Sóng ngầm cổ phiếu khu công nghiệp

Quỹ đất lớn, nhu cầu thuê tích cực nhưng lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp không phải lúc nào cũng phản ánh ngay vào kết quả kinh doanh. Thay đổi cách ghi nhận doanh thu từ năm 2026 càng khiến thời điểm kết chuyển trở thành biến số quan trọng.

Xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Đông Nam Á tạo cơ hội tăng trưởng cho các công ty khu công nghiệp Việt Nam, nhưng nhà đầu tư cần cân nhắc cả cơ hội và rủi ro cạnh tranh.

Thị trường bất động sản công nghiệp vẫn hưởng lợi từ dòng vốn FDI và nhu cầu mở rộng sản xuất, nhưng bức tranh lợi nhuận đang phân hóa. Hơn một năm qua, KBC tăng 16%, IDC tăng 26%, trong khi BCM, SZC, SNZ, SIP lại diễn biến kém tích cực hơn, cho thấy quỹ đất không còn là yếu tố duy nhất quyết định giá trị doanh nghiệp.

Một thay đổi đáng chú ý đến từ Thông tư 99/2025/TT-BTC, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026. Theo quy định mới, doanh thu cho thuê đất khu công nghiệp phải được phân bổ dần trong suốt thời gian thuê thay vì ghi nhận một lần như trước. Điều này khiến những doanh nghiệp có hợp đồng mới ký kết hoặc quỹ đất đang chờ cho thuê có thể phải đối mặt với độ trễ lớn hơn giữa dòng tiền và doanh thu kế toán.

Trường hợp IDC cho thấy tác động khá rõ. Quý I/2026, doanh thu doanh nghiệp giảm 17,2%, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt 337,91 tỷ đồng, giảm 19%. Nguyên nhân chủ yếu liên quan đến việc hụt doanh thu cho thuê đất khu công nghiệp được ghi nhận một lần theo cách thức trước đây.

Ở chiều ngược lại, thay đổi này không đồng nghĩa hoạt động kinh doanh suy yếu. Doanh nghiệp vẫn có thể ký hợp đồng, thu tiền và tích lũy giá trị từ quỹ đất, nhưng lợi nhuận kế toán sẽ được phân bổ theo thời gian. Vì vậy, với nhà đầu tư cá nhân, việc nhìn riêng doanh thu hoặc lợi nhuận từng quý có thể chưa phản ánh đầy đủ sức khỏe của một doanh nghiệp khu công nghiệp.

Bên cạnh đó, chi phí vốn và tiến độ phát triển hạ tầng cũng trở thành biến số quan trọng. Khi doanh nghiệp phải bỏ vốn trước cho giải phóng mặt bằng, hạ tầng và pháp lý, nhưng doanh thu được ghi nhận dần, khoảng cách giữa dòng tiền thực và lợi nhuận kế toán có thể kéo dài.

Về dài hạn, thị trường đang chuyển từ cuộc đua mở rộng quỹ đất sang cạnh tranh về vị trí, hạ tầng kết nối, chất lượng khu công nghiệp và khả năng thu hút khách thuê. Điều này có thể khiến nhóm cổ phiếu khu công nghiệp tiếp tục phân hóa theo tiến độ pháp lý, tỷ lệ lấp đầy, cơ cấu khách hàng và thời điểm kết chuyển doanh thu.