Sửa luật Kinh doanh bất động sản để bình ổn thị trường

Chính phủ đề xuất sửa đổi, bổ sung nhiều quy định mới trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nhằm điều tiết, bình ổn thị trường bất động sản trong các trường hợp thị trường tăng trưởng “nóng”, “đóng băng”.

Tập trung giải quyết 4 chính sách

Dự kiến, sáng nay (12/4), nội dung đầu tiên được Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến trong phiên họp chuyên đề pháp luật là Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trước đó, ngày 10/4, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tiến hành thẩm tra sơ bộ dự án luật này.

Theo Bộ Xây dựng, cơ quan chủ trì soạn thảo Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch, Dự án luật sẽ tập trung giải quyết 4 chính sách. Đó là: chính sách về kinh doanh bất động sản; về kinh doanh dịch vụ bất động sản; về điều tiết để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh; chính sách về quản lý nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Báo cáo tại phiên thẩm tra, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có nội dung hoàn toàn mới (Chương IX) với 4 điều quy định về: nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản; các trường hợp cần thiết thực hiện điều tiết thị trường bất động sản; đánh giá tình hình thị trường bất động sản; biện pháp điều tiết thị trường bất động sản.

“Nội dung này nhằm điều tiết, bình ổn thị trường bất động sản trong các trường hợp thị trường tăng trưởng ‘nóng’, ‘đóng băng’”, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị giải thích.

Theo cơ quan soạn thảo, chính sách điều tiết thị trường bất động sản chưa được luật hóa và đang được quy định phân mảng tại một số luật như: Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở. Lần sửa đổi này, mục tiêu đặt ra là quy định đầy đủ, cụ thể về các nội dung và phân định rõ trách nhiệm quản lý nhà nước về thị trường bất động sản giữa các bộ, ngành và giữa các cơ quan trung ương với địa phương; luật hóa công tác điều tiết thị trường bất động sản của Nhà nước khi có biến động sốt nóng hoặc đóng băng, thông qua các công cụ về thuế, về tín dụng, quy hoạch, kể cả phải sử dụng biện pháp hành chính.

Theo đó, lần sửa đổi này, Dự thảo quy định nguyên tắc thực hiện điều tiết thị trường bất động sản phải đảm bảo trên cơ sở tôn trọng các quy luật thị trường, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có liên quan và lợi ích của Nhà nước. Dự thảo liệt kê các trường hợp cần thiết đề xuất việc điều tiết thị trường bất động sản, như khi thị trường mất cân đối cung cầu sản phẩm, tăng - giảm bất thường về lượng giao dịch, giá giao dịch...

Báo cáo đánh giá tác động chính sách mới nói trên, Bộ Xây dựng khẳng định, việc bổ sung quy định về việc điều tiết thị trường bất động sản sẽ tác động tích cực đối với thị trường bất động sản, cũng như việc điều hành và phát triển kinh tế của đất nước.

Bên cạnh nội dung trên, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) còn có nhiều nội dung mới, trong đó bổ sung quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Ví như, nhà đầu tư được lựa chọn, công nhận, giao làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư.

Chồng chéo làm khổ cả người dân, doanh nghiệp và công chức

Cùng với sửa Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai cũng được Quốc hội sửa đổi, bổ sung trong năm nay. Ba luật này, theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh, có quan hệ hữu cơ, mật thiết trong việc thể chế hóa, cụ thể hóa các chủ trương của Đảng, quy định của Hiến pháp năm 2013 đối với quản lý đất đai, phát triển nhà ở và thị trường bất động sản.

Vì thế, theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, đây là cơ hội vài chục năm mới có một lần để đồng bộ hóa, nhất quán hóa các luật Đất đai, Kinh doanh bất động sản, Nhà ở và cả Luật Các tổ chức tín dụng (có thể được trình Quốc hội xem xét tại Kỳ họp thứ năm).

