23/01/2024 Cập nhật ĐHCĐ 2024

Tại sao DN BĐS đang gặp khó mà CP BĐS tăng mạnh?

Năm 2023 ngành BĐS là một trong những ngành gặp nhiều khó khăn nhất trên sàn chứng khoán. Từ thanh khoản kém, lãi suất cao, nợ trái phiếu, thiếu vốn, cung lệch cầu, vướng pháp lý... nhưng cổ phiếu BĐS vẫn tăng và chúng tôi nhận định năm 2024 cổ phiếu BĐS còn tăng hơn nữa. Cơ sở nào đưa ra nhận định trên?

1, Thế giới:

Sau đại dịch Covid19 và ảnh hưởng của chiến tranh Nga- Ucraina nề kinh tế thế giới gặp nhiều khó khăn, nhiều nước rơi vào suy thoái. Sau thời gian các nước đua nhau bơm tiền cứu nề kinh tế thì hậu quả là tình trạng lạm phát phi mã ở nhiều nước. Để đưa lạm phát về vủng kiểm soát Mỹ và các nước Châu Âu đã không ngừng tăng lãi suất cơ bản lên 5-5,5%. Khi lãi suất của Mỹ neu cao trong một khoảng thời gian dài thì chỉ số DXY tăng liên tục làm cho đồng tiền các nước mất giá dẫn đến các nước phải nâng lãi suất theo hoặc bán USD dự trữ ra nhằm bình ổn tỷ giá. Các DN nhập khẩu và các nước có nợ công bằng USD thì chi phí lãi vay tăng lên do chênh lệch về tỷ giá, dẫn đến nhiều nước gặp khó khăn trong việc phục hồi kinh tế.

* Các chỉ số kinh tế thế giới:

- GDP Mỹ quý 3 đạt 4,9% (đã thoát khỏi nguy cơ suy thoái)

- Lạm phát cơ bản Mỹ 10 tháng năm 2023 tăng 4,38% so với cùng kỳ năm 2022 (tháng 10 là 3,7%, cao hơn mức mục tiêu FED đề ra là 2%).

- Chỉ số DXY hạ nhiệt về quanh 105 điểm (xu thế còn giảm tiếp)

- Lợi suất trái phiếu Mỹ 10 năm đã giảm từ 5% về quanh 4,6%

- Châu Âu (ECB) dừng nâng lãi lần đầu tiên sau 15 tháng, lãi suất tham chiếu tại khu vực đồng euro ở mức 4%

- Nhật Bản vẫn giữ nguyên lãi suất dù đồng Yên mất giá mạnh

* Về yếu tố bất ổn:

- Chiến tranh Nga- Ucraina tần suất giảm khi sắp bước vào mùa đông

- Chiến tranh Israel- Hamas vẫn còn ác liệt nhưng tác động đến kinh tế toàn cầu không lớn

- Giá dầu hạ nhiệt do nề kinh tế thế giới tăng trưởng chậm hơn dự báo, năng lượng tái tạo được sử dụng ngày càng nhiều

2, Việt Nam:

Cũng tương tự thế giới, sau đại dịch và chiến tranh Nga- Ucraina kinh tế Việt Nam bị đình trệ. GDP quý 1/2023 giảm về 3,3%, đến quý 2/2023 đã tăng lên 4,14% và sang quý 3/2023 đạt 5,3%. Tuy tăng trưởng GDP thấp hơn mục tiêu đề ra nhưng Việt Nam vẫn nằm trong số 20 nước có nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất toàn cầu.

· Các số liệu kinh tế cụ thể:

- Tăng trưởng GDP 9 tháng 4,34%

- Lãi suất đã giảm về gần mức lãi suất trước đại dịch với lãi suất cơ bản duy trì ở mức 9%/năm, lãi suất tái cấp vốn giảm về 4,5%/năm.

- Lạm phát thấp dưới mục tiêu đặt ra là 4,5%.

- Tỷ giá USD/Đồng biến động tăng +-5% (so với mức trung bình của thế giới thì vẫn thấp hơn và nằm trong dự liệu của Chính phủ).

- Xuất nhập khẩu 10 tháng đạt 557 tỷ USD giảm 9,6% SVCK, xuất siêu 24 tỷ USD

- Chỉ số SX toàn ngành công nghiệp 10 tháng tăng 0,5% SVCK ( năm 2022 đạt 8,9%)

- Đầu tư công với nguồn vốn 700 ngàn tỷ cao nhất và đạt tiến độ giải ngân tốt nhất từ trước đến nay

- Về dự trữ ngoại hối ước đạt 80 tỷ USD

- Kiều hối cả năm ước đạt trên 20 tỷ USD(TP HCM 9 tháng đạt 6,7 tỷ vượt cả năm 2022)

- Chị số quản trị đơn hàng PMI 10 tháng dưới 50 điểm

- Tăng trưởng tín dụng 10 tháng ước đạt 6,8% (thấp hơn cùng kỳ)

- Thu hút vốn FDI 9 tháng ước đạt 20 tỷ USD

Trong các chỉ tiêu trên thì có 3 tiêu chí không đạt đó là xuất, nhập khẩu giảm sút(giảm 9,6%); tín dụng kém (tăng 6,8%); chỉ số quản trị đơn hàng luôn dưới 50 điểm. Nhiều chỉ số tốt và nằm top đầu thế giới như tăng trưởng GDP(9 tháng 4,34%) lạm phát thấp (4,5%), tỷ giá tăng vừa phải (+-5%), lãi suất gần bằng trước đại dịch. Mục tiêu tăng trưởng GDP đến năm 2030 là 6-6,5%/năm

