Thị trường bất động sản sẽ phục hồi từ quý 2/2024?

Theo kỳ vọng của Chứng khoán VPBank, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ phục hồi từ quý 2/2024 nhờ các chính sách chủ động của Chính phủ, xu hướng lãi suất giảm và nút thắt thị trường trái phiếu doanh nghiệp được tháo gỡ.

Nguồn cung hạn chế, thị trường tiếp tục trầm lắng

Theo báo cáo bất động sản nhà ở Việt Nam cập nhật tháng 8 của CTCP Chứng khoán VPBank (VPBankS), thị trường căn hộ và nhà đất tại TPHCM và Hà Nội là hai khu vực sôi động nhất đều giảm mạnh nguồn cung mới và lượng hàng bán ra.

Cụ thể, 6 tháng đầu năm, nguồn cung mới căn hộ và nhà đất của TPHCM đều giảm 78% so với cùng kỳ, lần lượt còn 2,616 căn và 338 căn. Tương tự, nguồn cung mới tại Hà Nội cũng giảm 50% so với cùng kỳ năm trước đối với căn hộ còn 3,596 căn và giảm 70% đối với nhà đất còn 361 căn.

Nguồn: VPBankS Research

Mặc dù vậy, Hà Nội lại ghi nhận sự tích cực duy nhất ở số căn hộ bán ra đạt 2,500 căn, tăng 60% so với cùng kỳ. Trong khi tại TPHCM giảm đến 90% ở cả căn hộ lẫn nhà đất, lần lượt đạt 1,170 căn và 158 căn.

Giá bán trung bình có sự tăng giảm trái ngược ở hai thị trường trong 6 tháng đầu năm 2023. Giá bán căn hộ tại TPHCM giảm 10% so với cuối năm 2022, xuống còn 3,250 USD/m2; trong khi Hà Nội là 2,026 USD/m2, tăng 17% so với cùng kỳ.

Còn giá bán các sản phẩm đất nền tại TPHCM vẫn ở mức cao 13,700 USD/m2, tăng 12% so với quý 1/2023; trong khi tại Hà Nội còn 4,150 USD/m2, giảm 39% so với cùng kỳ năm trước.

Nửa cuối năm 2023, VPBankS Research dự báo sẽ có thêm 8,450 căn hộ và 500 căn nhà đất tại TPHCM được mở bán; còn Hà Nội là 7,000 căn hộ và 695 căn nhà đất nền, phần lớn thuộc phân khúc trung cấp.

VPBankS Research cho rằng áp lực thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã được xoa dịu nhờ các biện pháp gia hạn từ Chính phủ nhưng vẫn còn tồn tại rủi ro cao về tính thanh khoản. Áp lực trả nợ vẫn rất lớn, đặc biệt vào quý 3/2023 (32,655 tỷ đồng) và quý 3/2024 (34,632 tỷ đồng).

Nguồn: VPBankS Research

Bên cạnh đó, dù Ngân hàng Nhà nước liên tục cắt giảm lãi suất điều hành 4 lần trong ba tháng nhưng lãi suất cho vay đối với lĩnh vực bất động sản vẫn còn ở mức cao 13 - 14%/năm. VPBankS Research kỳ vọng thị trường sẽ ấm dần trở lại khi lãi suất vay thế chấp giảm về còn từ 10 - 11%/năm.

Kết quả từ khảo sát môi giới bất động sản cho thấy, thị trường chung vẫn còn khó khăn khi 65% số người được khảo sát đồng tình rằng khách hàng có tâm lý giữ tiền chờ giá giảm thêm; 50% cho rằng khách hàng sợ thị trường bất động sản tiêu cực, không dám đầu tư. Chỉ 30% đồng ý rằng khách hàng của họ không vay được để mua bất động sản.

Khó khăn sẽ dịu đi, chờ thị trường phục hồi từ quý 2/2024

Các khung pháp lý về Luật đất đai (sửa đổi) và Thuế bất động sản (mới) dần được chỉnh sửa và bổ sung, kỳ vọng góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản trong tương lai và hạn chế các đợt bong bóng giá cả.

Bên cạnh đó, thị trường hướng sự kỳ vọng phục hồi về nhu cầu thực nhà ở xã hội. VPBankS Research dự báo nhu cầu đạt 2.4 triệu căn đến năm 2030 trong khi nguồn cung dự kiến chỉ đáp ứng gần 50%.

VPBankS Research cho biết, nhóm doanh nghiệp bất động sản nhà ở nhìn chung đều đã có sự cải thiện về mặt tài chính trong quý 1/2023, trừ một vài doanh nghiệp còn đáng lo ngại về cả thanh khoản và cấu trúc vốn. Dù vậy, với sự hỗ trợ của Chính phủ thông qua các chính sách như Nghị định 08, các doanh nghiệp này về cơ bản đã có kế hoạch xử lý các khoản nợ đến hạn.

VPBankS Research dự báo đáy của thị trường đã đi qua sau nửa đầu năm 2023 đồng thời kỳ vọng khó khăn sẽ dịu đi nhờ các động thái can thiệp chủ động của Chính phủ, lãi suất có xu hướng giảm dần và áp lực trái phiếu doanh nghiệp được giảm bớt. Theo đó, thị trường bất động sản Việt Nam kỳ vọng phục hồi vào quý 2/2024.