Thách thức lợi nhuận của Kinh Bắc

Trong khi mảng nhà ở xã hội bứt phá, áp lực nợ ròng gia tăng đáng kể so với trung vị ngành đang đặt ra bài toán tối ưu hóa dòng tiền cho nửa cuối năm.

Theo báo cáo phân tích của chứng khoán ACB, nửa đầu năm 2026 Kinh Bắc City ghi nhận doanh thu 1.925 tỷ đồng giảm 46% và lợi nhuận sau thuế 269 tỷ đồng giảm 78% so với cùng kỳ năm trước. Sự suy giảm này chủ yếu do mảng cho thuê khu công nghiệp - doanh số chính của công ty - bị ảnh hưởng. Doanh thu từ cho thuê khu công nghiệp đạt 828 tỷ đồng, giảm 71%, với chỉ khoảng 21ha đất được bàn giao, thấp hơn đáng kể so với 85,8ha của nửa đầu năm 2025.

Sự giảm tốc xuất phát từ bối cảnh thị trường bất động sản thương mại gặp khó khăn do lãi suất cao và kiểm soát tín dụng chặt chẽ. Dự án Tràng Cát tại Hải Phòng được kỳ vọng bàn giao 15ha trong năm 2026, nhưng đã được điều chỉnh sang năm 2027, tương ứng dời khoảng 1.400 tỷ đồng doanh thu. Tuy nhiên, chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội với lãi suất ưu đãi tạo điểm sáng khác khi công ty bán được 856 căn trong 6 tháng đầu năm, giúp doanh thu chuyển nhượng bất động sản tăng 74% lên 717 tỷ đồng.

Chứng khoán ACB dự báo doanh thu toàn năm 2026 của Kinh Bắc City ước đạt 8.149 tỷ đồng, tăng 21,9% so với năm 2025, với lợi nhuận sau thuế ước đạt 2.206 tỷ đồ, giảm nhẹ 0,1%. Bước sang năm 2027, khi dự án Tràng Cát được bàn giao nhiều hơn, doanh thu có thể đạt 10.468 tỷ đồng, tăng 28,5%, và lợi nhuận sau thuế có thể đạt 2.855 tỷ đồng, tăng 29,5%. Những con số này phản ánh kỳ vọng phục hồi mạnh khi các dự án mới đi vào hoạt động.

Mặc dù triển vọng tích cực, tỷ lệ nợ ròng của Kinh Bắc City đã tăng đáng kể. Tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu tăng từ 48% cuối năm trước lên 74,6%, cao hơn mức trung vị ngành 30,4%. Tỷ lệ nợ ròng trên EBITDA tăng từ 4,9 lần lên 12,4 lần, trong khi mức trung vị ngành chỉ khoảng 2,4 lần. Những chỉ số này phản ánh áp lực tài chính gia tăng từ việc bàn giao dự án chậm hơn dự kiến.

Kinh Bắc City sở hữu quỹ đất khu công nghiệp hơn 4.500ha, bao gồm các dự án mới như Tràng Duệ 3 (653ha), Tân Tập (654ha), Phú Bình (675ha) và Sông Hậu 2 (khoảng 380ha) sẽ bàn giao từ 2027 trở đi. Dòng vốn FDI vào lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm khoảng 55% tổng vốn FDI vào Việt Nam, hỗ trợ nhu cầu thuê không gian công nghiệp dài hạn. Những yếu tố này tạo cơ sở cho kỳ vọng phục hồi từ 2027.

Chứng khoán ACB hạ giá mục tiêu cổ phiếu KBC xuống 32.300 đồng, giảm 12% so với dự báo trước, nhưng mức này vẫn cao hơn khoảng 20% so với giá thị trường hiện tại (27.000 đồng). Dù vậy, công ty chứng khoán vẫn duy trì khuyến nghị khả quan, dựa trên quỹ đất lớn và triển vọng tăng trưởng từ năm 2027.