TS. Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) nhấn mạnh, hiện có ít nhất 4 luật (gồm Kinh doanh bất động sản, Nhà ở, Xây dựng và Đầu tư) chồng lấn, chồng chéo và trùng lặp đáng kể về phạm vi điều chỉnh, gây nhiều rắc rối, phiền toái và cả những rào cản pháp lý không vượt qua được đối với người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý nhà nước có liên quan.

Bóc tách quy định cụ thể, ông Cung cho rằng, lĩnh vực thuộc phạm vi điều chỉnh quan trọng nhất của Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở các loại, công trình xây dựng và công trình hạ tầng kỹ thuật. Từ đó, kéo theo điều chỉnh cả điều chỉnh dự án, chuyển nhượng dự án bất động sản... đều thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Xây dựng và Luật Đầu tư.

Tương tự, ông Cung chỉ ra phần quan trọng nhất của phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản đã nằm trong phạm vi điều chỉnh của Luật Xây dựng. Với Luật Nhà ở thì dự án nhà ở là dự án bất động sản và phát triển nhà ở là đầu tư xây dựng bất động sản. Do đó, phát triển nhà ở cũng thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng và Luật Đầu tư, nếu đó là dự án nhà ở thương mại.

“Trong nhiều trường hợp, thực hiện đúng luật này thì không phù hợp với luật khác. Thực tế đó đặt người dân, doanh nghiệp và cả công chức liên quan vào tình thế không thể không vi phạm pháp luật trong xử lý công việc. Hoặc lựa chọn khác là công chức không thực thi công vụ, còn người dân và doanh nghiệp không thể thực hiện đầu tư”, ông Cung nhìn nhận.

Nguyên Viện trưởng CIEM kiến nghị cơ cấu lại và thu hẹp phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Theo đó, định nghĩa lại khái niệm “kinh doanh bất động sản” và phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản chỉ còn là: mua bán, nhận chuyển nhượng, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản.

Bên cạnh tính thống nhất với hệ thống pháp luật, các ý kiến tại phiên thẩm tra còn băn khoăn về nhiều quy định cụ thể. “Điều 27 đang quy định chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh của tổ chức tín dụng. Có ý kiến phản ánh rằng, bảo lãnh cũng bị tính vào hạn mức tín dụng, ngân hàng bảo lãnh thường chính là ngân hàng cấp tín dụng cho chủ đầu tư và nhận thế chấp bằng dự án, như vậy có vấn đề gì không?”, Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Nguyễn Ngọc Bảo đặt vấn đề.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề nghị bỏ quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”, bởi quy định này làm tăng giá thành, tăng giá bán nhà ở mà người mua phải gánh chịu phí bảo lãnh ngân hàng (bằng khoảng 2% giá bán nhà). “Còn chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh ngân hàng thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên phí bảo lãnh cũng rất cao”, ông Châu nhấn mạnh.

Trong khi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang rất nỗ lực tìm kiếm các giải pháp để kéo giảm giá nhà ở, ông Châu cho rằng, rất cần thiết bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Hồi âm vấn đề này, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị giải thích, Dự thảo nói rõ là “chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam có đủ năng lực chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng trong hợp đồng”. Mục tiêu của quy định này là giám sát việc sử dụng vốn của người mua nhà đúng mục đích.

Sau khi được Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến, nếu đảm bảo chất lượng, Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ năm (dự kiến khai mạc ngày 22/5/2023).

Một trong những vấn đề được Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Nguyễn Ngọc Bảo đặt ra tại phiên thẩm tra Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là, Dự án luật bổ sung chủ thể thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản là chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ. Đây là nội dung được thí điểm thực hiện tại Nghị quyết số 42/2017/QH14.

Tuy nhiên, ông Bảo đề nghị cơ quan soạn thảo cần có câu trả lời với các vấn đề: việc xử lý bất động sản, dự án bất động sản là tài sản bảo đảm cho khoản nợ xấu có phải là hoạt động kinh doanh bất động sản hay không? Việc quy định nội dung này tại Luật Kinh doanh bất động sản có hợp lý không?