Siết vốn đổ vào bất động sản, giá nhà sẽ tăng hay giảm?

Việc Ngân hàng Nhà nước ‘siết’ ngân hàng mua trái phiếu doanh nghiệp khi bất động sản đang là ngành phát hành mạnh nhất, liệu giá nhà đất có tiếp tục tăng cao hơn trong thời gian tới?

Số liệu từ SSI cho thấy, 11 tháng đầu năm 2021, thị trường trái phiếu doanh nghiệp là kênh huy động vốn quan trọng của các doanh nghiệp bất động sản với trên 495.000 tỷ đồng trái phiếu phát hành thành công. Trong đó khối lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ chiếm 94,5%, còn lại là trái phiếu doanh nghiệp phát hành ra công chúng với tỷ lệ 5,5%.

Các tổ chức tín dụng và doanh nghiệp bất động sản là hai nhóm phát hành lớn nhất trên thị trường, chiếm lần lượt 34% và 27,7% tổng khối lượng phát hành, còn lại là các doanh nghiệp thương mại, dịch vụ, sản xuất và công ty chứng khoán.

Bộ Tài chính mới đây cho biết, trong số các trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ các tháng đầu năm 2021 thì trái phiếu có tài sản đảm bảo chỉ chiếm 50,9%, còn trái phiếu không có tài sản đảm bảo chiếm tới 49,1%. Tuy nhiên, dù tỷ lệ trái phiếu có tài sản đảm bảo cao nhưng thực tế chất lượng tài sản đảm bảo chủ yếu là các dự án, tài sản hình thành trong tương lai hoặc cổ phiếu của doanh nghiệp.

Đáng chú ý, theo Bộ Tài chính, có trường hợp doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp với khối lượng lớn trong khi vốn chủ sở hữu nhỏ, kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh lỗ qua các năm. Đặc biệt đối với nhóm bất động sản, trong số hơn 100 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trong năm 2021 thì có 26 doanh nghiệp ghi nhận lỗ trong 6 tháng đầu năm 2021.

Trước thực tế này, những quy định tại Thông tư 16 liên quan việc các ngân hàng mua trái phiếu doanh nghiệp được cho là biện pháp mạnh tay của Ngân hàng Nhà nước góp phần hạn chế vốn chảy vào bất động sản.

Theo đó, ngân hàng chỉ được mua trái phiếu doanh nghiệp khi có tỉ lệ nợ xấu dưới 3%, không được mua trái phiếu doanh nghiệp nếu doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhằm cơ cấu lại nợ; góp vốn, mua cổ phần tại doanh nghiệp khác.

Quy định có hiệu lực từ ngày 15/1/2022 sẽ tác động đến thị trường bất động sản, giá nhà trong thời gian tới đây ra sao?

Là một trong những doanh nghiệp cũng đã huy động vốn qua kênh phát hành trái phiếu, chia sẻ với Infonet, ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc Hải Phát Land, cho hay, doanh nghiệp bất động sản lúc nào cũng cần vốn nên những quy định này cũng sẽ có tác động đến việc huy động nguồn vốn và có phân loại với chất lượng doanh nghiệp bất động sản.

“Tuy nhiên, xét về tổng thể thị trường, đây cũng là việc nhằm kiểm soát để thị trường phát triển bền vững hơn và doanh nghiệp chúng tôi cũng đồng tình. Doanh nghiệp cũng cần thị trường bền vững, nếu thị trường không bền vững có đi vay cũng rất nguy hiểm.

Quy định ở Thông tư 16 của Ngân hàng Nhà nước cũng không hẳn là ‘siết’ mà có thêm điều kiện, một số dòng vốn sẽ không được giải ngân. Như chúng tôi phát hành trái phiếu để đầu tư các dự án thì cũng chưa nằm trong các quy định mới của Ngân hàng Nhà nước”, ông Giang nói.

Liên quan đến việc có hay không quy định trên sẽ tác động tới giá nhà, ông Giang cho rằng, giá nhà phụ thuộc vào nhiều yếu tố, nên những quy định mới ở Thông tư 16 của Ngân hàng Nhà nước chỉ quy định rõ ràng, chặt chẽ về việc phát hành trái phiếu, liên quan đến mục đích sử dụng vốn; chứ không ảnh hưởng đến lãi suất... nên không ảnh hưởng đến giá nhà.

“Dù dòng tiền vào thị trường sẽ có một số hạng mục sẽ bị ảnh hưởng, nhưng về cơ bản giá nhà sẽ không bị ảnh hưởng, mà quy định này sẽ giúp thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, minh bạch hơn”, ông Giang cho biết thêm.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam lại cho rằng: Doanh nghiệp ở Việt Nam chủ yếu là doanh nghiệp vừa và nhỏ là chính, khi đầu tư phải sử dụng đòn bẩy tín dụng, khi “siết” tín dụng đổ thẳng vào hoạt động kinh doanh phát triển bất động sản của chủ đầu tư thì họ phải ‘lách’ sang phát hành trái phiếu.

Việc này cũng phù hợp với cuộc chơi, thông lệ của thế giới; thế nhưng, Ngân hàng Nhà nước thấy rằng có độ rủi ro nên tiếp tục kiểm soát triệt để vốn vào bất động sản, điều này sẽ tạo nhiều khó khăn đến việc “bơm” vốn cho thị trường bất động sản.

“Tôi đồng ý quan điểm hệ thống tiền tệ, hệ thống ngân hàng cần phải được bảo vệ để giảm thiểu nguy cơ, đảm bảo an ninh ngân hàng. Thế nhưng, trong giai đoạn này khi thị trường bất động sản đang có nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng, là nguyên nhân chính khiến giá nhà tăng cao như hiện nay thì cần có nghiên cứu kỹ.

Bởi lẽ, khi “nguồn ô xi” cho các doanh nghiệp bị ‘thắt’ lại thì họ buộc phải tìm đến những nguồn tín dụng khác để phát triển dự án.... điều này vô hình chung tạo thêm chi phí, khiến áp lực buộc phải tăng giá bất động sản cao hơn nữa khi ngưỡng giá hiện cũng đã rất cao”, ông Đính đánh giá.