các kênh đầu tư khác, như gửi tiết kiệm và chứng khoán.

Theo doanh nghiệp bất động sản, về mặt lý thuyết, thủ tục hành chính cho dự án bất động sản mất 1,5-2 năm, nhưng trên thực tế có thể kéo dài 4-5 năm hay thậm chí 10 năm. Đây cũng là nguyên nhân khiến nguồn cung bất động sản bị thắt lại, nhất là thời gian qua, việc thanh tra, kiểm tra đã ảnh hưởng đến tâm lý của các địa phương trong quá trình phê duyệt dự án.

Việc giảm lãi suất 1-2% trong thời gian qua là một nỗ lực rất lớn của Chính phủ và hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên, nếu rút ngắn thời gian dự án 1 năm có thể giúp doanh nghiệp tiết kiệm khoản lãi suất lên tới 12-15% chi phí vốn. Trong khi đó, lãi suất vay theo gói 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội quá cao, nên chủ đầu tư và người mua nhà khó tiếp cận.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung bất động sản sụt giảm nghiêm trọng. Năm 2022, nguồn cung đạt khoảng 50.000 sản phẩm, chỉ bằng hơn 20% nguồn cung năm 2018 (trước đại dịch Covid-19); cơ cấu nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn.

Trong 3 quý năm 2023, nguồn cung tăng nhẹ so với năm 2022, song vẫn giảm mạnh so với giai đoạn trước dịch. Việc thiếu nguồn cung phù hợp cộng với dòng tiền yếu, niềm tin của khách hàng vào thị trường bị sụt giảm khiến cho lượng giao dịch năm 2022 và 9 tháng năm 2023 đi xuống. Năm 2022, tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường đạt khoảng 40%, chỉ bằng 25% so với lượng giao dịch của năm 2018. Trong 9 tháng năm 2023, tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường chỉ bằng 50% so với năm 2022.

Những giải pháp “hồi sức cấp cứu”

Theo Nhịp Sống Thị Trường, tại Hội nghị Tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đã kiến nghị 8 giải pháp với tiền đề quan trọng là sự phối hợp nhịp nhàng, kịp thời của tất cả các phía để đảm bảo có thể kiểm soát đầy đủ và tuyệt đối toàn bộ thị trường.

Thứ nhất , đẩy mạnh hơn nữa hoạt động của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ. Mỗi địa phương cũng cần thành lập một Tổ riêng để đẩy nhanh việc xử lý, tháo gỡ khó khăn cho các dự án vẫn còn vướng mắc. Tránh trường hợp “nước xa không cứu kịp lửa gần”.

Thứ hai, cần sự chung tay, vào cuộc của tất cả các cấp ban ngành, từ Trung ương tới địa phương.

Thứ ba, Chính phủ tiếp tục ban hành các văn bản cụ thể, chi tiết để làm cơ sở xử lý các vấn đề liên quan đến bất động sản.

Thứ tư , các cơ chế, chính sách trước khi ban hành, cần có sự tham gia đóng góp ý kiến của nhiều bên nhằm đảm bảo sau khi ban hành có thể áp dụng ngay được vào thực tiễn với mức độ phù hợp cao.

Thứ năm , đối với nhà ở xã hội, cần một cơ chế đặc biệt hơn, đủ sức hấp dẫn và thật sự thuận lợi để cả doanh nghiệp và người dân có thể tiếp cận được. Cần xác định rõ, đây là phân khúc đặc thù, không nên áp dụng các luật thông thường.

Thứ sáu , Ngân hàng Nhà nước cần có những chính sách cụ thể, đặc thù, ứng dụng tại từng thời điểm, phù hợp với từng sự vụ để góp phần hỗ trợ giải quyết một cách nhanh nhất, kịp thời nhất các vấn đề về nguồn vốn, tín dụng dành cho doanh nghiệp bất động sản và người mua bất động sản. Từ đó, sẽ tiết giảm tối đa các hệ lụy do khó khăn kéo dài.

Thứ bảy , cần nhanh chóng có cơ chế cho các nhóm doanh nghiệp bất động sản, dự án bất động sản có phát hành trái phiếu doanh nghiệp, vay tín dụng… đang gặp khó khăn chưa được tháo gỡ và phải thực hiện nghĩa vụ trong năm 2024. Tránh tình trạng “nước đến chân mới nhảy”, gây “tăng áp”.

Thứ tám, các dự án bất động sản có nguy cơ cao, khó xử lý, cần có chính sách hỗ trợ tài chính và tạo điều kiện thu hồi dự án để Nhà nước thực hiện.