Với kết quả trên và cùng vơi sự điều hành chính sách linh hoạt, thực tế, đưa ra nhiều giải pháp đúng đắn và kịp thời của Chính Phủ thì Việt Nam đủ tiềm lực và dư địa để kiểm soát lãi suất và tỷ giá như mục tiêu đề ra nếu vĩ mô thế giới không có thêm những biến động quá lớn

1, Thực tại và triển vọng ngành BĐS:

a, Thực tại:

- Thanh khoản thấp,

- Hàng tồn kho nhiều,

- Cung lệch cầu,

- Nợ trái phiếu nhiều,

- Thiếu vốn,

- Kết quả kinh doanh không tốt.

b, Triển vọng:

- Đang đi qua vùng đáy(vào chu kỳ phục hồi)

- CP ban hành nhiều chính sách, hỗ trợ, gỡ vướng (vốn, pháp lý, đền bù GPMB…)

- Nền KT Việt Nam phục hồi tốt (tăng trưởng GDP, lạm phát, tỷ giá…)

- Tốc độ đô thị hóa nhanh

- Luật BĐS thông qua cuối năm 2023 sẽ siết chặt về QH và việc CĐMĐ(nguồn cung hiếm…)

- CP bơm tiền 15-25%/năm → Hạ tầng xây dựng nhiều

- Là công cụ chống lạm phát hữu hiệu nhất

- DN BĐS thu gom được quỹ đất lớn, giá vốn thấp (trước luật BĐS 2023)

- BĐS là ngành kinh tế mũi nhọn của nước ta(BĐS đóng góp 20% GDP và sử dụng 20% nguồn vốn tín dụng…)

- Sự kỳ vọng về ngành BĐS lớn…

- Tâm lý sở hửu BĐS lớn

- Nhu cầu về chổ ở lớn, du lịch phát triển, tầng lớp trung lưu tăng nhanh

- Lãi suất thấp→ mua CP BĐS lợi nhuận tốt hơn các kênh đầu tư khác

- CP BĐS đang được chiết khấu ở vùng giá hấp dẫn

3, Top 3 cổ phiếu BĐS tiềm năng

- BCTC: Vốn hóa= 11,4 nghìn tỷ, Nợ/vốn= 0,5, CDKT, KQKD…

- Phân khúc: Tầm trung đến cao cấp

- Các dự án đang triển khai: Dự án Sonasea Vân Đồn Harbor CityTổng DT: 342ha, vốn đầu tư: 5.000 tỷ đồng, Dự án Sonasea Villas & Resorts Phú Quốc DT: 132ha- Tổ hợp DL nghĩ dưỡng. Sonasea Residences DT 160 ha- Biệt thự đồi, Shophouse, Sonasea Premier Nha Trang DT 7,9 ha- Condotel, biệt thự biển.

* Các dự án của CEO thường có DT lớn, vị trí đẹp ở những địa phương có tiềm năng lớn như Quảng Ninh, Phú Quốc, kết nối hạ tầng đồng bộ đa dạng sản phẩm, tốc độ XD nhanh

- PTKT

- Dòng tiền:

b, DIG:

- BCTC: Vốn hóa= 13,7 nghìn tỷ, Nợ/vốn= 0,79, CDKT, KQKD…

- Phân khúc: Tầm trung đến cao cấp, là DN có quỹ đất đứng top 4(8.000ha) trong đó tỷ lệ sạch cao và có vị trí trung tâm các TP, khu đô thị lớn

- Các dự án đang triển khai: : Khu đô thị (KĐT) du lịch Long Tân (KĐT Đông Saigon), KĐT du lịch Long Tân Đồng Nai với diện tích 332 ha có tổng mức đầu tư khoảng 12.618 tỷ đồng, KĐT mới Bắc Vũng Tàu (DIC Solar City Vũng Tàu) dự án có quy mô 90,5 ha, tổng mức đầu tư 10.971, KĐT DIC Victory Hậu Giang tại TP Vị Thanh quy mô 83,46 ha, tổng mức đầu tư 5.649 tỷ đồng KĐT DIC Victory Hậu Giang tại TP Vị Thanh quy mô 83,46 ha, tổng mức đầu tư 5.649 tỷ đồng, KĐT mới Nam Vĩnh Yên tại TP Vĩnh Yên có quy mô 191 ha, tổng vốn đầu tư 5.957 tỷ đồng, Khu nhà ở Lam Hạ Center Point (13,5 ha) với tổng mức đầu tư 1.565 tỷ đồng.

- Dòng tiền:

- Phân tích kỷ thuật:

c, DXG:

- BCTC: Vốn hóa= 11 nghìn tỷ, Nợ/vốn= 1,14, nợ trái phiếu 2023=0, CDKT, KQKD…

- Phân khúc: Tầm trung, là DN có quỹ đất đứng top 5 trong các DN BĐS, DXG có nhiều dự án căn hộ giá tầm thấp từ 1,2-1,5 tỷ phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng

- Các dự án đang triển khai: Opal Skyview Bình Dương gồm 1600 căn hộ, Gem Sky World Long Thành dt 92,2 ha có 4.022 sản phẩm, Gem Riverside Quận 2 với 3172 căn hộ, ST Moritz Thủ Đức dt 3.326m2 gồm 126 căn hộ từ 2 – 3 PN, Officetel, Shophouse.

- Dòng tiền:

- PTKT

“Trên đây là phần phân tích tại sao các DN BĐS đang gặp khó mà cổ phiếu BĐS lại tăng? rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của NĐT để kênh Youtobe ChungkhoanHappy ngày một hoàn thiện hơn”

Video phân tích chi tiết và đầy đủ bên dưới các bạn vào xem nếu thấy hay cho mình 1 live và chia sẻ cho người thân, bạn bè cùng xem nhé!