Thấy gì từ những thương vụ tỷ USD doanh nghiệp ngoại 'gom' bất động sản?

Trong khi các doanh nghiệp bất động sản trong nước đang chật vật đáo hạn trái phiếu, trả lãi ngân hàng, tìm cách duy trì hoạt động thì hàng loạt quỹ đầu tư và doanh nghiệp nước ngoài lại âm thầm đi thâu tóm quỹ đất, tăng cường sáp nhập và mua lại (M&A).

Loạt thương vụ đình đám

Với tình trạng quỹ đất khan hiếm, thủ tục pháp lý để dự án được triển khai còn nhiều vướng mắc, nhiều doanh nghiệp bất động sản bị tổn thương sau đại dịch COVID-19 nay lại phải “phanh gấp” vì dòng vốn bị thắt chặt, buộc phải chuyển nhượng dự án, cổ phần cho các doanh nghiệp nước ngoài.

Thương vụ đình đám, đang được thị trường địa ốc bàn tán nhiều nhất là Reuters mới đây dẫn tin, Tập đoàn CapitaLand đang đàm phán mua tài sản trị giá khoảng 1,5 tỷ USD từ Công ty CP Vinhomes (mã chứng khoán: VHM). Thỏa thuận này sẽ đánh dấu một trong những giao dịch bất động sản lớn nhất ở Đông Nam Á trong vài năm qua. Nguồn tin này còn tiết lộ CapitaLand sẽ xem xét mua một phần dự án Ocean Park 3 của Vinhomes hoặc một dự án khác ở phía bắc TP Hải Phòng.

Tập đoàn CapitaLand đã hiện diện ở Việt Nam gần 30 năm với danh mục đầu tư gồm một khu bán lẻ, một mô hình Soho (kết hợp văn phòng làm việc và lưu trú), 3 dự án khu phức hợp, hơn chục dự án căn hộ cao tầng ở TPHCM, 36 khu nghỉ dưỡng tại Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Khánh Hòa, Quảng Nam, Lào Cai.

Gần đây, CapitaLand liên tục thâu tóm các quỹ đất lớn ở Bình Dương và TPHCM. Cụ thể, CapitaLand hợp tác với Becamex IDC làm dự án phát triển Thành phố mới Bình Dương. Tập đoàn này sẽ tiếp nhận và phát triển một quỹ đất từ Becamex IDC để xây dựng dự án nhà ở quy mô lớn nhất của đơn vị này tại Việt Nam. Tổng giá trị phát triển dự án khoảng 18.330 tỷ đồng trên diện tích 18,9 ha, xây dựng khoảng 3.700 căn hộ và nhà ở. Giai đoạn đầu sẽ thực hiện trong năm 2022 - 2024 và toàn dự án sẽ hoàn thiện vào năm 2027.

CapitaLand cũng đang đàm phán một thương vụ khác trị giá 716 triệu USD để thâu tóm quỹ đất có vị trí đắc địa tại TP. Thủ Đức, TPHCM. Dự án có quy mô 8 ha, với khoảng 1.100 căn hộ và shophouse. Dự kiến, quá trình mua lại dự án này hoàn thành vào quý IV/2023, bắt đầu khởi công năm 2024 và đưa vào hoạt động từ năm 2027.

Hôm 17/3, Tập đoàn Novaland (mã chứng khoán: NVL) công bố bổ nhiệm ông Dennis Ng Teck Yow giữ chức vụ tổng giám đốc, thay ông Nguyễn Ngọc Huyên vừa từ nhiệm. Trước khi sang Novaland, ông Dennis Ng Teck Yow là Tổng Giám đốc Gamuda Land Việt Nam.

