Sửa Luật Kinh doanh bất động sản, siết quản lý môi giới

Theo rà soát của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản (BĐS) đang có hiện tượng các sàn giao dịch liên kết

Nhiễu loạn thị trường

Thị trường BĐS đang bị nhiễu loạn thông tin về giá do nhiều sàn giao dịch BĐS hình thành tự phát, liên kết "tạo sóng", "đẩy giá" là nhận định được lãnh đạo Bộ Xây dựng đưa ra tại báo cáo thông tin về nhà ở và thị trường BĐS mới đây.

Từ quý II/2022, trong bối cảnh phục hồi kinh tế sau dịch COVID-19, hoạt động kinh tế xã hội tại các địa phương nhanh chóng sôi động trở lại, kéo theo thị trường BĐS và giao dịch nhộp nhịp theo. Đến thời điểm hiện tại, có khoảng 800 sàn giao dịch đã trở lại hoạt động (so với quý IV/2021 là 400 sàn giao dịch), các sàn giao dịch đã chủ động, linh hoạt, thay đổi phương án kinh doanh để thích ứng, ứng dụng công nghệ thông tin và giao dịch, thanh toán, quảng cáo, chuyển đổi số... Nhờ vậy, nhiều chủ đầu tư, nhà đầu tư đang dần thích nghi và tự sàng lọc.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cũng chỉ ra nhiều bất cập, nhất là hoạt động của các sàn giao dịch BĐS chưa đảm bảo việc quản lý tốt các giao dịch, phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực BĐS; hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS chưa được kiểm soát tốt... gây nhiễu loạn thị trường. Từ đầu năm đến nay, "sốt đất" xảy ra tại nhiều địa phương, với xu thế chạy theo quy hoạch hạ tầng giao thông, dẫn đến tình trạng giá đất tăng cao và hiện chưa có dấu hiệu giảm, trong khi nguồn cung khan hiếm.

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), thời gian qua, tại một tỉnh phía Bắc khi chuẩn bị tổ chức thi cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, song do số lượng đăng ký quá đông, khiến các Sở Xây dựng địa phương không biết tổ chức chấm điểm, phân chia số lượng học viên như thế nào?...

Qua thống kê, hiện có khoảng 300.000 người tham gia vào các dịch vụ môi giới BĐS trên cả nước. Mặc dù nhiều địa phương đã vào cuộc “siết” hoạt động môi giới BĐS, thậm chí yêu cầu lực lượng công an tăng cường kiểm tra, xử lý theo quy định pháp luật tại các khu vực có dấu hiệu giá đất tăng đột biến, tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất phức tạo, "sốt ảo"..., nhưng vẫn không xuể.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng yêu cầu các địa phương công khai minh bạch thông tin quy hoạch xây dựng, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản và chú trọng kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch BĐS, các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới BĐS.

Giao dịch phải qua sàn

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến để hoàn chỉnh dự thảo Tờ trình và Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS, trong đó đề xuất bổ sung nhiều quy định mới đáng chú ý liên quan đến giám sát sàn giao dịch, môi giới BĐS.

Luật Kinh doanh BĐS 2014 đến nay đã không theo kịp sự phát triển nhanh chóng và mạnh mẽ của thị trường BĐS, quá trình triển khai đã nảy sinh những tồn tại, bất cập.

Đơn cử, luật đã có quy định về điều kiện, trách nhiệm đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, nhưng chưa kiểm soát được hoạt động của các cá nhân hành nghề môi giới BĐS, khiến không ít cá nhân không phải chịu trách nhiệm, gây thiệt hại cho khách hàng. Đặc biệt, nhiều môi giới không tự giác kê khai nộp thuế theo quy định, nhưng pháp luật hiện nay lại thiếu công cụ để kiểm soát việc này, dẫn đến thất thu cho ngân sách Nhà nước.

Ngoài ra, mô hình sàn giao dịch kinh doanh BĐS đã được quy định, nhưng hoạt động còn bất cập, chưa đảm bảo việc quản lý các giao dịch BĐS, phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực BĐS; quy định về điều kiện thành lập, hoạt động… sàn giao dịch BĐS còn tự phát, chưa hình thành được hệ thống giao dịch đồng bộ, không bảo vệ được quyền lợi người tiêu dùng.

Vì vậy, trong quá trình xây dựng dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án quản lý hoạt động môi giới: Chủ đầu tư dự án BĐS khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới BĐS; các BĐS đủ điều kiện kinh doanh, mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS.

Bộ Xây dựng cũng đề xuất 2 phương án về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS: Các cá nhân hoạt động môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS và phải hành nghề trong một tổ chức, sàn giao dịch môi giới BĐS; giữ nguyên quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS.

Dự kiến, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) sẽ trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu vào kỳ họp thứ 4 vào tháng 10/2022 và thông qua vào kỳ họp thứ 5 vào tháng 5/2023; có hiệu lực thi hành từ 1/1/2024.