Gamuda Land dưới thời ông Dennis Ng Teck Yow từng "gom" nhiều quỹ đất lớn ở Việt Nam. Chỉ tính riêng trong năm 2022, Gamuda Land đã hoàn tất 2 thương vụ đình đám, gồm mua lại toàn bộ dự án Uni Galaxy ở Bình Dương từ Becamex TDC với giá gần 1.300 tỷ đồng và sáp nhập một công ty khác của Việt Nam để sở hữu dự án Elysian ở TP. Thủ Đức.

Tương tự, một “ông lớn” ngành bán lẻ lớn hàng đầu Thái Lan, đã hoạt động tại Việt Nam đã được 10 năm là Central Retail công bố đầu tư thêm 20.000 tỷ đồng vào thị trường bất động sản Việt Nam để phát triển các dự án phức hợp, trung tâm thương mại.

Theo thông tin từ Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch Đầu tư, trong tổng số gần 3,1 tỷ USD vốn ngoại (FDI) đăng ký vào Việt Nam trong 2 tháng đầu năm 2023, bất động sản chiếm 396 triệu USD, đứng thứ 2 trong các lĩnh vực hút FDI mạnh nhất. Tuy nhiên, nếu tính cả số tiền rót vào các khu công nghiệp, con số sẽ là hàng tỷ USD.

Đơn cử như tại Bình Dương, trong 2 tháng đầu năm 2023, 90% vốn FDI trên địa bàn tỉnh “chảy” vào mảng bất động sản. Cụ thể, tỉnh đã thu hút 19,7 triệu USD vốn đầu tư cho 7 dự án mới, tăng 24% so với cùng kỳ năm 2022.

Lo mất lợi thế sân nhà

Theo các chuyên gia, bất chấp những biến động và khó khăn đang diễn ra, bất động sản Việt Nam vẫn được đánh giá là vùng đất tiềm năng, được các doanh nghiệp quốc tế quy mô lớn săn đón. Điều này đã nằm ngoài dự đoán của giới chuyên gia khi cho rằng thị trường nội địa có nhiều bất ổn sẽ làm giảm đi dòng vốn ngoại.

Ông Hoàng Kim Hoài - Tổng Giám đốc Phúc Điền Land - cho biết, yếu tố hấp dẫn nhất của bất động sản Việt Nam là tiềm năng tăng trưởng, dư địa phát triển còn rất lớn nên thu hút được nhiều nhà đầu tư nước ngoài.

Ở thời điểm hiện tại, nhiều doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đang chịu sức ép từ hàng loạt khó khăn về pháp lý, áp lực trả nợ ngân hàng, đáo hạn trái phiếu nên phải chào mời nhà đầu tư nước ngoài với cơ chế uyển chuyển, giá dễ chịu hơn trước. Ông Hoài đánh giá, giai đoạn khó khăn hiện nay là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư ngoại thâm nhập và mở rộng danh mục đầu tư. Tuy nhiên, phải đến cuối năm 2023 hoặc đầu năm 2024 mới xuất hiện nhiều thương vụ thành công, có thể lên tới hàng tỷ USD.

Trao đổi với Tiền Phong, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - nói rằng, các quỹ đầu tư ngoại thâu tóm thị trường là điều đã được ông cảnh báo rất nhiều lần, từ nhiều tháng trước.

Theo ông Châu, thời gian qua, một số doanh nghiệp bất động sản phải thực hiện các biện pháp “đau đớn” để... tồn tại. Cụ thể, doanh nghiệp bất động sản đang thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO) và điều này sẽ tác động đến sự phục hồi, tăng trưởng của nền kinh tế, trực tiếp làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.

Do “tắc” nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu, nguồn vốn huy động từ khách hàng nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, đầy rủi ro hoặc phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu đến 40% giá hợp đồng.

“Việc bán dự án với giá hời tạo lợi thế cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, trong đó nhà đầu tư nước ngoài có cơ hội thôn tính thị trường, có thể làm mất đi lợi thế của doanh nghiệp nội địa đang thống lĩnh thị trường bất động sản hiện nay”, ông Lê Hoàng Châu nói.